400만원이면 아파트 한채 산다고요? [부릿지]

[부릿지TALK] '왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매 기술' 저자 정민우·유근용 대표 인터뷰 2편

경매 시장에서 주거용 상품의 인기가 뜨겁다. 지난달 서울에서 진행된 아파트 법원 경매의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 112.2%를 기록, 2001년 통계가 시작된 이래 가장 높았다. 경기·인천을 포함한 수도권의 아파트 낙찰가율도 지난달 109.2%로 사상 최고치를 기록했다.

최근 법원 경매시장의 인기가 높아진 이유가 무엇일까? 지금 시장 상황에서 경매와 공매를 이용하면 시세보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있을까? 주의해야 할 사항은 무엇일까?

☞머니투데이 부동산부 유튜브 채널 부릿지가 최근 경·공매 시장의 분위기와 투자 유의 사항 등을 알아봤다.

▶조한송 머니투데이 기자
취득세 등을 고려했을 때 어떤 분들이 경매 시장에 참여하면 도움이 될까요?

▶정민우 바른경영컨설팅 대표/ '왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
3주택자부터 취득세가 12%잖아요? 일단 다주택자분들은 취득 단계에서 최소 수천만 원 이상의 비용을 추가로 지불해야 해요. 이런 상황에서 초보자분들이 경매로 수익 내기 쉽지 않아요. 그래서 제 생각에는 첫 내 집 마련을 경매로 하는 것이 좋아 보여요. 또 1주택자까지는 경매로 주택을 한 채를 더 매입하라도 일시적 1가구 2주택 제를 활용해서 절세하면서 수익을 낼 수 있어요.

▶조한송 머니투데이 기자
대출은 얼마나 나오나요?

▶정민우 바른경영컨설팅 대표/ '왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
일반매매와 주택담보대출 비율은 동일해요.

▶조한송 머니투데이 기자
대출이 시세 기준으로 나오잖아요. 낙찰을 시세보다 저렴하게 받으면 초기 매입 비용이 낮아질 수 있겠네요.

▶유근용 준민자산관리 대표/ '왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
인천이 비규제 지역으로 대출이 70% 나올때 인천 마전동에 있는 주택을 낙찰받았어요. 그때 감정가가 2억원대였는데 한 번 유찰되면서 감정가가 1억6000만원으로 떨어졌어요. 최종적으로 1억7500만원에 낙찰받았는데 대출은 1억7100만원이 나왔습니다. 실투입 금액이 400만원이었던거죠.

▶조한송 머니투데이 기자
수익형 부동산은 대출이 얼마나 나오나요.

▶유근용 준민자산관리 대표/ '왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
정민우 대표님하고 함께 수원에 있는 숙박시설을 낙찰받았어요. 대출이 거의 88% 정도 나왔습니다. 오피스텔이라든지 지식산업센터라든지 상업용 부동산은 대출 규제가 주택처럼 그렇게 세지는 않아요. 물론 소득 수준이나 기존 대출 규모에 따라 대출금이 조금 달라질 수 있지만요.

또 하나가 잠실은 토지거래허가구역으로 묶여서 아파트 등을 매입하려면 지자체장의 허가를 받아야잖아요. 하지만 경매나 공매로 낙찰받으면 그런 허가를 받지 않아도 돼요. 내가 원하는 지역인데 일반매매로 살 수 없다면 경·공매로 접근하는 것도 방법입니다. 어쨌든 경매나 공매는 시세보다 싸게 사는 방법이에요. 또 경기가 좋든 안 좋든 물건이 끊임없이 나와서 입찰가를 내가 정할 수 있어요. 매도자나 공인중개사분들한테 휘둘리지 않아도 된다는 점이 경·공매의 가장 큰 매력입니다.

▶조한송 머니투데이 기자
일부러 유찰시켜서 가격을 떨어트린다는 얘기를 들어본 것 같아요. 유찰되면 감정가가 낮아지니 신건보다 유찰이 많이 난 곳에 입찰하는 것보다 나은 건가요?

▶정민우 바른경영컨설팅 대표/ '왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
유찰 횟수는 큰 의미 없다고 봅니다. 10억원짜리를 2억~3억원에 낙찰받아도 수익이 1000만원에 불과할 수 있고요. 오히려 12억원에 낙찰받아 2억원을 남기는 경우도 있어요. 낙찰가율에 큰 의미를 두지 않았으면 좋겠어요. 안 팔리는 거 싸게 사는 게 의미가 있을까요. 특히 상가 같은 경우는 청라 이쪽만 봐도 분양가가 10억원인데 3억~4억원에 낙찰되는 경우도 많거든요. 싸게 낙찰받는 게 중요한 게 아니라 수익을 내는 게 중요합니다.

▶유근용 준민자산관리 대표/ '왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
저나 정 대표님은 감정가를 잘 안 봐요. 입찰할 때 딱 한 가지만 생각해요. 이 물건을 낙찰받아서 수익을 얼마 내느냐예요. 그거를 역산해서 들어가는 거예요. 가령 시세가 10억원인데 목표수익을 5000만원으로 잡는 거예요. 취등록세나 명도 비용 등을 다 고려했을 때 얼마에 입찰하면 5000만원의 수익을 낼 수 있을지 생각하는 겁니다. 그러니 최저 입찰가는 아예 쳐다도 안 보는 거예요. 대부분은 한 번 유찰돼서 감정가가 10억원에서 7억원으로 떨어졌으니 여기서 얼마를 더 올려서 쓸까 생각하죠. 저는 최저입찰가는 아예 신경을 안 써요

▶조한송 머니투데이 기자
낙찰받는 게 중요하니까?

