공시가 118%라는 우면동 아파트, 시세로 따지면 60% 수준

공시가격 신뢰성 논란 뜯어보니
국토부 "해당 아파트 시세 10억7천, 실거래가 5억7천은 분양전환 가격"

서울의 대형 아파트 평균 매매가격이 22억원을 넘어섰다. 고가 주택을 겨냥한 정부의 고강도 규제에도 초고가 아파트를 중심으로 가격이 계속 오르며 1년 만에 평균 2억5천만원 넘게 올랐다. 이른바 \

정부가 공시가격안에 대한 의견 접수를 5일 마감한 가운데 공시가격이 급등했다는 지역과 아파트단지들에서 조직적으로 이의 신청을 제출하는 등 반발이 거세다. “세금폭탄”이라는 과격한 비난이 난무하는 가운데 원희룡 제주지사와 조은희 서울 서초구청장 등 야당 소속 자치단체장이 공식 기자회견을 열어 재조사를 요구하기도 했다.

6일 국토교통부는 두 자치단체가 지적한 공시가격 오류에 대해 적극적으로 반박했다. 국토부의 설명과 부동산 업계 취재 결과를 포함해 공시가격 논란의 실체를 종합적으로 짚어본다.

공시가격이 실거래가보다 높다?

서초구는 서초구의 공동주택 12만5294호 가운데 공시가격이 실거래가의 100%가 넘는 사례가 3%에 이르는 등 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)이 들쭉날쭉하다고 주장했다. 실제 사례로 든 우면동 ㄱ아파트(전용면적 51.89㎡)의 경우 실거래가격이 5억7100만원인데 공시가격이 6억7600만원으로 시세 대비 118.4%로 책정됐다는 것이다. 국토부는 이에 대해 서초구가 제시한 실거래가 5억7100만원은 지난해 8월 분양전환 가격으로서 적정한 시세로 보기 어렵다고 지적했다. 지난해 말 기준 국민은행이 조사한 해당 아파트 시세가 10억7500만원이었는데, 이 시세와 인근 시세를 고려해 공시가격이 산정된 것이라는 반박이다.

국토부는 서초구가 특정 실거래가격을 활용해 현실화율을 추정했으나 시세는 지난해 연간 실거래가격들을 종합적으로 고려해 검토하고 단지 내, 인근 단지 간 균형성, 층별·향별 특성 등을 고려해 산정하므로 특정 실거래가격이 공시가격 산정 기준이 되는 시세는 아니라고 설명했다. 이에 따라 해당 단지들의 적정 시세를 기준으로 하면, 공시가격의 현실화율은 70~80%대라고 덧붙였다.

분양아파트와 임대아파트 공시가격 역전?

서초구가 지적한 또 다른 이상 사례인 임대아파트와 분양아파트의 ‘공시가격 역전’ 현상은 사실관계에 대한 오해에서 비롯했다. 국토부 자료를 보면, 우면동에 있는 엘에이치(LH) 5단지(전용 84㎡) 임대아파트는 공시가격이 9억3천만~10억7천만원이었고, 인근 분양아파트인 서초힐스(전용 84㎡) 공시가격은 9억4천만~10억7천만원으로 책정됐다. 이에 서초구는 두 단지의 케이비국민은행 기준 시세 차이만 해도 3억원에 이르지만 이런 현실과는 반대로 임대아파트인 엘에이치 5단지의 최고 공시가격이 서초힐스 최저 공시가격보다 다소 높게 매겨지는 역전 현상이 빚어졌다고 지적했다. 그러나 사실관계를 확인해보니 엘에이치 5단지는 토지임대부 주택으로서 주택만 거래되는데도 시세가 11억~12억5천만원이어서, 토지를 포함한 공시가격을 9억3천만~10억7천만원으로 책정한 것이었다.

공시가격 현실화에 시세 급등 겹친 결과

부동산 업계에서는 정부가 공시가격 현실화율을 높여가는 상황에서 지난해 집값까지 급등해 부동산 소유자들의 공시가격 불만이 커졌다고 지적한다. 국토부는 지난해 11월 발표한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’에서 오는 2025~2030년까지 단계적으로 공시가격 현실화율을 시세의 90% 수준으로 끌어올리기로 했다. 이에 따라 올해 공동주택의 공시가격 평균 현실화율은 지난해보다 3%포인트 높아진 70.1%에 이르지만, 시세 급등에 따라 일부 국민의 공시가격 체감 상승률은 이보다 훨씬 커졌다는 게 부동산 업계의 분석이다.

국토부는 2019년 12월 ‘공시가격 신뢰성 제고 방안’을 내놓고 공시가격의 정확성, 형평성을 높이기 위한 방안을 시행 중이다. 특히 지난해 세종시에서 시범적으로 시행했던 표준단독주택 및 공동주택의 공시가격 산정 참고자료 공개를 올해부터는 전국으로 확대해 적용한다. 전국 아파트 등 공동주택의 경우 이달 29일 국토부의 ‘공시가격 알리미’ 사이트에서 해당 주택의 특성, 주변 시세와 실거래가 등 가격 참고자료를 처음으로 확인할 수 있게 된다.

다만, 국토부가 올해부터 공동주택 공시가격의 참고자료를 공개한다고는 해도 해당 주택의 적정 시세를 평가한 주체는 국토부의 위탁을 받은 한국부동산원 소속 조사자라는 점에서 부실 조사의 가능성은 항상 제기될 수밖에 없다는 지적도 나온다. 현재 공동주택의 경우 부동산원 소속 조사자 1인당 850개 동(580개 단지), 아파트 기준으론 300개 이내의 동(84개 단지)을 조사하고 있다. 임재만 세종대 교수(부동산학과)는 “조사자 전문성 제고와 함께 궁극적으로는 공시가격 산정의 기준이 된 적정 시세를 공개하는 게 부실 조사 등 불필요한 논란을 해소할 수 있는 방안”이라고 말했다. 이와 관련해 국토부 부동산평가과 관계자는 “3단계 심사체계를 통해 면밀히 검증하고, 올해부턴 감정평가사 등 외부 전문가 등의 추가 검토도 시행해 부실 조사 가능성을 줄였다”고 밝혔다.

한편 국토부는 올해 공동주택 공시가격과 관련해 지난달 16일부터 이달 5일까지 소유자 의견을 접수했다. 국토부 관계자는 “현재 의견 청취한 내용을 취합 중으로, 집단 민원은 상당수 우편으로 접수된다”며 “지난해 의견 청취 건수 3만7400건은 넘을 가능성이 있으나 그렇게 많이 증가하지는 않을 것으로 예상한다”고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr