대출규제 완화되면 서울 아파트 살 수 있을까요?

4·7 보궐선거 기점 부동산 정책 재검토
대출규제 완화 범위 주목..실수요자 숨통 트일까

정부의 부동산 대출규제 완화 시그널에 수요자들의 기대감이 높아지고 있다.

집값 안정, 가계부채 관리 등을 위해 규제는 지속하되 소득이 낮은 청년이나 장기 무주택자 등 실수요자에게만큼은 대출 허들을 낮춰주는 쪽으로 무게추가 쏠리는 분위기다.

다만 완화의 폭이 크지 않은 경우 집값이 큰 폭으로 뛴 점을 감안하면 실수요자의 숨통이 확 트이긴 어려울 것으로 보인다.

얼마나 풀어줄까?

정부가 4·7 보궐선거 이후 기존 부동산 정책 대한 재검토 작업에 나선 것으로 알려졌다. 이번 선거에서 기존 부동산 정책에 대한 민심이 확인된 만큼 일부 수정·보완이 불가피해졌기 때문이다.

특히 선거 결과 여당에서 등을 돌린 것으로 확인된 20~30대 표심을 되찾기 위한 보완책이 예상된다. 대출규제 완화가 대표적으로 거론된다.

여당은 4·7선거를 전후해 일부 실수요자에 대한 대출 규제 완화 시그널을 보내왔다. 가계부채 관리가 시급한 만큼 전반적인 규제는 유지·강화하되, 소득이 낮은 청년이나 장기 무주택자 등 실수요자에 한해서는 대출 문턱을 낮춰주겠다는 게 골자다.

현재 투기지역·투기과열지구, 조정대상지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 주택은 각각 40%, 9억~15억원 이하 주택은 각각 20%가 적용된다.

다만 청년층과 무주택자는 ▲부부합산 소득 8000만원 이하 ▲투기지역·투기과열지구 6억원 이하 주택, 조정대상지역은 6억원 이하 주택을 구입할 경우 LTV를 10%포인트 추가 허용해주고 있다.

정부는 이런 소득요건, 주택가격 요건 등을 완화하는 방안을 검토 중이다. 현재 10%포인트인 LTV 가산비율을 10%포인트 더 확대해 최대 70%까지 늘리는 방안이 유력한 것으로 알려진다.

또 청년층에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 때 현재 소득이 아닌 미래 예상소득까지 감안하는 방안도 검토되고 있다.

그래서, 내집마련 가능하다고?

다만 대출규제를 '소폭' 완화한다고 해서 실수요자들의 내집마련 환경이 크게 나아지긴 어렵다는 지적이 나온다. 이미 집값이 크게 올랐기 때문이다.

지금도 연소득 8000만원(부부합산) 이하인 청년층과 무주택자의 경우 서울에 6억원 이하 주택을 사면 LTV를 10%포인트 추가 인정해준다. 하지만 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 중위매매가격은 8억7687억원으로 거의 9억원에 달한다. 서울 외곽 지역에서도 6억원 이하의 주택을 찾기란 '하늘에 별따기'로 애초에 LTV 혜택을 보기 힘들다.

운 좋게 6억원 이하 주택을 구입한다고 해도 집값을 마련하기가 쉽지 않다. 6억원짜리 주택의 LTV가 50%면 나머지 3억원은 현금으로 준비해야 한다. 향후 대출규제가 완화돼 LTV가 60%까지 인정된다고 해도 나머지 40%인 2억4000만원을 현금으로 준비해야 한다.

합산 연소득이 8000만원 이하인 부부가 매년 소득의 절반을 저금한다고 해도 6년은 꼬박 모아야 하는 금액이다. 소득이 낮은 사회초년생이나 신혼부부 등은 지금과 마찬가지로 부모 도움 없이는 자금 조달이 힘들 것으로 보인다.

전문가들은 대출 규제 완화의 범위를 확대할 필요가 있다고 보고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "이미 집값이 너무 올라가 있는 상황에서 LTV 10%포인트 추가 상향은 큰 도움이 안 된다"며 "DSR 산정 때 청년층의 미래 예상소득을 감안하는 방안도 공무원, 대기업 재직자는 미래소득을 감안할 수 있지만 자영업자 등 증빙이 어려운 근로자는 상실감을 느끼는 양극화 현상이 나타날 수도 있다"고 지적했다.

그러면서 "대출 규제 완화 비율을 확대하고 무주택자의 범위를 청년층, 장기무주택자뿐만 아니라 이사 등이 필요한 주택 갈아타기 수요자 등까지 넓힐 필요가 있다"고 말했다.

대출 규제 완화를 신규 분양 아파트에 적용하는 방안도 제시됐다. 분양가는 이미 HUG의 고분양가 관리, 분양가상한제 등으로 공급 시점부터 조절되고 있기 때문에 대출을 다소 완화해도 집값이 급등할 가능성이 낮기 때문이다. 다만, 앞서 이 방안이 검토되고 있다는 언론 보도가 나오자 금융당국이 "사실과는 다르다"고 해명자료를 낸 바 있다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "기존 주택 가격은 많이 오른 상태라 대출 규제를 소폭 완화해도 일반 직장인에게는 큰 효과가 없을 것"이라며 "상한제로 인해 가격이 억눌려 있는 신규 분양 아파트라면 조금만 대출 규제를 완화해줘도 내집마련을 노려볼만 할 것 같다"고 말했다.

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)