[더뉴스] '공시가격' 놓고 정부·지자체 충돌?..부동산 영향은?

■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커

■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]

올해 공동주택 공시가격을 두고 정부와 지자체가 충돌 양상을 보이는 가운데 4.7 재보궐선거 이후 부동산 정책의 기조변화를 요구하는 목소리도 높아지고 있습니다. 현재 부동산 시장과 전망에 대해 전문가와 이야기 나눠 보겠습니다.

김규정 한국투자증권자산승계 연구소장 나오셨습니다. 어서 오십시오. 소장님, 먼저 공시가격 관련된 논란부터 짚어보겠습니다. 현재 어떤 문제점들이 불거지고 있는 겁니까?

[김규정]

기본적으로는 너무 단번에 많이 올랐다는 지적들이 계속 나오고 있고요. 두 번째는 뉴스에서도 보셨을 텐데 서초구와 제주 등에서 지자체에서 잘못 조사된 사안이다라고 공식 발표를 하면서 재조사 요구나 혹은 지자체로 결정권한을 넘겨달라는 요구까지 하고 있는 상황입니다.

사례들을 보면 일단 조사원칙이나 근거, 기준 같은 것들이 불분명해 보인다는 건데요. 인접해 있는 같은 유형, 거의 같은 면적의 동일 단지아파트 내에서도 오른 곳과 내린 곳이 불분명한 사유로 공존을 하고 있는가 하면 또 최근에 거래 신고된 걸로 발표된 실거래가에 비해서도 더 공시가격이 높게 발표가 된 사례들도 있어서 이런 것이 어떤 기준으로 이렇게 조사된 것인지 모르겠다. 불분명한 원칙이나 이런 것에 대한 공개가 필요하다는 요구가 나오고 있는 것으로 보실 수 있습니다.

[앵커]

지금 제주도와 국토교통부 반박, 해명 관련된 내용이 나와 있는데 앞서 말씀하신 건 제주도와 서울 서초구의 문제제기였고 국토교통부 입장도 설명을 해 드려야 될 것 같은데. 일단 공시가격이 오른 것은 그만큼 집값이 올랐다는 시세를 반영했다는 입장 그리고 앞서 같은 동, 같은 라인에도 공시가격이 다르다, 이런 것에 대해서 정부는 조망이라든지 아니면 도로와의 근접거리라든지 이런 걸 다 종합적으로 고려한 것이라고 일단 이렇게 해명은 하고 있습니다.

[김규정]

맞습니다. 그리고 실거래가와의 차이도 해당 실거래 가격이 전세가격 등과 비교했을 때 너무 낮아서 사실은 공시가격의 기준으로 쓸 수 없는 이상거래나 특이거래였을 가능성을 두고 사용하지 않았다라든가 이런 대응 답변을 다 내놓기는 했는데 여전히 이 답변에 대해서 시장에서 내지는 지자체에서 수긍들을 못하고 있는 상황이고 그러다 보니까 이달 말 최종 공시가격 발표된 걸 최종 공시를 앞두고 있는데요.

공시를 할 때 조사된 근거원칙이라든가 프로세스라든가 이런 것들을 좀 더 투명하게 공개를 같이 하겠다는 의견을 내놓고 있습니다.

[앵커]

공시가격 현재 어느 정도인지는 잠시 뒤에 자세하게 짚어보도록 하고요. 서울시 발표에 따르면 오늘 국무회의에 참석한 오세훈 서울시장이 공동주택 공시가격 결정과정에 지자체가 권한을 갖고 참여할 수 있도록 하는 제도 개선을 촉구했다고 합니다.

이게 지금 토지나 단독주택 같은 경우에는 국토부와 시군구가 함께 참여할 수 있도록 하고 있고 공동주택은 단독으로 국토부가 하고 있는 거죠?

