"30평대 서울 아파트, 3억에 분양"..'토지=공공, 건물=개인' 해답 될까
박영선 더불어민주당 서울시장 후보가 "20평 아파트를 2억원에 살 수 있다"며 '토지임대부' 아파트를 30만 가구 공급하겠다는 공약을 내놔 주목을 받고 있다. '토지임대부 주택'은 땅은 공공이 보유하고 그 위에 지은 아파트 등 건물을 민간에 분양하는 방식의 주택으로 과거 노무현 ,이명박 정부에서도 선을 보인 적이 있다.
토지임대부 주택의 분양가격이 평당 1000만원 수준까지 떨어질 수 있는 이유는 서울시나 정부 등 공공이 보유한 택지에 아파트를 짓고, 공공이 토지 소유권은 유지하기 때문이다. 건물만 일반에 분양을 하기 때문에 입주자는 건물 가격만 내고 집을 소유할 수 있다. 예컨대 최근 평당(3.3㎡) 5668만원을 찍은 서울 서초구 래미안 원베일리 분양가 중 택지감정평가액이 4204만원으로 전체 분양가의 74%를 차지했다. 분양가격의 70~80%를 차지하는 땅값을 제외하고 건물만 분양하면 '반값아파트' 실현이 가능할 수 있다.
과거에도 토지임대부 주택이 공급된 적이 있다. 토지임대부 주택은 지금까지 총 3곳(군포부곡B2, 서울서초A5, 서울강남A4)에서 시행됐다. 노무현 정부 막바지에 나온 군포부곡은 2007년 9월 공급됐는데 전용 74㎡ 389가구를 1억3500만원에 분양했다. 임대료가 40~50만원으로 비싸게 책정돼 임대료를 분양가격으로 전환시, 평당 1600만원 수준으로 가격이 높았다. 이 때문에 미분양이 났고 결국 이 물량은 모두 일반분양으로 전환됐다.
강남 보금자리지구에서 분양한 2개 단지는 1억4500만~2억2000만원에 공급돼 각각 6.9대 1, 3.5대 1의 경쟁률로 완판됐다. 지난해 3월 전용 84㎡ 거래가격이 11억원대로 주변 시세대비 5억~6억원 가량 낮지만 공급가격 대비로는 최대 8억원대 차익을 본 셈이다. 대신 약 10여년간 매월 30~40만원의 임대료를 꼬박꼬박 내야 했다.
3건 외에 토지임대부 주택은 이후 다시 공급되지 않았다. 저금리 상황에서 임대료가 적지 않은데다 일반 아파트 대비 거래가 활발하지 않다보니 사람들의 선호가 떨어졌던 게 사실이다. 특히 강남 보금자리지구가 성공사례로 꼽히지만 사람들이 선호하는 주요 입지에서 공공이 택지를 확보한 채 이 방식으로 주택을 공급하는 것이 쉽지 않다는 설명도 나온다.
주택을 '풀'(full) 소유하고 시세차익의 100%를 갖고 싶어하는 사람들의 주택 매매 패턴도 걸림돌이 될 수 있다. 최근 주택법이 개정돼 토지임대부 주택의 경우 시장에서 매매를 할 수 없고 한국토지주택공사(LH) 등 공공에 매각하도록 제한했다. '로또분양' 논란에 따라 차익 규모를 제한한 것인데, 시장가격을 모두 받을 수 없다는 점이 활성화를 가로막을 수 있다.
토지임대부 주택 활성화를 위해 여당 일부 의원이 특별법을 발의한 상태다. '환매형'과 '일반형'으로 구분해 환매형은 주택 수분양자가 되팔 때 반드시 공공기관에 처분토록 의무화한 것이고, 일반형은 10년 전매 제한 이후 개인 간 자유롭게 거래할 수 있도록 했다.
김헌동 경제정의실천연합(경실련) 본부장은 "서울 용산구 용산정비창이나 서울의료원 부지, 구룡마을, 불광 혁신파크 등 부지는 충분히 있고 민간 소유 땅을 사들여 수용하면 되기 때문에 결국 의지가 중요하다"며 "서울 시장이 임기 동안 한달에 1000가구~5000가구씩, 30평대 아파트를 2~3억원에 분양하겠다고 발표하면 주택가격 안정에도 영향을 줄 수 있다"고 말했다.
그는 "단순히 분양가격만 낮아지는 것이 아니라 기존 주택값도 영향을 받아 기존 주택을 사려는 사람도 부담이 줄 수 있어 모든 시민에게 굉장히 좋은 정책"이라고 덧붙였다.
정부는 지난해 8·4 대책을 통해 용산정비창이나 서울의료원 등에 대해서는 구체적인 주택 공급 계획을 이미 밝히긴 했다. 분양 주택 뿐 아니라 일정 비율의 공공임대주택을 넣고 서울시가 추진하는 지분적립형 주택도 포함시키는 방안이 논의 중이다. 토지임대부 주택과 관련해선 구체적인 계획은 넣지 않았다.
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