[시선집중] 오세훈이 띄운 '공시가 재조사' 현실적으로 어려운 이유

<우석진 명지대 교수>
-공시가 상승률 높은 지역의 투표율-득표율 월등히 높아
-공시가, 국토부 권한. 서울시 동결? 지역 간 형평성 발생할 것
-오세훈, 공시가 재조사? 자체 모델 개발할 수 있나?
-공시가 결정권, 지자체로 이양? 지자체들 간 형평성 보장 논의 필요
-공시가 산정근거 공개는 찬성
-'재개발-재건축 규제 풀겠다' 오세훈의 약속, 반은 맞고 반은 틀려

■ 방송 : MBC 라디오 표준FM 95.9MHz <김종배의 시선집중>(07:05~08:30)

■ 진행 : 김종배 시사평론가

■ 대담 : 우석진 명지대 교수

◎ 진행자 > 영혼의 경제학자입니다. 명지대 경제학과의 우석진 교수 모셨습니다. 어서 오세요.

◎ 우석진 > 네, 안녕하세요? 영혼의 경제학자 우석진입니다.

◎ 진행자 > 어떤 뜻으로 이렇게 말씀하셨습니까?

◎ 우석진 > 제가 영혼까지 경제학자거든요.

◎ 진행자 > 영혼까지?

◎ 우석진 > 예, 경제학을 믿고 또 대부분 생각할 때 경제학자처럼 생각하는 훈련을 하고 있기 때문에 영혼까지 경제학자입니다.

◎ 진행자 > 뼈까지 경제학이다?

◎ 우석진 > 그렇습니다.

◎ 진행자 > 투철한, 이건 학문윤리라고 봐야 되는 겁니까, 어떻게 봐야 되는 겁니까?

◎ 우석진 > 직업윤리죠. 다른 분들 보시면 경제학을 학으로만 하시고 믿지 않으시는 분도 많으시거든요.

◎ 진행자 > 아, 그런 뜻으로.

◎ 우석진 > 저는 믿으니까 영혼의 경제학자입니다.

◎ 진행자 > 알겠습니다. 오늘은 이 얘기를 해봐야 될 것 같은데 저번에 교수님께서 첫 번째 시간이었던가요. 조세정책에 대한 불만이 선거 표심으로 이어진다, 이런 말씀하신 바가 있었는데 결국 이번 선거에서 나타났다고 봐야 되는 거죠? 어떻게 보시나요.

◎ 우석진 > 이번 선거는 진짜 투표자면서 시민이면서 납세자인 시민들의 선택이 아주 강하게 드러났다고 보고요. 다른 분들은 내곡동 생태탕 얘기를 많이 하셨잖아요. 저희만 조세저항 측면에서 이런 것들을 짚었었거든요. 그리고 실제 나온 투표 결과를 보니까 공시가격 상승률이 높은 지역에서 투표율도 굉장히 높았고요. 2018년도 지방선거와 비교해 봐도 그렇고 득표율도 월등했습니다. 그래서 이거 이러한 납세자이면서 시민인 시민들의 표심이 이렇게 드러난 것이다, 마키아벨리 군주론 보면 “내 아버지를 죽음으로 몰고 간 사람은 용서할 수 있어도 내 재산 소득을 축내거나 뺏어간 놈은 용서할 수 없다”는 구절이 있거든요.

◎ 진행자 > 이런 구절이 있나요?

◎ 우석진 > 그래서 세금과 관련된 것들은 마치 유증기가 차는 것처럼 투표 전반 분위기를 결정하고요. 그리고 사건이 촉발되면 표심으로 드러나게 되는 것이죠.

◎ 진행자 > 마키아벨리하고 효도는 별로 상관은 없었네요.

◎ 우석진 > 돈 앞에서는 또 그런 점들이 있는 것이죠.

