집 모자라는데 주택 인허가는 12년만에 최저치.. "3년 후엔 새집 찾기 더 어렵다"

서울 주택 인허가 건수가 10여년 만에 최소치를 기록하면서 3~5년 뒤 공급절벽과 그로 인한 부동산 시장 불안에 대한 우려가 커지고 있다. 정부가 뒤늦게 각종 공급대책을 내놓고 있지만, 실제 인허가까지 시간이 더 소요될 것을 감안하면 서울과 근교의 중·장기 공급 부족이 장기화될 수 있다는 우려가 나온다.

정부가 수도권 주택 공급을 확충하기 위해 광명 시흥을 6번째 3기 신도시로 선정했다. 경기도 시흥시 과림동 일대 모습/연합뉴스

7일 국토교통부에 따르면, 지난 1월 전국의 주택 인허가 물량은 총 2만 6183가구였다. 지난해 동기대비 9.2% 증가한 수치지만, 수도권만 따지면 1만 2163가구로 전년 동기보다 0.4% 줄었다.

수도권 중에서도 서울은 더 심각하다. 1월 서울 주택 인허가 물량은 2695가구로 지난해 같은 기간보다 21.1%나 감소했다. 2009년 9월 2661가구 이후 월별 기준 가장 적은 수준이며, 1월 기준으로는 2010년 1237가구 이후 11년 만에 최소다. 이 중에서도 아파트 인허가는 703가구로 지난해 1월(1626가구)의 절반에 그쳤다.

인허가 절벽은 비단 지난 1월만의 문제가 아니다. 지난해 전국 주택 인허가 물량 45만7514가구로, 지난 2013년 44만116가구 이후 최저치였다. 전국의 주택 인허가 건수는 박근혜 정부 말 ▲2015년 76만5328가구 ▲2016년 72만6048가구에 이르렀지만, 문재인 정부 출범 이후 ▲2017년 65만3441가구 ▲2018년 55만4136가구 ▲2019년 48만7975가구로 계속 감소했다. 지난해 서울 인허가 물량 역시 5만 8181가구로 11년 만에 가장 적은 수치였다. 이는 지난 2017년 11만3131가구과 비교하면 절반 수준에 불과하다.

인허가 물량이 줄면 그만큼 향후 입주 물량이 줄고, 결국 중·장기적인 부동산 시장의 불안 요인으로 작용하게 된다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "인허가 물량은 주택 공급량의 선행지표이기 때문에, 인허가 물량이 줄어들면 공사 기간을 고려할 때 3~4년 후에는 입주 물량도 줄어든다는 것을 의미한다"고 했다.

이처럼 중·장기 공급절벽이 우려될 만큼 인허가 물량이 계속 줄어든 이유는 정부·여당의 규제 위주 정책 때문이다. 문재인 정부와 고(故) 박원순 전 서울시장은 그동안 "문제는 공급 부족이 아니라 투기 수요"라는 입장을 고집했다. 그러면서 재건축·재개발을 틀어막아 사업이 계속 지연됐다.

고준석 교수는 "정부가 규제를 통해 부동산 가격을 안정시키리라 생각해 인허가 물량을 줄인 측면이 있다"면서 "특히 정비사업을 틀어막은 것이 컸다"고 했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "건설사들 역시 지난 2018년 3기 신도시 발표 이전 정부의 규제 일변도 정책을 의식해 민간 택지를 확보하지 않은 측면이 있다"고 말했다.

정부가 지난해 8·4대책 이후 뒤늦게 공급확대 방안들을 내놓았지만, 인허가 물량 부족에 따른 불안을 완전히 해소하기는 어렵다. 대책 발표와 실제 공급 사이에 시차가 발생하기 때문이다.

권대중 교수는 "3기 신도시 택지가 조성되고 토지까지 분양하면 빨라야 3~4년 후 공급이 시작될 텐데, 현재 인허가 물량의 부족분을 고려하면 향후 2~3년 사이는 공급절벽이 이어질 것"이라며 "그 사이 공급 부족이 매매시장과 전·월세 시장에 가격 상승 요인으로 작용할 수 있다"고 했다.

고준석 교수는 "정부의 공급 대책이 본격적으로 힘을 발휘하는 데는 최장 6~7년까지 소요될 것으로 보인다"면서 "그 사이 기간에는 수급 요인으로 상승장이 계속될 가능성이 있다"고 말했다.

정부의 공급대책이 더 늦어질 수도 있다. 지난해 8·4대책에서 발표한 서울 내 대규모 공급방안은 각 대상 지역 주민들과 지자체의 반발로 아직 진척이 더디다. 2·4대책의 핵심인 광명·시흥 신도시 역시 LH공사 직원들의 투기 의혹으로 예상치 못한 암초를 만났다. 전문가들은 이처럼 사업들이 지연될 경우 공급절벽에 의한 시장 불안정이 더 오래갈 것으로 우려했다.

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