[김규정]

그런데 기본적으로는 국토부가 조사 및 공시권한을 갖고 있고 부분부분 유형에 따라서 같이 조사나 참여를 해서 확인작업을 거치거나 이런 것들이 부분부분 다르게 적용되고 있고요. 또 종전에는 1차 공시를 한 후에 이의제기나 이런 과정에서 지자체들이 1차 접수된 내용들에 대해서 확인을 하고 어느 정도 조정의 권한을 같이 갖도록 하는 이런 시스템들이 있었는데 최근에 공시가격 현실화 로드맵 그리고 결정과정 투명화 이런 작업들을 거치면서 지자체의 이런 참여 부분들이 좀 더 축소돼 있는 게 사실입니다.

그런 과정에서 이런 예상보다 과도한 인상률이 문제가 되고 또 조사결과에 대해서도 시장에서 논란이 되다 보니까 아예 지자체에서 조사권한이라든가 공시할 수 있는 결정권한 이런 것들을 가져야 되는 게 아니냐. 혹은 참여할 수 있는 권한을 늘려달라는 요구가 나오고 있는 것인데 이 부분이 가능할 것인가에 대해서는 의견들이 분분합니다.

그리고 그렇게 지자체별로 각각 조사할 수 있도록 하는 게 또 효율적이고 맞는 방법이냐에 대해서도 의견이 많은데요. 저 같은 경우는 개인적으로 지자체가 이런 유형이나 혹은 지역마다 다른 조사권한이나 시스템을 갖게 된다면 사실상 기준이 더 복잡해지는 것이 아니냐. 원칙이나 이런 것들이 더 혼란스러워질 수 있지 않을까라는 우려들이 좀 있고요.

그리고 각각 지자체들에서 사실 실제 공시가격 조사나 이런 걸 할 수 있는 전문 인력이라든가 시스템이 갖춰져 있는 건 아니기 때문에 그런 것들을 갖추는 것도 문제고 결국에는 갖추지 못한 것들을 위탁조사나 이런 것들을 감평사들을 통해서 하게 될 텐데 그런 과정들이 비용적으로도 그렇고 시스템적으로도 그렇고 비효율적일 수 있다는 판단이 듭니다.

그래서 이런 과정을 협의를 통해서 기본적으로는 국토부나 전문 기관이 조사나 공시권한이나 전체적인 시스템 관리나 원칙을 세우되 지자체에서 조사되는 이상현상이라든가 이의제기나 이런 것에 대해서는 어느 정도 협의나 수렴 과정을 갖는 종전 방식이 어느 정도 절충한 타당선이 아닐까 싶습니다.

[앵커]

지금 이렇게 공시가격을 둘러싼 논란이 불거진 건 아무래도 올해 공시가격, 피부로 접하는 공시가격이 많이 뛰었기 때문에 이런 논란이 불거진 거 아니겠습니까?

[김규정]

맞습니다. 그래서 올해 이미 달 초에 발표 때 보셨겠지만 전국적으로 아파트 포함한 공동주택 공시가격 올해 인상률이 19.08%, 19%로 발표가 됐거든요. 그래서 14년 만에 1년 동안 오른 인상률로는 최대치를 기록했습니다. 그래서 서울 같은 경우는 전국 평균보다 높은 19.9% 정도. 그리고 뉴스에서도 보셨겠지만 세종시 같은 경우에는 70%나 오르면서 단번에 공시가격이 너무 많이 올라서 공시가격이 적용되는 부동산 관련 세금이라든가 건강보험료라든가 이런 것들이 많이 변경되시게 돼서 현장에서 너무 급격한 변동폭이다, 조정이 필요하다, 현실화 과정도 맞지만 어느 정도 속도 제어가 필요한 게 아니냐라는 지적들이 전국적으로 계속 나오고 있고요. 아직 최종 공시가 된 게 아니기 때문에 지자체와의 공방이 이달 내내 지속될 가능성이 많습니다.

[앵커]

그런데 이게 개념정리를 명확하게 할 필요가 있는 게 공동주택 공시가격을 급격하게 올렸다는 표현은 사실 헷갈릴 수가 있잖아요. 정리를 해 보면 10억짜리 아파트가 있는데 이걸 현실화해서, 그러니까 시세 반영비율을 70%라고 한다면 공시가격이 7억이 되는 구조이지 않습니까? 그런데 10억짜리 아파트 가격. 그러니까 기본적으로 집값이 많이 올라서 현실화율, 그러니까 70%를 현실화하는 비율 자체는 그렇게 오르지 않았는데 실제로 피부로 체감하는 공시가격이 많이 뛰게 되는 그런 현상이지 않습니까? 정확하게 본다면.