◎ 진행자 > 또 하나 불거진 문제가 선거 후에 오세훈 서울시장이 공시가 재조사 이야기를 꺼내지 않았습니까? 높아진 공시가를 서울시가 조정할 권한은 없지만 중앙정부와 협의하기에 따라선 더이상 급격한 속도로 올리지 않도록 협의는 가능하다고 믿고 싶다, 이렇게 얘기했는데 어찌보면 이 말에도 나와 있는데 권한은 없는 거잖아요.

◎ 우석진 > 공시가격과 관련된 혹은 공시지가와 관련된 권한은 부동산 가격 공시에 관한 법률이란 것이 있습니다. 그래서 적정가격, 적정가격이라고 하는 것은 통상적인 시장에서 정상적으로 거래가 됐을 때 성립된 가격을 공시하도록 돼 있고, 이건 국토교통부 권한입니다. 국토교통부가 직접 하는 건 아니고 예전에 감정원이라고 불리던 한국부동산원이라고 이름 바꾼 기관이 있어요. 거기에서 산정하고 이걸 이제 공시하도록 돼 있고요. 지자체 같은 경우에는 개별 땅, 개별지와 개별주택, 단독주택에 대해서는 할 수 있게 돼 있어요. 하지만 아파트와 같은 공동주택에 대해서 할 수 없게 돼 있습니다.

◎ 진행자 > 그런데 국토부에서는 뭐라고 했느냐 하면 공시가격 산정에 문제없다, 그다음에 공시가격 동결 자체는 그 자체가 시세의 왜곡이다, 그래서 서울시가 정하고 싶으면 재산세를 조정해주면 된다 이런 입장을 내놨는데 어떻게 봐야 될까요?

◎ 우석진 > 서로 해주기 싫은 감정이 반영된 건데요. 중앙정부 입장에서 보면 공시가격을 어떻게 결정하고 싶어하냐 하면 전국적으로 봤을 때 형평성이 같은 기준으로 평가하고 싶어하거든요.

◎ 진행자 > 당연히 그렇겠죠.

◎ 우석진 > 그런데 또 지자체 입장에서 보면 방금 오세훈 시장 같은 경우에는 바로 투표를 통해서 당선됐기 때문에 낮춰주고 싶어하는 유인이 있어요. 한 지자체가 동결한다고 하면 특정한 이유 없이 동결한다고 하면 지역 간 형평성이 발생하게 되거든요. 전국적으로 가격이 많이 오른 것은 맞아요. 특히 서울 같은 경우는 더 올랐잖아요, 사실은.

◎ 진행자 > 사실 인상 상승폭이 제일 큰 게 서울인데 서울에서 동결한다면 다른 지자체는 도대체 뭐냐, 이렇게 나올 거 아닙니까?

◎ 우석진 > 그렇죠. 이걸 오세훈 시장 요구를 국토부가 어떤 식으로든 받아들이긴 어렵고요. 지방에서, 서울시에서 하면 된다, 이건 어떤 뜻으로 해석이 되느냐 하면 재산세가 지방세이기 때문에 탄력세율이란 걸 적용할 수가 있어요.

◎ 진행자 > 임의로 줄여주거나 할 수 있는 겁니까?

◎ 우석진 > 그렇죠. 50%까지 줄여줄 수 있는 그런 여력 있는 건데 예전에 우리 종부세 도입했을 때 중앙정부 정책과 다르게 재산세를 예컨대 강남 3구, 성남시 깎아준 적 있어요. 그것 때문에 탄력세율을 적용할 요건을 엄격히 바꿔놨어요. 예전에는 이제 법에 재정상 기타 필요 사항 있으면 탄력세율을 적용할 수 있다, 이렇게 있었는데

◎ 진행자 > 기타라는 두 글자에서 임의성을 많이 넓혀준 거네요.

◎ 우석진 > 그런데 그걸 빼고 특별한 재정수요나 재해 이렇게 한정을 해놨어요. 그래서 사실은 국토부에서 서울시가 알아서 하면 된다 이렇게 얘기했지만 실제로 적용하기에는 요건을 맞춰야 되기 때문에 세율조정이 실제로는 사실은 어렵다. 그리고 이걸 한다고 해도 서울시와 협조를 거쳐야 되는 부분이기 때문에 지금 같은 상황에서 약간 빠르게 진행하긴 어렵다고 봐야 되겠죠.