▶유근용 준민자산관리 대표/ '왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
그렇죠. 이 물건을 통해서 얼마의 수익을 올릴 것인가를 생각하면 입찰가가 나와요. 그렇게 썼는데 누군가가 나보다 더 높게 썼다면 '아 저 사람이 더 간절한가 보다'하고 다른 물건을 찾으세요.

▶조한송 머니투데이 기자
감정가는 통상 시세의 몇 퍼센트 정도로 나올까요.

▶유근용 준민자산관리 대표/ '왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
시장 상황이나 지역마다 달라요. 평균 내기가 어려워요. 어쨌든 핵심은 정확한 시세를 파악해서 적정 가격에 입찰하는 겁니다.

▶조한송 머니투데이 기자
코로나19 상황이 종식되면 금리가 오를 것이라는 관측이 있습니다. 대출을 많이 받을 수 있다고 해도 금리 인상기를 고려하면 적극적으로 나서기 어려운 상황은 아닐까요?

▶정민우 바른경영컨설팅 대표/ '왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
금리 우려 당연히 할 수 있죠. 저희도 그렇고요. 다만 저희는 금리가 올라갈 것이란 전망만으로 투자를 멈추지는 않습니다. 일단 향후 시장금리를 정확하게 전망할 수 있는 사람은 없어요. 하나의 예측일 뿐이죠. 대신 5%의 목표수익률을 잡았는데 금리가 0.2% 정도 상승할 것 같으면 목표수익률을 5.2%로 높여요. 반대로 금리 수준이 낮아질 거라고 생각을 하면 낮추면 되는 거고요.

어쨌든 경·공매는 매입가를 내가 정할 수 있으니까 시장 금리가 1% 오를 것 같으면 그만큼 더 낮은 가격으로 매입하면 됩니다. 또 미국도 어쨌든 금리를 한 번에 1%, 0.5%씩 이렇게 올리거나 내리지 않아요. 대개 0.25%P정도고 사전에 신호를 충분히 줘요. 우리가 대비할 수 있는 시간이 있어요. 그 안에서 방법을 찾아가는 게 투자자의 몫인 거고요. 미래에 금리가 올라갈 것을 미리 걱정해서 투자 기회를 놓치지는 않았으면 좋겠어요. 다만 금융 기관의 원금 상환 요구가 들어왔을 때 대처할 수 있는 어느 정도의 기초 체력은 필요합니다.

▶조한송 머니투데이 기자
어쨌든 경매나 공매의 가장 큰 장점이 시세보다 싸게 낙찰받을 수 있는 건데요. 대신에 일반매매와 달리 명도 등 신경 쓸 것들이 있잖아요. 경·공매에 참여하기 전에 가장 유의해야 할 점은 무엇일까요.

▶유근용 준민자산관리 대표/ '왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
우선은 대항력을 봐야겠죠. 낙찰 이후에 전세금 등 추가로 발생하는 비용이 있는지 파악해야 합니다. 유료 경매 사이트에 대부분 유의사항이 표기돼 있어요. 가령 빨간 글씨로 '대항력 있는 임차인'이라고 적혀있으면 초보분들은 입찰에 참여 하지 않으면 돼요. 그 점만 유의하면 낙찰 이후에 큰 문제는 없습니다.

▶정민우 바른경영컨설팅 대표/ '왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
대항력은 등기부를 떼서 근저당권 최초 설정일과 전입일을 비교하면 됩니다. 어쨌든 권리 신고하면 법원에서 다 기재해 줍니다. 전입신고일이 빠르면 세입자가 대항력이 있는 겁니다. '이 사람은 보증금을 다 돌려받을 때까지는 방을 안 뺀다고 할 수 있겠구나'라고 이해하면 되고요. 대항력이 없으면 편하게 입찰하면 됩니다.

▶조한송 머니투데이 기자
누수나 미납관리비 같은 건 어떻게 확인할까요?

▶유근용 준민자산관리 대표/ '왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
미납관리비는 관리소에 전화해서 물어보면 돼요. 덧붙여서 몇 명이 관리비를 문의했는지 물어보면서 입찰 경쟁률을 가늠해볼 수 있어요. 미납관리비를 파악해서 입찰가에 반영하면 좋아요. 어쨌든 사전에 알아볼 수 있는 것들은 다 전화라든지 임장을 통해서 알아보실 수 있어요. 꼼꼼한 사전 조사가 필수입니다.

☞자세한 내용 및 1편은 머니투데이 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다. 부릿지 구독이벤트에 참여하는 분들께는 추첨을 통해 '왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술'을 보내드립니다.

출연 조한송 기자, 유근용·정민우 대표
촬영 이상봉 기자, 김세용 PD
편집 김진석 PD
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr, 이상봉 기자 assio28@mt.co.kr, 김진석 PD kjs2765@mt.co.kr, 김세용 디지털뉴스부 인턴

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