[김규정]

맞습니다. 그래서 기본적인 상황은 말씀하신 것처럼 시세 자체가 올랐기 때문에 그런 것들을 준거로 해서 평가한 주택의 가격 가치 같은 것들이 기본적으로 오르는 구조였고 거기에 정부가 시세 대비 공시가격의 비율 같은 현실화 속도를 맞춰 내기로 한 프로세스에 따라서 올린 부분이 일정 부분 있어서 그 두 가지가 다 합쳐지면서 연간 인상률이 최종적으로 결정된 건데 그걸 감안하더라도 속도가 좀 빨랐다는 지적은 피하기가 어려운 것 같습니다.

말씀하신 것처럼 기본적으로 집값이 너무 올라서이기는 하지만 시장에서는 사실 그러한 정부의 변에 대해서 가격이 올라간 것 자체도 문제고 그런 것들을 감안해서 조정하는 속도나 이런 것들이 컨트롤됐어야 되지 않느냐라는 지적들을 하는 것이죠. 아무래도 이 부분들이 종부세라든가 재산세라든가 이런 것들에 다 적용되는 만큼 너무 부담스럽다는 목소리가 나올 수밖에 없었던 것 같습니다.

[앵커]

그럼 공시가격을 결정하는 게 결국 집값과 현실화율인데 집값 같은 것도 별도로 집값 잡는 대책을 추가적으로 내놔야 되겠지만 앞서 말씀하신 속도 조절과 관련해서는 현재 공동주택 같은 경우는 오는 2030년까지 시세 대비 90%까지 올리는 것으로 잡아놨지 않습니까? 이 속도 조절도 필요하다, 이 말씀이십니까?

[김규정]

현장에서는 일단 현실화율 90%도 너무 과도한 것 같다는 지적이 있고요. 왜냐하면 1차적으로는 물론 저희가 시세만 가지고 공시가격을 결정하는 건 아닙니다마는 시세가 오르고 내리는 것에 따라서 바로바로 공시가격이 다음 날 바뀌고 이런 게 아니고 1년마다 책정이 되기 때문에 시세의 90% 선까지 맞춰서 현실화를 해 놓으면 혹은 가격이 떨어지거나 이럴 때는 어떻게 조정을 해 줄 것이냐라는 이런 이의제기와 함께 현실화율 90% 목표치가 너무 높다, 이 부분도 검토가 필요하다는 의견이 있고요.

말씀하신 것처럼 이 90% 현실화율을 공동주택이 2030년까지, 단독은 35년까지 그리고 토지는 28년까지 모든 유형의 부동산에서 올리고 있는 상황인데 아무래도 시세가 빨리 오른 상황에서 단기적으로 빠르게 적용이 되고 있기 때문에 현실화 목표치도 협의를 통해서 조절해 줬으면 좋겠고 속도도 너무 과도하지 않도록 손질을 해 줬으면 좋겠다는 요구들이 가장 많은 의견인 것 같습니다.

[앵커]

상황이 이렇다 보니까 앞서서 세금 관련해서 말씀을 해 주셨습니다마는 종부세 부과 대상도 그만큼 많이 늘어났겠네요.

[김규정]

종부세 같은 경우는 특히 1주택자 중에 종부세 내시게 되는 분들이 늘어난 게 제일 핵심적인 문제로 지적되고 있는데요. 사실 시장에서는 다주택자분 주택 가치 높은 것들을 많이 갖고 계신 분들이 종부세 늘어나는 것은 어떻게 보면 사회적으로는 당연하다는 인식이 있는 반면 한 채만 소유하신 분들은 소위 투기적인 목적도 아니고 그냥 거주를 한 건데 시세가 오르고 집값이 오르고 공시가격이 오르면서 종부세를 내게 되고 또 종부세의 부담도 매년 늘어나게 되는 구조인 것이 좀 불합리하고 부담스럽다는 말씀들을 하고 계신 건데요.

