[부동산정책 실패] 집값, 거시지표에 움직여.. 재개발·재건축 효과는 미미

주택가격 변화는 정부의 부동산 정책보다는 기준금리, 종합주가지수 등 거시지표 영향을 더 크게 받는다는 분석이 나왔다. 또 공급대책의 일환인 재개발·재건축은 공급효과가 크지 않다는 지적도 나왔다.

12일 통계청의 'KOSTAT 통계플러스(봄호)'에 따르면 기준금리와 부동산 가격 간에는 음의 상관관계가 나왔고, 종합주가지수와는 양의 상관관계를 보였다.

최은영 한국도시연구소 소장의 기준금리, 종합주가지수와 평균주택 매매가격의 다중회계모형 결과에 따르면 기준금리가 1% 내려갈 경우 단위면적당 평균 주택 매매가격은 약 27만7000만원 상승했다. 종합주가지수가 100포인트 상승하면, 단위면적당 평균 주택가격은 6만원 상승한 것으로 나타났다.

이와 함께 최은영 소장은 재개발과 재건축 관련 정부별 규제를 분석했다. 그는 "재개발·재건축 관련 규제가 정부별로 차이가 크고 이는 수요확대, 수요 축소 정책을 구분하는 기준이 된다"고 말했다.

이명박·박근혜 정부에서는 주로 공공임대주택 공급비율 축소, 재건축 초과이익환수에 의한 부담금 유예, 분양권 전매 허용 등 규제완화 정책이 진행된 반면 노무현·문재인 정부에선 규제강화 정책이 시행됐다. 최 소장은 "재개발·재건축을 통한 2016~2019년 서울의 순주택 공급량이 1만3902호(8.6%)에 불과해 재개발·재건축 활성화는 수요 촉진 정책이지 공급을 담당하는 영역이 아니라는 기존 주장을 뒷받침한다"면서 "특히 재개발은 기존 주택 수와 공급 주택 수의 차이가 크지 않아 4년간 473호 공급이 늘어나는데 그쳤다"고 설명했다.

그는 이어 "재건축을 통한 순 주택 공급량은 2018년 4713호, 2019년 5457호로 최근 소폭 증가했고, 재개발에 비해서는 많지만 4년간 순 공급량(1만3429호)이 전체 주택 순 공급량에서 차지하는 비율은 8.4%에 불과하다"고 지적했다.

또 재개발, 재건축이 주변지역 아파트 가격에 미치는 영향은 시기별로 다르다는 분석결과가 나왔다고 설명했다. 주택도시보증공사(HUG)에 의해 분양보증 발급이 이뤄진 시점을 기준으로 살펴봤을 때, 2017년 4월까지는 분양가가 주변시세의 90%~100%인 단지가 가장 많았지만, 2017년 5월 이후에는 분양가 주변시세의 90%보다 낮은 단지 비율이 급격히 증가했다. 2017년 5월 이후 분양가가 주변시세의 90%보다 낮은 단지의 비율은 48.4%였으며 주변시세의 75% 이하인 단지비율도 20%에 달했다.

최 소장은 "2017년 5월 이후 주변 시세에 비해 분양가가 낮은 아파트 공급이 증가하고 있지만 주택가격 안정으로 이어지고 있지 못한 것은 정책적으로 시사하는 바가 크다"며 "주변 시세 대비 낮은 분양가로 아파트를 공급하는 것만으로 주택시장이 안정화되지 않는 것을 의미한다"고 지적했다. 이어 그는 "물량도 충분히 공급되어야 할뿐만 아니라 시세차익에 대한 환수장치 마련 등을 통해 이른바 '로또 분양'으로 인한 투기수요차단이 필요하다"고 했다. 그는 "재개발과 재건축은 주택공급 효과가 크지 않을 뿐 아니라, 주변 시세에 미치는 영향이 시기에 따라 달라 주택 가격 안정을 위한 유효한 정책 수단이 아닌 것으로 확인됐다"고 했다. 그러면서 실거래가에 기반한 통계 개발 중요성을 강조했다. 그는 "호가가 실거래가와 경합하고 있는 현재의 상태를 바꾸는 것이 우선 필요하다"면서 "정확한 자료, 통계, 분석, 연구, 토론이 쌓여 만들어진 사실의 중요성이 그 어느 때보다 크다"고 덧붙였다.강민성기자 kms@dt.co.kr