금값된 서울 아파트..중산층 살만한 매물 씨말랐다

서울 영등포구 63빌딩 전망대에서 바라본 서울시내 아파트 밀집지역 모습. /사진제공=뉴스1

중산층이 구매할 수 있는 서울 아파트 재고량이 역대 최저 수준으로 쪼그라든 것으로 나타났다. 현 정부 출범 당시 1/3 수준으로 급감했다. 가구 소득은 변함이 없거나 줄어드는 데, 각종 부동산 대책에도 아파트값 급등세가 이어진 결과로 풀이된다.

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중위소득 가구 구입 가능 재고량 30만→10만 급감

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3일 KB국민은행에 따르면 지난해 4분기 KB주택구입 잠재력지수(KB-HOI)는 전기대비 3.1포인트 하락한 7.3으로 집계됐다. 관련 통계를 집계한 2009년 3분기 이후 역대 최저치로 처음으로 한자릿 수로 떨어진 것이다.

이 지표는 중위소득 가구가 금융기관 대출을 받아 주택을 구입한다고 가정할 때 소득, 자산 등 경제능력 한도 내에서 구입이 가능한 주택 재고량을 나타낸다. 숫자가 낮을수록 중산층 가구의 주택구입능력이 떨어진 것으로 해석된다.

지수가 7.3까지 하락한 것은 중위소득 가구가 이자 부담을 감내할 정도로 대출을 받아 살 수 있는 서울 내 아파트 물량이 시세 하위 7.3% 규모라는 의미다.

문재인 정부가 출범한 2017년 2분기 서울 아파트 KB-HOI 지수는 22.8이었는데, 이와 비교하면 1/3 이하 수준으로 급감했다. 역대 최고치였던 2015년 1분기(48.2)와 비교하면 약 1/7 수준에 불과하다.

가구소득 증가율이 집값 상승세를 크게 밑돈 데다, 주택대출 규제 강화 등 정책 요인이 복합적으로 작용했다.

KB국민은행에 따르면 중위소득 가구 연간 지출가능 주거비용은 2017년 2분기 1730만원에서 2020년 4분기 2008만원으로 16% 증가했다. 이 기간 서울 아파트 평균 매매가격은 6억708만원에서 10억4299만원으로 71.8% 상승했다.

구입 가능한 아파트 재고량은 지난해 4분기 10만2000가구로 집계됐다. 전기(14만5000가구) 대비 4만 가구 이상 줄어든 역대 최저 수준이다. 구입가능 재고량은 현 정부가 출범한 2017년 2분기 30만8000가구였고, KB-HOI 지표가 40%대였던 2014~2015년에는 50~60만 가구를 유지했다.

서울의 한 아파트 단지 내 부동산 중개업소에 매물 안내문이 붙어있다. /사진제공=뉴스1

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아파트 사려면 한푼 안쓰고 모아도 서울 12.8년, 경기 9.2년, 인천 8.6년 걸린다

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서울 등 수도권 아파트 구입이 이전보다 어려워졌다는 현실은 다른 통계 지표로도 확인된다.

지난해 4분기 KB아파트 PIR(주택가격/가구소득)은 서울 12.8, 경기 9.2, 인천 8.6으로 각각 집계됐다. 3개 지역 모두 2008년 통계 작성 후 최대치를 기록했다.

이 지표는 가구소득을 한푼도 쓰지 않고 모으면 아파트 구입에 몇 년이 필요한지 나타낸다. 서울 아파트는 중산층 소득을 한푼도 쓰지 않고 12.8년 모아야 살 수 있다는 의미다. 이번 조사에서 경기와 인천은 처음으로 9년, 8년이 넘어섰다.

전문가들은 중장기 공급대책과 함께 구축 매물도 시장에 나올 수 있는 정책이 필요하다고 조언한다. 고준석 동국대 법무대학원 교수는 "신도시 등 중장기 공급계획은 당장 집값 상승이 불안한 수요자에 큰 효과가 없다"며 "임대차법을 개선하거나 다주택자 보유 매물이 시장이 풀리도록 양도세를 일정기간 완화하는 등 정책 전환이 필요하다"고 말했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr