분양 물량 줄었는데.. 1분기 청약경쟁률 오히려 하락, 왜?

전매제한·실거주 의무기간 강화
투기 줄고 실수요 중심 청약 늘어
분양 42% 감소에도 이례적 하락
"입지·분양가별 청약 경쟁률 달라
안정세 접어들었다고 보긴 어려워"

올 들어 분양시장이 전반적인 물량 감소에도 청약 경쟁은 안정세를 보이는 이례적인 상황이 벌어지고 있다. 전매제한, 거주의무기간 등 규제 강화로 분양시장이 일시적인 실수요자 중심으로 전환된 것으로 풀이된다.

다만 서울에서 한 달 만에 분양한 특별공급 경쟁률이 최고 1085대 1을 기록하는 등 '로또 분양'에 따라 청약시장 과열은 언제든지 재연될 수 있다는 분석이다.

■1분기 청약 경쟁률 하락

12일 분양업계와 직방에 따르면 한국부동산원의 1·4분기 아파트 청약 결과를 분석한 결과 일반분양 가구 수는 직전 분기보다 41.9% 줄어 반토막이 났지만, 1순위 평균 청약경쟁률도 20대 1로 낮아졌다. 시장에선 일반분양 물량이 감소하면 1순위 청약경쟁률이 높아지는 게 일반적이다. 올 1·4분기의 청약 경쟁률 하락은 이례적인 셈이다.

지난해 4·4분기 권역별로 크게 벌어졌던 권역별 청약경쟁률도 비슷한 수준으로 나타났다. 올해 1·4분기에는 수도권이 21.3대 1, 지방이 18.5대 1을 기록했다. 지방 청약경쟁률은 전 분기보다 0.6%p 올랐지만, 수도권 청약경쟁률이 40.5%p 낮아지며 전국 1순위 청약경쟁률도 전기 대비 14%p 낮아졌다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전매제한과 거주의무기간 등 실수요 중심 정책들로 인해 단기 분양권 전매 차익을 노리는 수요가 줄고, 실수요자 중심으로 청약에 참여한 것으로 보인다"고 말했다.

지난해 3·4분기와 4·4분기 증가했던 1순위 청약미달률도 올해 1·4분기 들어 다시 낮아졌다. 청약미달률은 분양 가구 수 대비 미달가구 수 비율로, 수치가 낮을수록 청약 수요가 특정 단지에 집중되지 않고 여러 단지로 골고루 분포하고 있음을 나타낸다.

올해 1·4분기 전국 1순위 청약미달률은 8.3%로 전 분기 대비 12.7%p 낮아졌다. 권역별로도 수도권 0%, 지방 17.2%로 전기 대비 각각 11.9%p, 9.0%p 낮아졌다. 특히 수도권(서울, 경기, 인천) 3개 지역이 1~3월에 연속 0%를 기록한 것도 이례적이다.

■ 과열 단지도 여전… 청약시장 안정은 일러

1·4분기와 달리 2·4분기 들어 서울에서는 치열한 청약경쟁 양상을 보이고 있다. 분양 가뭄 속에 모처럼 물량이 나와서다.

지난 9일 특별공급을 진행한 '관악 중앙하이츠 포레'는 16가구 모집에 1983명이 몰리며 평균 123.9대 1을 기록했다. 단 1가구만 배정된 전용면적 63㎡ 신혼부부 특공에는 1085개의 청약통장이 몰리며 최고 경쟁률을 기록했다.

이 단지는 SH가 관악효신연립가로주택정비사업의 시행사로 건립하는 최고 7층, 총 84가구의 아파트다. 서울에서 약 한 달 만에 분양하는 곳이다.

전문가들은 단기 투자 목적으로 했던 투자수요가 배제되며 청약시장이 다소 안정됐다면서도, 단지마다 입지·분양가가 달라 안정 추세에 진입했다고 보긴 어렵다는 분석이다.

고준석 동국대 겸임교수는 "아파트 청약은 수도권 내에서도 입지, 분양가별로 경쟁률이 크게 다를 수 있다"며 "최근 분양한 서울 아파트들에서도 청약경쟁률이 높게 나온 만큼, 진정세로 진입했다고 판단하긴 이르다"고 분석했다.

함 랩장도 "청약경쟁률 감소와 함께 청약미달률 역시 큰 폭으로 감소했기 때문에 청약 수요가 줄어들었다고 보긴 어렵다"며 "다만 지난 2월 19일 이후 분양가상한제 적용 주택에 최대 5년까지 거주의무기간이 부여되며 단기 투자수요가 배제될 것으로 전망된다"고 말했다.

hoya0222@fnnews.com 김동호 기자

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