[고준석의 실전투자]매입 땅에 무단 농작물, 소유권은 경작자에

농작물 있는 땅 강제경매 경우
수확기라면 기존 토지 소유자에
비수확기엔 경매 매수자에 권리
지하수-온천수, 토지 일부로 봐

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

정년을 2년 앞둔 직장인 A 씨는 은퇴 후 고향에서 전원생활을 하기 위해 땅을 보러 다니고 있다. 마침 주택을 짓고 텃밭을 가꾸기 좋은 땅을 찾았다. 도로와 가깝고 권리 분석 결과 별 문제가 없었다. 그런데 이 땅에는 배추와 무, 배나무 수십 그루가 심어져 있었다. 땅을 사면 그 농작물과 수목의 소유권도 갖게 되는지 궁금해졌다.

토지에는 농작물과 수목, 광물, 석재 등이 존재할 수 있다. 민법에 따르면 이에 대한 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 인정된다. 농작물도 토지의 일부이며 토지 소유자가 농작물에 대한 권리를 갖는다.

그런데 토지 소유자가 아닌 사람이 무단으로 농작물을 재배하기도 한다. 이런 경우 농작물 소유권은 토지 소유자가 아니라 경작한 사람에게 귀속된다. 땅 주인이 아닌 사람이 부당하게 심은 농작물일지라도 경작한 사람에게 소유권이 있다는 뜻이다.

수목은 조금 다르다. 수목은 토지와 건물처럼 등기를 할 수 있다(입목등기). 이처럼 입목등기를 하거나 나무의 소유권을 제3자가 명백하게 알 수 있도록 표시해뒀다면(명인방법) 토지 소유권과 다른 부동산으로 본다. 이런 나무에 대해서는 토지 소유자가 권한을 행사할 수 없다. 다만 토지 사용료는 청구할 수 있다. 경매로 땅을 매수한 경우도 원칙적으로 동일하다.

남의 땅에 무단으로 경작한 농작물과 나무일지라도 그 소유권은 매수자가 아닌 경작한 사람이 갖는다.

그러나 채무자인 기존 토지 소유자가 농작물을 경작했다면 경매 방법에 따라 농작물의 소유권이 달라진다. 경매는 채권자가 법원에 신청해 판결에 따라 개시되는 ‘강제경매’와 채무자의 부동산에 대한 담보를 갖고 있는 채권자가 재판을 거치지 않고 진행하는 ‘임의경매’로 나뉜다.

먼저 강제경매의 경우 매각허가결정이 나올 당시 농작물이나 수목이 수확기라면 기존 토지 소유자가 취득할 수 있다. 경매 절차가 끝나기 전에 농작물 수확이 불가피한 만큼 농작물은 경매 대상에서 제외한다. 반면 수확기가 아니라면 그 농작물의 소유권은 경매 매수자가 취득한다.

임의경매라면 농작물은 매수인 소유가 된다. 민법에 따르면 저당권의 효력은 그 부동산으로부터 수취한 과실이나, 수취할 수 있는 과실에도 미치기 때문이다. 만약 그 소유권을 넘겨주지 않을 경우 인도명령을 신청하고 신청이 받아들여지면 강제집행을 통해 소유권을 넘겨받으면 된다.

경매 대상 토지를 평가할 때 원칙적으로 입목등기를 하지 않은 수목은 토지의 일부로 본다. 따라서 특별한 사정이 없으면 토지와 함께 경매된다. 당연히 그 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가한다. 다만 입목등기를 했거나 명인방법을 갖춘 수목이라면 토지 평가에 포함되지 않는다.

지하수나 온천수의 소유권도 궁금할 수 있다. 이는 토지의 일부로 본다. 토지 소유자가 자신의 토지에서 나온 지하수와 온천수를 자유롭게 이용할 수 있다는 뜻이다. 토지에 있는 자연석도 토지 소유권에 포함된다. 다만 자연석을 조각해 만든 석불이나 비석은 토지와 독립한 소유권으로 본다. 지하에 채굴되지 않은 광물은 국가가 배타적 채굴취득허가권을 갖는다. 따라서 미채굴 광물에 대해서는 토지 소유자의 소유권 행사가 제한된다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수