◎ 진행자 > 이것도 현실적으로 어려운 부분이 한두 가지가 아니다라는 말씀이시고

◎ 우석진 > 그렇죠.

◎ 진행자 > 만약에 오세훈 서울시장 말대로 공시가를 만약에 재조사한다고 하면 어떤 방식으로 할 수 있는 거예요?

◎ 우석진 > 사실 실질적으로 제일 어려운 부분인데 권한을 만약에 서울시장이 갖게 된다고 해도 공시가격 다시 조사해서 사람들이 만족할 만큼의 수준으로 발표할 수 있을 것인가 이 문제가 남는 건데요.

◎ 진행자 > 어마어마한 조사범위가 되는 거잖아요.

◎ 우석진 > 지금 국토부가 하는 건 아니고 한국부동산원에 위탁해서 하고 있는 거거든요. 거기에는 어마어마한 데이터하고 그다음에 어마어마한 사람이 달라붙어서 그동안 발달시켜온 모형을 가지고 추산하는 거거든요. 그러면 과연 서울시가 그러한 자료와 그러한 인력을 확보해서 부동산원보다 잘할 수 있는 모형을 개발해서 쓸 수 있느냐, 그것도 짧은 시간 내에. 저는 개인적으로 불가능하다고 봅니다, 사실은. 예컨대 국토부의 공시가격이 불만이 있다고 얘기하는 것과 내가 좀 더 좋은 공시가를 만들어낼 수 있다는 건 차이가 있죠.

◎ 진행자 > 우리가 흔히 얘기하는 “그래? 그럼 해 봐”하면 못한다, 이런 말씀이시네요.

◎ 우석진 > 저는 불가능하다고 보고요. 다만 공시가격하고 사람들이 알고 있는 그런 적정가격하고 차이가 날 순 있죠. 그런 케이스를 모아서

◎ 진행자 > 불만이 접수되면?

◎ 우석진 > 그걸 다시 잘 모아서 니네 공시가격이 이런 문제가 있다고 제기하고 정치적으로 밀어붙이면 뭔가 좀 더 나은, 좀 더 낮은 공시가격이 나올 순 있겠죠.

◎ 진행자 > 교수님 말씀은 국토부하고 하는 거 그대로 가고 다만 예를 들어서 약간 문제가 있는 것 같은 경우는 접수를 해서 서울시가 문제제기를 하든지, 비판하든지, 건의하든지 이렇게 할 수 있는 것 아니냐, 이런 말씀이시네요.

◎ 우석진 > 왜냐하면 다 시장에서 거래가 된 것들은 거래가격이 있기 때문에 문제가 없는데 거래가 안 된 것들은 추정을 해야 되는 거거든요. 그러면 그 추정치에 문제가 있으니까 문제는 있는 건 니네가 책임져라 이렇게 밀어붙일 수 있는 것이고, 그다음 수순으로 가기가 수월해지죠.

◎ 진행자 > 알겠습니다. 이걸 여쭤볼게요. 원희룡 제주지사하고 조은희 서울 서초구청장이 주장한 게 있는데 크게 두 가지인데 일단 이것부터, 공시가 산정 근거를 공개하라, 이렇게 요구한 건데 어떻게 평가하세요?

◎ 우석진 > 아까 중간에 말씀드렸지만 어떤 거래가 되지 않은 아파트의 가격을 추정하게 되는 거거든요. 사실 어떻게 추정하고 어떤 모형을 쓰고 어떤 데이터를 이용하고 있는지에 대해서 잘 알려지지 않았어요. 그래서 그게 공개가 된다면 사람들이 형평성, 투명성, 특히 투명성 차원에서 시민들이 이러이러한 요소를 고려하니까 아파트 가격이 이렇게 나왔구나, 이런 정보를 준다는 차원에서는 상당히 좋죠. 특별하게 공시가격, 우리 주택의 특성, 가격 참고자료, 평가한 사람들이 어떤 의견을 냈는지에 대해서 공개한다면 좋고 국토부가 이번 달 말에 공개하도록 그렇게 예정돼 있습니다.