지금 종부세 대상자 중에 1주택자이면서 내시는 분들이 2016년에 6만 9000명 정도에서 2020년에 29만 1000명 정도로 한 4.5배 정도 급격하게 늘어난 상태입니다. 그리고 전체 종부세를 내시는 분들 중에 1주택만 소유하신 분들의 비중이 2020년 기준으로 40%가 넘어가거든요.

그러니까 절반 정도가 집이 1채만 있는데도 종부세를 내야 되는 상황들이 되다 보니까 종부세의 현재 기준인 1주택자 9억 원 초과 부분, 이 원칙을 조금 조정을 현실적으로 한다든가 아니면 종부세율이 적정한가에 대해서도 검토를 해야 된다는 시장의 요구들이 있고 이걸 시장에서만 얘기하고 있는 게 아니라 이번에는 여당에서도 논의를 하는 듯한 얘기들이 흘러나와서 그래서 시장의 기대도 생기는 것 같습니다.

이번에 조건 같은 것들이 좀 바뀌어서 종부세 부담을 덜 수 있지 않을까 해서 관심들을 보이고 있는데 제가 볼 때는 일단 1주택자 기준 종부세 9억 기준은 저희가 이미 책정한 지가 상당히 오래된 상태인데 그동안에 집값이 굉장히 많이 단순히 얘기를 해도 올랐기 때문에 실제 이 기준을 현재 시장에서 얘기되기로는 한 12억 정도로 제일 많이 얘기가 되고 있는데 기준 자체를 조금 높이는 검토가 필요한 건 사실인 것 같고요.

인상하기로 한 세율의 조정이라든가 혹은 시행 유예 같은 것들은 좀 더 신중해야 되기는 합니다. 왜냐하면 이미 올리기로 검토를 통해서 결정하고 세법도 바꾸는 상태고 이제 올 연말부터 적용하기로 했는데 혹은 시장의 상황이나 이런 것에 따라서 그냥 또 무작정 연기를 한다든가 또 다시 세율을 고친다거나 하는 것은 이렇게 단순히 결정할 문제는 아니어서요.

오른 세율 자체가 적정한가를 판단하고 단순한 유예보다는 1주택자나 이런 분들의 부담 정도나 이런 것들이 같이 올라가고 있는 부동산 세금과 합쳐서 봤을 때도 적정한가를 보고 결정하는 게 맞을 것 같습니다. 저희가 이걸 연말까지 한 번 유예를 하고 내년 유예를 하고 이런 식으로 결정하는 것은 적정하지는 않은 방법이라고 보입니다.

[앵커]

서울시 재건축, 재개발 이야기도 해 봐야 될 것 같은데 오세훈 서울시장이 후보 시절에 공약으로 내세웠던 게 민간 재건축 시장의 활성화지 않습니까? 그래서 기대감이 시장에서는 부풀어오르고 있다고 하던데 어떻습니까?

[김규정]

실제로 시장에서 대표적으로 재건축 추진 대상지역 아파트들이 모여있는 곳들에서는 매물이 거의 사라진 상태입니다. 현장의 중개업소에 확인을 해 보면 매물들을 대부분 회수하고 호가도 실제로 올리고 있는데 거래로 연결되기는 지금 상황에서는 쉽지는 않죠, 기대감이 있다 보니까 호가는 올리고 계시지만 실질적으로 매도계약이 이루어지지는 않는 상황에서 가격이 오르고 있는데 규제 완화 기대가 현실화될 거냐에 대해서는 역시나 의견이 분분한 상황입니다.

가능 여부에 대해서도 가능하다, 아니다. 서울시의 권한이다, 아니다. 의견이 굉장히 분분해서 시장에서도 상당히 혼란스러운 상황이라고 볼 수 있습니다.

[앵커]

일단 그 핵심 중의 하나로 35층 층수 규제 폐지가 거론되잖아요. 이 부분이 현재로서는 실현 가능성이 그래도 가장 큰 것으로 얘기가 나오고 있는 것 같은데 어떻습니까?

[김규정]

일단 이게 2030 서울플랜이라고 해서 서울의 전체적인 지역별 층고라든가 도시 미관이나 경관에 따른 건축기준 같은 것들을 30년까지 어떻게 할 것인지를 장기계획으로 세워놓은 계획서인데 이게 2040, 40년 대상으로 장기플랜이 바뀔, 조정을 할 시기가 도래해 있는 상황이라서 검토될 수 있겠다는 말씀들이 있고요.

또 하나는 이번 서울시 보궐선거 과정에서 사실 여당 후보도 35층 규제 완화 얘기를 같은 목소리를 낸 바가 있기 때문에 이 부분은 플랜의 변경이나 이런 것들을 통해서 조금 먼저 완화될 가능성이 있지 않나라는 얘기들이 있습니다. 그러다 보니까 이런 35층 규제에 제일 민감하신 곳들이 그동안 50층으로 재건축을 하고 싶다고 계획서를 냈다가 반려된 지구라든가 이런 데서는 이 층고 규제가 좀 풀리면 다양한 높은 층의 고층의 아파트를 지을 수 있지 않을까라고 해서 기대를 키우고 있는 상황입니다.

[앵커]

소장님, 그런데 35층짜리 층고제한을 풀더라도 용적률이라고 있지 않습니까? 대지면적에 건물을 올렸을 때 전체 층 면적을 합한 용적률 규제를 완화하지 않으면 사실상 층을 푼다고 해서 더 많은 집을 짓고 더 많은 수익을 기대할 수 있고 이런 건 아니잖아요.

[김규정]

단순히는 그런데요. 일단은 층고 규제가 풀리면 좀 다양한 층수의 아파트를 디자인해서 조금 더 단지의 디자인적인 요소라든가 이런 것들은 조금 차별화를 꾀할 수 있는 부분은 가능하고요.

[앵커]

면적 외에 다른 가치들을 재고할 수 있다는 말씀이십니까?

[김규정]

그렇죠. 그렇지만 기본적으로는 지적하신 것처럼 용적률 규제 자체가 용적률 수치 자체가 올라가지 않으면 늘어날 수 있는 연면적이라든가 아니면 세대수 같은 것들은 한계가 있을 수밖에 없습니다. 그래서 그 부분이 같이 풀려야 된다는 얘기들이 계속 나오는데 이 부분은 서울시장이나 서울시가 그냥 단독으로 바꾸고 싶다고 해서 바꿀 수 있는 건 아니고요.

서울시의 도시계획 조례를 바꿔서 종별 층수 제한이라든가 아니면 같이 적용되는 종별 용적률이라든가 이런 것들을 같이 바꿔야 되는 내용이 있거든요. 그런데 그 부분은 시의회를 통과를 해야 되기 때문에 현재는 시의회가 아무래도 여당 쪽 의석이 많다 보니 협의 과정이 지지부진하거나 지난하거나 할 수 있다는 지적들이 있는데요.

제가 개인적으로 봤을 때는 어쨌든 시의회도 결국에는 선거 과정 도래하면서 또 각 지자체의 주민들이나 이런 데 요구를 완벽하게 다 차단하고 의사결정을 할 수 있는 건 아니고 어느 정도 지역의 민심이라든가 의견이라든가 요구 같은 것들을 조금 수렴하는 상황이다 보니까 적정한 수준에서 용적률을 조금 완화하는 가능성도 있지 않을까라는 생각은 해 봅니다.

특히나 지금 서울시의 기존 조례상 용적률이 상위법인 국토계획법상의 법적 한계 용적률보다는 기본적으로 낮게 설정돼 있거든요. 그래서 일단은 그 부분을 조금 높이는 부분부터 시작해서 각 지자체의 시민들이나 주민들의 요구나 이런 것들이 반영되면 의회에서도 시간은 걸리겠지만 조금 조정의 가능성은 제가 볼 때는 있어 보입니다.

[앵커]

지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 부동산 관련 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

[저작권자(c) YTN & YTN plus 무단전재 및 재배포 금지]

▶ 이 시각 코로나19 확진자 현황을 확인하세요.

▶ 대한민국 대표 뉴스 채널 YTN 생방송보기

▶ 매주 공개되는 YTN 알쓸퀴즈쇼! 추첨을 통해 에어팟, 갤럭시 버즈를 드려요.