[부알못탈출기]근생빌라 주의보..대장 확인 필수

주택, 주차장·층수 규제 엄격해
불법 용도 변경시 원상복구 명령
매매·임대차 계약시 건축물 대장 확인 필요

서울내 주택 밀집지역(사진=뉴시스)

[이데일리 하지나 기자] 서울시에서는 최근 근린생활시설을 허가없이 주택으로 불법 용도변경한 근생빌라를 877건 적발해 이행강제금 62억원을 부과했다고 밝혔습니다.

주차장과 층수제한 등의 다양한 문제점으로 인해 근린생활시설을 주택으로 용도 변경하는 것은 사실상 불가능합니다. 예를 들어, 근린생활시설은 시설면적 134㎡당 1대의 주차장을 설치하면 되지만, 다가구주택 및 공동주택은 면적 기준에 따라 최소 0.5대 이상 설치가 필요합니다. 또한 별도 층수제한이 없는 근린생활시설과 달리 건축법상 다가구주택은 3층 이하, 다세대주택 및 연립주택은 4층 이하로 규정돼 있습니다.

우리가 흔히 ‘근생’이라고 표현하는 근린생활시설은 ‘건축법’에 의한 건축물의 용도 중 하나입니다. 슈퍼마켓이나 음식점, 소매점 등 주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설 등에 해당됩니다.

근린생활시설은 1종과 2종으로 분류됩니다. 1종의 근린생활시설의 경우 조금 더 규모가 작고 우리 생활과 밀접한 관련을 갖고 있습니다. △바닥면적 합계가 1000㎡ 미만인 슈퍼마켓이나 일용품점 △바닥면적 합계가 300㎡ 미만인 휴게음식점, 제과점 △의원, 한의원 등이 대표적인 제1종 근린생활시설입니다.

제2종 근린생활시설의 경우 △일반음식점 △바닥면적 합계 300㎡ 이상인 휴게음식점, 제과점 △바닥면적 합계 500㎡ 미만인 테니스장, 당구장, 골프연습장 등 △바닥면적 합계 150㎡ 미만인 단란주점 등이 해당됩니다. 휴게음식점은 주류 판매가 허용되지 않고, 일반음식점은 주류 판매가 가능하다는 점에서도 큰 차이가 있죠.

일부 다주택자들은 절세 목적으로, 또는 주택 대비 완화된 주차장과 층수 규제로 세대수를 늘려 근린생활시설로 허가받은 뒤 불법으로 주거용으로 개조해 이를 매매하거나 세를 주는 경우가 있습니다.

이에 따라 매매하기 전 반드시 건축물대장을 확인해야 합니다. 건축물대장에는 위치·면적·구조·용도·층수 등 건축물에 관한 사항이 표시돼 있습니다.

근린생활시설을 주거용으로 사용하는 경우 적발 즉시 원상복구 명령이 떨어지고 이를 바로잡지 않을 경우 시세의 10%에 해당하는 이행강제금을 내야 합니다. 이행강제금은 위반사항이 개정되지 않는 한 계속 부과할 수 있습니다.

매매 뿐만 아니라 임대차 계약시에도 주의가 요구됩니다. 만약 근생으로 되어 있는 건물에 세입자가 거주하더라도 주택임대차 보호법을 적용받을 수는 있지만 상황이 이렇다보니 애시당초 집주인이 전입신고를 하지 않는 조건을 내거는 경우가 많습니다. 주택이 아니기 때문에 원칙적으로 정부에서 지원하는 전세자금대출도 불가합니다.

하지나 (hjina@edaily.co.kr)