◎ 진행자 > 이미 공개할 예정입니까?

◎ 우석진 > 그렇게 제가 알기로 4월 29일에 공개하겠다고 하고 있고 이 전에 세종시에서 시범 사업으로 공개한 걸로 알고 있어요. 이런 내용들은 공개가 되는 것이고 남는 건 뭐냐하면 이런 정보가 있는데 어떤 모형을 통해서 가격으로 산출되는가, 이것까지 공개돼야 되는 거거든요, 사실은요.

◎ 진행자 > 공시가를 적용하는데 ABCD 4개 항목이 있는데 4개 항목에 예를 들어서 어떤 항목에 가중치를 두고 어떻게 조합해서 나오는가 계산법까지 공개가 되느냐 마느냐, 이 문제가 있다는 거죠?

◎ 우석진 > 제가 봤을 때는 그게 제일 핵심이죠. 예컨대 아파트의 위치와 층수와 여러 가지 고려한다, 이걸 공개하는 것하고 그것들을 어떻게 어떤 식으로 반영해서 한다는 걸 공개하는 건 차이가 많거든요, 사실.

◎ 진행자 > 계산항목만 아니라 계산법까지 공개돼야 된다는 얘기네요.

◎ 우석진 > 그렇죠. 만약에 이의가 들어왔을 때 이것들을 어떻게 처리하는지 그런 것까지 같이 공개되면 투명성 차원에서도 시민들이 더 믿을 수 있고 학술적으로도 이게 좀 더 믿을 수 있는 모형을 사용하는지 검증할 수 있는 기회가 된다고 봅니다.

◎ 진행자 > 두 사람이 제기한 것 중에 하나가 공시가 결정권을 지자체로 이양하는 방안을 이야기했는데 중장기적으로 검토할 여지가 조금이라도 있다고 보세요, 어떻게 보십니까?

◎ 우석진 > 어떤 불만들이 있는가 하면 지금도 개별지가하고 개별주택에 대해서는 지자체가 가지고 있어요. 아파트에 대해서는 지금 가지고 있지 못한데 “너 거기 가 봤어?” 이런 질문이 있어요. “너 그 아파트 어떻게 생겼는지 알아?” 거기는 A동하고 B동하고 굉장히 달라서 가격 차이가 나야 되는데 서류만으로 평가하신 분들은 A와 B가 서류는 똑같은데 하면서 공시가격이 같을 수가 있어요. 그러니까 지자체에서 요구하는 건 현장의 목소리를 듣기 위해서는 우리가 권한을 가지고 직접 하는 것이 필요하다 이제 이런 생각을 갖는 건 너무 당연한 것이고, 다만 이제 지자체가 권한을 가져갔을 때 각 지자체장들은 이걸 낮춰줄 선거가 있는 경우에 낮춰줄 유인들이 있거든요. 지자체들의 형평성을 어떻게 보장할 것인가 이것까지 같이 논의돼야 된다 이렇게 보고 있습니다.

◎ 진행자 > 그런데 이게 간단한 문제가 아닌 게 공시가라고 하는 게 재산세 부과의 기준만 되는 게 아니라 다른 여러 가지 기준이 되는 거잖아요.

◎ 우석진 > 그러니까 우리 자산과 관련된 굉장히 중요한 기준이 되는 것이고요. 재산세, 그다음에 다른 종부세, 이런 것에 과표가 되는 건 물론이고 준조세인 부담금, 재건축 부담금이라는 게 있는데 거기에 대해서 쓰이고 각종 행정에서도 예컨대 지역 건보 가입자들

◎ 진행자 > 건보료 산정에 기준되고

◎ 우석진 > 거기 들어가고, 우리가 항상 보고서 열 받아하는 공직자 재산공개,

◎ 진행자 > 아, 그렇네요.

