5억 아파트 취득세·공동소유시 재산세..국세청, '주택과 세금' 발간

[경향신문]
전용면적 100㎡인 아파트를 5억원에 구입했다면 취득세는 얼마를 내야 할까. 주택을 2인 이상 공동소유하면 재산세 부담이 줄어들까.

국세청이 이 같은 주택 세금과 관련한 질문과 답을 정리한 <주택과 세금>을 4일 발간했다. 행정안전부와 협업해 만든 이 책은 주택의 취득부터 보유·임대·양도 및 상속·증여까지 단계별로 주택과 관련된 모든 세금을 한꺼번에 찾아볼 수 있도록 했다. 또 각각의 세금에 대한 기본적인 세액계산 구조 및 계산사례 등을 정리했으며, 주요 질의회신 자료, 예규·판례도 함께 수록했다. 국세청 관계자는 “납세자의 이해를 돕기 위해 지난해 배포한 <주택세금 100문100답> 자료 중 문의가 많았던 복잡한 사례에 대해서는 도표와 그림 등을 활용해 가독성을 높였다”고 설명했다. 책은 이날부터 전국의 주요 대형서점 및 인터넷 서점에서 판매된다. 향후 누구나 쉽게 열람할 수 있도록 이북(e-book)으로 제작해 누리집에 공개할 예정이다.

다음은 주요 문답 사례.

-주택과 조합원입주권을 가진 상태에서 조합원입주권으로 주택을 취득(준공)하는 경우 중과세율이 적용되나.

=조합원입주권에 의한 주택 취득은 유상거래로 인한 취득이 아닌 원시취득이므로 소유주택과 무관하게 2.8% 세율이 적용된다.

-전용면적 100㎡인 아파트를 5억원에 유상거래로 취득한 경우 전체 취득세액은.

=총 납부할 세액은 취득세(5억원×1%=500만원)와 지방교육세(5억원×0.2%=100만원), 농어촌특별세(5억원×0.2%=100만원) 등을 합해 총 700만원이다.

-주택을 2인 이상 공동소유 하면 재산세 관련 혜택이 있나.

=주택분 재산세는 개별 또는 공동주택가격을 기준으로 과세표준을 계산해 세액을 산출한 후 공동소유인의 지분별로 안분하기 때문에 단독소유일 때와 세액은 동일하다.

-상속받은 주택에 대해 아직 상속등기를 완료하지 못했다. 누구 앞으로 재산세가 부과되나.

=상속재산에 대해 피상속인(사망자) 명의에서 상속인 명의로 등기이전이 되지 않았고, 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때에는 ‘주된 상속자’에게 재산세가 부과된다. 여기서 ‘주된 상속자’는 상속자들간 지분이 가장 높은 사람을 말한다. 지분이 가장 높은 사람이 여러 명인 경우 그 중 가장 나이가 많은 사람이 주된 상속자가 되며, 재산세 납세의무자에 해당하는 것이다.

-종합부동산세 고지서가 나왔는데, 별도로 납세자가 종합부동산세를 신고해도 되나.

=종합부동산세 고지와 별도로 신고할 수 있으며, 신고를 하는 경우 고지세액은 취소된다. 다만 신고내용이 사실과 다르거나, 납부해야 할 세액보다 과소 신고한 경우에는 가산세가 부과될 수 있다.

-배우자와 1주택을 공동 소유하고 있는 경우 종합부동산세 계산 시 1세대 1주택자 규정 적용이 가능한가.

=배우자와 1주택을 공동소유하는 경우에도 1세대 1주택자 규정 적용을 신청하면 기본공제 9억원과 세액공제를 적용받을 수 있다. 신청기간은 9월16일부터 30일이다.

-고가주택 1주택을 형제가 각각 50%씩 보유한다면 고가주택으로 간주해 임대소득에 과세하나.

=형제가 50%씩 보유해도 고가주택을 보유한 것으로 보고 임대소득에 과세한다. 공동소유자 간 합의에 따라 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우가 아니라면 각각 1주택을 보유한 것으로 주택 수를 계산한다.

-주택 취득 시 담보대출을 받은 경우 지급이자에 대해 임대소득금액 계산 시 필요경비에 산입이 가능한가.

=주택임대 총수입금액을 얻기 위해 직접 사용된 부채에 대한 지급이자는 필요경비에 산입한다. 다만 채권자가 불분명한 사채이자는 제외한다.

-지난해 8월3일 매매로 취득한 조합원입주권을 올해 10월2일 양도하는 경우 양도소득세 세율은 어떻게 적용하는지 궁금하다.

=조합원입주권을 보유한 기간이 1년 이상 2년 미만에 해당하기 때문에 양도소득과세표준의 60%의 세율을 적용한다. 오는 6월1일 이후 양도하는 주택·조합원입주권은 다음과 같이 세율을 적용한다.

-장기간 2주택을 보유하다 올해 그중 1채를 매각했다면 1세대1주택 비과세 보유기간 및 거주기간 계산은 언제부터로 보나.

=원칙적으로 보유기간은 해당 1주택의 취득일부터 기산하며, 거주기간은 그 보유기간에 거주기간을 계산한다. 2021년 1월1일 이후 양도하는 분부터 비과세 보유기간 계산은 2주택 이상(일시적 2주택 제외)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

-주택을 증여받았다면 그 가격은 어떻게 평가하나.

=증여받은 주택가액은 증여 당시 시가로 평가하는데, 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 해당 주택의 매매·감정·수용가액 등을 시가로 본다. 또 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 면적·위치 등이 동일·유사한 주택의 매매가액 등도 시가에 포함된다. 다만, 평가기준일 전 2년 이내 또는 증여세 신고기한부터 6개월까지 기간에 매매가액 등이 있다면 평가심의위원회 심의를 통해 시가로 인정할 수 있다. 주택의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법(상속증여세법 61조)에 따라 평가한다.

-주택을 증여하면서 담보된 채무를 함께 이전(부담부증여)하는 경우 세금은 어떻게 되나.

=주택 증여와 함께 주택에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 부담부증여의 경우 수증자는 증여재산가액 중 해당 채무액을 공제한 금액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 신고·납부해야 한다. 증여자는 채무액 상당하는 부분이 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 국세청에서는 부담부증여 시 수증자가 인수한 채무를 전산에 입력해 사후관리하고 있으며, 매년 1회 이상 채무변동내역, 상환자금 등의 출처 등을 확인해 증여세 탈루여부를 검증하고 있다.

안광호 기자 ahn7874@kyunghyang.com