'재건축 황제주' 둔촌주공 다시 시동걸지만..곳곳서 '삐걱'

법원, 4일 임시총회 불허
새 조합 집행부 험로 예고
1만2032가구 하반기 분양목표
일반분양 4786가구 수요자 관심
공시가 급등·허술한 상한제에
원베일리처럼 분양가 올릴까

재건축이 진행 중인 둔촌주공의 일반 분양가가 얼마에 책정될지를 놓고 업계의 관심이 집중되고 있다. 사진은 둔촌주공 재건축 현장. [매경 DB]

서울 재건축 최대어로 꼽히는 둔촌주공 재건축 사업이 본궤도 진입을 앞두고 또다시 새로운 '내홍'에 직면했다. 둔촌주공 재건축 조합은 4일 새 조합장과 임원 등 신규 집행부 선출을 위한 임시총회를 개최하려고 했지만 2일 총회개최금지가처분이 서울동부지방법원에서 인용되면서 임시총회를 열 수 없게 됐다. 둔촌주공 재건축은 그동안 분양가 이슈로 갈등을 빚다가 지난해 8월 열린 조합장 해임을 위한 총회에서 기존 집행부가 해임되면서 좀처럼 속도를 내지 못했다. 이후 직무대행 체제로 운영됐고, 4일 새로운 집행부를 선출한다는 방침을 세웠다.

그러나 기존 집행부와의 갈등으로 임시총회가 무산되면서 향후 재건축 과정에서 험로가 예고되고 있다. 이번에 총회를 열지 못한 것도 기존 대의원 등이 임시총회 금지 가처분을 신청했기 때문으로 알려졌다.

둔촌주공 재건축은 역대 최대 규모 재건축 사업으로 꼽힌다. 둔촌주공 재건축은 서울 강동구 둔촌1동 170-1 일대에 총 1만2032가구(임대 1046가구) 규모로 아파트와 부대시설을 짓는 사업이다. 일반분양 물량만 4786가구에 달해 실수요자들 관심도 높다.

시장의 관심이 쏠리지만 내부 갈등으로 인해 향후 분양 일정도 차질을 빚을 가능성이 높아졌다.

둔촌주공은 당초 지난해 하반기에 분양을 진행하려고 했지만 집행부가 교체되는 등 내부 이슈로 분양 일정이 연기됐다. 집행부 교체가 완료되면 올해 하반기에 분양이 시작될 것이라는 관측이 나왔지만 신규 집행부 행보에 제동이 걸린 만큼 분양 일정을 장담할 수 없게 됐다.

분양가를 책정하는 과정에서도 내부 갈등이 변수가 될 전망이다. 부동산업계 관계자는 "재건축을 하는 과정에서 내부 구성원끼리 갈등을 빚는 것은 흔한 일"이라면서도 "원하는 분양가를 책정받으려면 '단일대오'를 형성해 밀고 나가야 하는데 상황이 녹록지 않아 보인다"고 말했다.

둔촌주공 분양가에 관심이 가는 이유는 최근 '래미안 원베일리' 사례 때문이다. 서초구 래미안 원베일리는 평(3.3㎡)당 5668만원에 달하는 역대 최고 분양가를 책정받았다. 부동산업계 관계자는 "금액도 금액이지만 분양가상한제를 적용해도 주택도시보증공사(HUG) 분양가보다 높게 받을 수 있다는 것을 보여준 게 시장을 자극하고 있다"고 말했다. HUG가 책정한 래미안 원베일리 분양가는 평당 4891만원이었는데 분양가상한제가 오히려 확 올린 셈이다.

둔촌주공 재건축 역시 분양가상한제가 적용된다. 토지비와 건축비 합계로 책정되는 분양가상한제는 땅값이 최대 변수다. 분양가는 표준지 공시지가에 따라 결정되는데, 강동구 표준지 공시지가는 올해 12.82% 상승했다.

업계에서는 표준지 공시지가 상승률과 건축비 등을 고려하면 둔촌주공 재건축 일반분양가는 평당 3500만~3700만원에 이를 것으로 보고 있다. HUG는 일반분양가로 2900만원대를 제시한 것으로 알려졌다.

일각에서는 업계 예상보다 훨씬 높은 금액이 책정될 수도 있다고 예측한다. 오학우 하나감정평가법인 본부장은 "서울 강동구 표준지 공시지가 상승분을 감안하면 택지비가 3000만~3100만원이 나온다"며 "건축비를 더하면 평당 분양가는 3800만~3900만원에 이를 것으로 본다"고 밝혔다.

정부의 주택 공급 정책 때문에 분양가 상승이 쉽지 않을 것이라는 분석도 나온다. 분양가 산정 주체인 지방자치단체와 한국부동산원이 분양가를 급속도로 끌어올리면 현 정부가 집중하고 있는 특별공급 물량이 제한되기 때문이다. 평당 분양가가 3700만원 수준으로 책정되면 전용면적 59㎡ 분양가격은 9억원 수준까지 올라간다. 분양가격이 9억원에 육박하는 상황에서 발코니 확장비 등이 더해지면 중도금 대출이 불가능해지고, 특별공급 대상에서 제외된다.

분양가상한제 개선 방침을 밝힌 정부와 조합이 갈등을 빚을 가능성도 배제할 수 없다. 변창흠 국토교통부 장관은 최근 "분양가상한제가 토지 가격을 감정가로 평가하다 보니 그렇게 됐는데, 당초 취지가 훼손돼 안타깝다"고 말했다.

[정석환 기자]

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