◎ 우석진 > 공시가격 중심으로 발표를 하거든요. 더 중요한 건 복지 공급을 할 때 복지제도 거기에 기초자료로 공시가격 공시지가 들어가게 되거든요.

◎ 진행자 > 복지수당 지급할 때 재산 소득 이런 걸 파악하는데 그 기준점.

◎ 우석진 > 기준이 들어가고 그래서 내가 받을 수 있는지 받을 수 없는지와 동시에 내가 얼마를 받을 수 있는지까지 결정하기 때문에 매우 중요하죠, 사실은.

◎ 진행자 > 이거 그렇게 되면 지자체 단위로 넘기고 싶어도 쉽지가 않다, 이런 얘기로 연결되겠네요.

◎ 우석진 > 그렇죠.

◎ 진행자 > 알겠습니다. 교수님 모신 김에 다른 얘기인데 재개발 재건축 규제 푸는 문제 있지 않습니까, 이게 정말 바로 들어갈 수 있다고 보세요? 교수님은.

◎ 우석진 > 반은 맞고 반은 틀린데 서울시가 행정조치를 통해서 할 수 있는 것들은 바로 할 수 있을 거예요. 예컨대 안전진단을 받는다든가 이런 걸 그동안 서울시 차원에서 묶어놨는데 ‘해라’ 하는 건 이상 없다, 이런 건 바로 할 수 있죠. 그런데 이게 재건축으로 바로 이어질 수 있느냐, 이런 것들은 다른 관련된 기관들의 협조가 필요한 거죠. 권한을 서울시가 다 갖고 있는 게 아니기 때문에 논의 과정과 협조 과정이 필요한 것이고 예컨대 민간택지 분양가 상한제하고 재건축 초과 이익 환수제 이런 것들은 중앙정부가 가지고 있고요. 용적률 완화와 같은 것들은 서울시 조례 개정사항이기 때문에 서울시의회가 가지고 있거든요. 그래서 지금 잘 보시면 당선 전에 오세훈 시장 말과 최근에 오세훈 시장 말이 조금씩 톤이 바뀌고 있어요. ‘하겠다’에서 이제는 ‘협조를 잘 해보겠다’로 바뀌고 있고요. 그리고 재건축을 풀어준다, 재개발을 풀어준다고 하는 것이 쉽지가 않은 것이 벌써 해당 지역에 호가가 1, 2억씩 뛰고 있거든요. 그러면 가격이 뛰었을 때 이걸 덤터기를 시장이 또 쓸 수가 있거든요. 너 때문에 그런 거다, 다만 일각에서 서울시를 민주당이 장악하고 있기 때문에 혹은 국회를 민주당이 장악하고 있기 때문에 이런 정책이 힘들 것이라고 보는 건 저는 약간 단견이라고 봐요.

◎ 진행자 > 그래요?

◎ 우석진 > 왜냐하면 각각 지역구에 있는 시의원이나 국회의원들도 다 거기를 개발하고자 하는 이유는 있는 거거든요. 만약에 시장이 이걸 해주겠다고 했는데 우리 시의원이 안 된다고 했어.

◎ 진행자 > 오히려 시의원한테 정치적으로 돌아온다?

◎ 우석진 > 플래카드 이름 적어서 걸어놓으면 그게 바로 다음 지방선거에 결과로 이어지는 거거든요. 생각보다는 이게 이걸 저지하고 막는 것이 시의원이나 국회의원 유인책에 부합하지 않는다, 그렇게 보고 있습니다.

◎ 진행자 > 알겠습니다. 오늘 여기까지 진행해야 될 것 같습니다. 영혼의 경제학자 우석진 명지대 교수와 함께 했습니다. 고맙습니다. 교수님.

◎ 우석진 > 감사합니다.

[내용 인용 시 MBC <김종배의 시선집중>과의 인터뷰 내용임을 밝혀주시기 바랍니다.]

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