금리 부담 커지는 주택담보대출, 3가지 대응법

금리상한형 주담대 - 이자 상승폭 일정 한도로 제한
40년 만기 모기지 - 만기 길어지면 월 상환액 줄어
전세자금 분할상환 - 원금도 함께 갚아 이자 줄여

코로나 충격에서 경제가 회복하면서 미국 국채금리를 비롯한 국내외 시장금리가 오르기 시작하자 대출자들의 우려도 커지고 있다. 정부와 금융권은 대출 경착륙을 막기 위해 금리 상승을 대비한 주택 대출 상품을 내놓고 있다. 금리 상승기에도 한도 내에서만 금리가 오르는 금리상한형 주택담보대출, 40년 만기 모기지, 분할상환이 가능한 전세자금 대출 등이 속속 출시될 예정이다. 전문가들은 “지난해 8월 이후 6개월째 주담대 금리가 오르는 등 금리 상승세가 이어지고 있다”며 “대출 시 상황을 고려해 적절한 상품을 선택하는 것이 좋다”고 했다.

◇ 찬밥 신세이던 ‘금리상한형 주담대’, 재탄생 전망

9일 금융권에 따르면 그간 주목받지 못했던 ‘금리상한형 주택담보대출’이 새롭게 출시될 것으로 보인다. 금리상한형 주담대란 연간 또는 일정 기간 동안 금리 상승 폭을 일정 한도 이하로 제한하는 대출 상품으로, 금리가 많이 오르는 시기에 유리하다.

금융 당국은 시중 은행과 함께 2019년 3월 금리상한형 주담대 상품을 출시한 바 있다. 그러나 이후 저금리 기조가 이어지면서 상품을 판매한 15개 은행별 실제 판매량이 1개 안팎에 불과할 정도로 호응을 얻지 못했다.

그래픽=김성규

당시 출시된 금리상한형 주담대는 최대 금리 상승 폭을 연간 1%포인트, 향후 5년간 2%포인트 이내로 제한하는 구조였다. 기존 대출에 특약을 더하는 식이라 만기가 다양하고 5년 차부턴 대환이 가능한 상품이었다. 특약 선택 시 비용 차원에서 기존 금리에 0.15~0.2%포인트의 가산 금리가 붙어 저금리 상황 아래 큰 인기를 끌지 못했다.

금융 당국은 2019년 출시된 상품이 별다른 인기를 얻지 못했던 점을 고려해 비슷한 구조를 유지하면서 최대 상승 폭을 더 낮추는 형태의 상품 출시를 고려하는 것으로 알려졌다. 금리 상승 폭 적용 기간을 3년 등으로 줄이면서 금리 상승 폭을 1% 수준으로 낮추는 방식 등이다.

◇청년·신혼부부 대상 40년 만기 모기지 7월 출시

금융 당국은 또 40년 이상 초장기 모기지 도입을 검토하고 있다. 당국의 대출 규제 강화가 청년층의 ‘내 집 마련’ 희망을 꺾고 있다는 지적을 염두에 둔 조치다. 현행 최장 만기 모기지 상품은 35년짜리다.

금융 당국은 우선 청년층과 신혼부부 대상으로 40년 만기 모기지 도입을 검토하고 있다, 출시 목표는 7월이다. 30년이 최장 만기인 보금자리론 요건이 적용된 상품이 전망된다. 보금자리론은 소득 연 7000만원 이하(미혼이면 본인만, 기혼이면 부부합산) 또는 주택 가격 6억원 이하 등의 조건을 갖추면 최대 3억원까지 대출받을 수 있다.

만기가 길어지면 매월 갚아야 하는 원리금 상환 부담이 줄어들기 때문에 실수요층의 ‘내 집 마련 사다리’ 역할을 할 수 있을 것으로 기대된다. 40년 만기로 3억원을 빌린다고 했을 경우 연이율 2.5%를 적용하면 월 상환 금액이 99만원으로 30년 만기(119만원) 상품보다 20만원 줄어든다.

정부는 더 나아가 50년 만기 모기지 상품까지 검토하고 있다. 지난 5일 여당이 50년 만기 모기지에 대한 국가보증제를 제안하자 은성수 금융위원장은 “주거 사다리 역할이 가능하기 때문에 연구할 수 있다”고 했다. 다만 현재 추진되고 있는 40년 모기지가 주택금융공사 보증인 반면 50년 만기 상품은 국가가 보증하는 형태라서 국민 세금으로 특정 계층 대출을 지원해준다는 비판이 제기될 수 있다.

◇이자 부담 줄이는 ‘전세자금 분할상환’ 상품도

통상 주택담보대출은 원금과 이자를 함께 갚아나가지만 전세 대출은 이자만 갚다가 만기 때 원금을 전액 상환한다. 대출 원금이 줄지 않으니 늘 같은 이자를 내야 하는데, 원금을 분할 상환함으로써 이자 부담을 줄일 수 있는 것이다.

원금 분할 상환이 가능한 전세 자금 대출 상품은 5월 중 출시된다. SGI서울보증이 원금 분할 상환이 가능한 5억원(유주택자 3억원) 한도의 전세 대출 보증 공급을 결정하고 시중은행과 상품 출시를 협의 중이다.

서울보증은 현재도 분할 상환 전세 대출 보증 상품을 판매하고 있지만, 새 상품은 필요시 중도에 일시 상환 방식으로 전환할 수 있다는 점이 차이다. 차주(돈 빌리는 사람)가 예상치 못한 소득 저하로 원금을 나눠 갚기 어렵게 되면 만기 때 한꺼번에 대출금을 갚을 수 있다.

전세 대출 분할 상환을 선택하면 소득공제 혜택도 얻을 수 있다. 원리금을 갚는 데 쓴 돈은 연말정산 시 지출로 인정돼 원리금 납부액의 40%(원리금 750만원 한도)에 대해 소득 공제를 받을 수 있다.