[부동산정책 실패] 공급 대신 세금·대출규제로 수요억제.. 결국 변동폭만 더 키웠다

2012년 이후 규제완화 일부 효과
분양가 상한제 없애자 집값 급등
文정부들어 4년간 수요억제 방점
불확실성이 '패닉바잉' 부추겨

정부의 부동산 대출규제, 양도소득세, 투기차단 등 규제 강화 정책이 단기간 주택가격 변동폭을 확대했다는 분석이 나왔다.

또 부동산 공급확대 정책보다는 수요억제 정책을 펼쳐 단기적으론 소폭의 가격하락이 있었으나, 중장기적으로 볼 때 주택가격을 하락 반전시키지 못한 것으로 나타났다.

12일 통계청의 'KOSTAT 통계플러스(봄호)'에 실린 '실거래가를 통해 본 주거 정책과 주택 가격의 변화' 보고서에 따르면 부동산 수요억제 정책이 확대됐던 2017년 하반기부터 올 상반기까지 주택 매매가격 변동폭이 크게 확대됐다.

최은영 한국도시연구소 소장과 구형모 서울시립대 조교수는 역대 정부의 주요 부동산 정책을 선정·분류한 후 주택매매가격의 변화를 시계열로 정리해 분석했다. 최은영 소장은 "2016년 후반부터 지난해까지 수요 축소정책은 주택 매매가격을 단기적으로 낮추었지만, 2012년 이후 장기화되고 있는 주택가격 상승 추세를 반전시키지 못했다"고 말했다.

통계청의 전국 전체 주택매매가격의 변화시점과 주요 주거 정책을 보면 정권이 바뀔때마다 정부의 기조에 따라 부동산 정책이 계속 변화하면서 주택가격이 상승과 하락을 반복한 것으로 나타났다.

김대중 정부가 외환위기 극복을 위해 마련했던 부동산 부양책이 노무현 정부 출범 후 집값 상승의 동력이 됐다. 이 때문에 노무현 정부는 2003년부터 2006년까지 투기과열지구 주택담보인정비율(LTV)인하, 재건축 소형의무비율 확대, 총부채상환비율(DTI)도입, 분양가 상한제 등 다섯차례 이상의 수요억제 정책을 펼쳤다. 이와 함께 종합부동산세 강화, 2주택 양도세율 등으로 집값 안정을 위해 세금을 올리기도 했다.

노무현 정부는 임기말에 수요 억제 정책과 함께 수도권 1500만평 확보 등으로 수도권 주택 공급물량을 확대하는 등 공급 확대 정책을 펼쳤다. 이명박 정권때인 2008년부터는 공급확대 정책과 수요확대 정책이 동시에 나왔다. 2008년에는 보금자리주택 150만가구 건설, 그린벨트 해제 등 도심공급 활성화 정책이 마련됐고 다음해인 2009년에는 종합부동산세 개편방안으로 과세표준 조정과 세율인하 등 수요 확대 정책이 나왔다. 하지만 당시 리먼사태 등 글로벌 금융위기 악재가 겹쳤다. 이에 미분양 물량이 시장에 쏟아져 나와 수요확대, 공급확대 정책이 통하지 않았다. 2010년 금융위기로 이명박 정권은 미분양 건물을 매입할때 양도세를 한시적으로 면제해줬고 투자 활성화차원에서 실질적으로 부동산 규제를 대폭 완화했다.

이후 2012년 이후 박근혜 정부부터 이명박 정부 때 풀었던 규제가 상당부분 효과를 보기 시작해 집값이 지속 상승하기 시작했다. 최 소장은 "전국의 주택매매가격은 2012년 하반기부터 2016년 10월까지 꾸준히 상승하고, 그 이후 상승과 하락을 반복하지만 전체적으로 상승 추세를 보이고 있다"고 말했다. 2013년 박근혜 정부는 수요확대정책과 공급축소 정책을 펼쳤다. 수요확대 정책으로 2013년 다주택자 양도세 중과폐지, 주택구입시 양도세 한시면제 등의 정책을 마련했고, 2015년에는 분양가 상한제를 사실상 폐지하면서 집값이 급등했다. 박근혜 정부 21번의 부동산 정책 중 19번 정책이 규제완화(수요확대) 정책이었다. 마지막 정책이었던 11·3정책만 투기수요 억제 정책이었다. 2016년 11월 3일 박근혜 정부는 투기수요 통제하기 위해 분양권 전매금지 조치를 마련한 동시 실수요자 금융지원을 강화했다. 또 공공택지 공급 억제 등과 같은 공급 축소 정책은 박근혜 정부에서만 시행됐는데, 수요확대 정책과 동시에 시행되면서 가격 상승 패턴이 장기간 이어졌다.

2017년 문재인 정권이 들어서면서 부동산 관련 대책이 23번이나 나왔지만 증가폭이 확대돼 정책의 실패를 거듭하고 있다. 문 정권은 박근혜 정권과 다르게 4년간 수요억제 정책에 초점을 맞추고 있다. 투기수요 차단을 위한 대출규제 강화와 양도소득세 제도 보완, 다주택자, 단기거래에 대한 부동산 세제 강화들이 문 정권의 대표적 규제들이다. 최 소장은 "이명박·박근혜 정부의 출범인 2008년 3월, 2013년 3월과 문재인 정부 출범 시기인 2017년 5월과 문정부 출범 3년차인 2019년 5월이 시기상 관계가 있다"고 말했다. 정부가 새로 출범한 시기와 주요 정책을 기점으로 변화가 있었다는 설명이다.

문재인 정부 초기에는 월별 매매건수가 상대적으로 적었으나 2019년 6월을 기점으로 증가하기 시작했다. 최 소장은 "2018년 9·13대책, 2019년 12·16대책 직후 주택 가격하락은 수요 축소(규제강화) 정책 효과를 단적으로 보여줬다"면서 "다만 정책의 효과가 오래 지속되지 않는 것으로 나타났다"고 말했다. 그는 "공급확대 정책 시행 이후에는 가격 하락이, 공급 축소정책 이후에는 가격 상승이 나타났다"면서 "하지만 지난해 5·6대책 이후에는 큰 폭의 가격 상승이 이뤄졌는데 기준금리 인하라는 거시경제 변수가 크게 영향 받았다"고 풀이했다.

한편 권대중 명지대학교 교수는 "조세 등을 통한 부동산 수요 억제정책은 단기적 효과가 있지만 중장기적으로 전혀 효과가 없고, 오히려 역효과만 있다"고 지적했다. 최은영 소장은 "이명박 정권과 박근혜 정권은 주로 수요확대 정책을, 노무현 정권과 문재인 정권은 수요억제 정책을 추진했다"며 "주택시장을 둘러싼 불확실성이 커지는 위기상황일수록 시장을 정확히 파악하고 주택 부담가능성 위기에 대응할 수 있는 정책수단을 마련해야 한다"고 말했다.

강민성기자 kms@dt.co.kr