막 오른 공공개발, 참여자 이해·설득 전제돼야 [안명숙의 차이나는 부동산 클래스]

[경향신문]

공공 주도 방식의 도시 개발을 제안한 2·4대책 발표 후 시장은 기대와 우려의 목소리가 혼재되어 있다. 2·4대책은 크게 공공 주도 방식과 민간이 주도하고 공공이 참여하는 방식으로 나뉜다. 공공주도는 △도심공공주택 보합사업 △공공직접시행 정비사업으로 나뉘고 이들 방식은 기존의 관리처분(사업 이전 권리가액에 조합원들이 추가부담을 통해 개발비를 조달하고 이익을 배분하는 방식)이 아닌 수용방식으로 추진된다. 반면 민간주도+공공참여 방식은 △소규모 정비사업 △도시재생을 통한 공급 증대 방식으로 원칙적으로 민간 시행이나 주민 요청 등에 의한 제한적 공공 참여 및 주도가 가능하다.

최근 확정된 개정안에 따르면 ‘도심공공주택 복합사업’은 유효기간을 3년으로 LH 등 공공주택사업자가 토지 등 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받으면 정부에 도심공공주택 복합지구 지정을 제안할 수 있도록 했다. 사업은 토지 소유자 3분의 2 이상이나 토지 면적 2분의 1 이상을 확보하면 진행된다. 또한 이들 사업으로 분양되는 아파트는 주택법 개정을 통해 조합원 물량 등을 제외한 일반분양 물량에 대해선 분양가 상한제를 적용한다.

논란이 되고 있는 공공주도 개발사업의 ‘현금청산’ 규정도 개정안 부칙에 담겼다. 부칙에는 우선 공급권을 받을 수 있는 권리와 관련해 ‘2021년 2월5일부터 매매계약 등을 체결해 소유한 자는 적용을 배제, 개발지역의 투기수요를 원천 봉쇄했다. 이에 따라 지난해 말부터 급증했던 도심의 다세대 주택 거래가 감소한 것으로 알려졌다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울에서 2월 들어 거래된 연립·다세대 주택 거래량(지난 18일 기준)은 총 1027건으로 집계됐다. 이는 일평균 57건 수준으로 1월의 일평균 164건(총 거래량 5087건)에 비해 65% 이상 급감한 수치이다.

도심공공주택 복합사업이 3년간 한시적 시행을 통해 도심의 토지이용계획을 유연하게 적용 가능토록 하고 용적률을 상향 조정하여 사업성을 높이는 장점을 부여한 반면, 공공직접시행 정비사업의 경우 종상향을 통한 용적률 상향 및 재건축의 경우 초과이익환수제와 2년 거주 요건을 면제하는 파격적인 인센티브를 제시했다. 특히 기존의 정비사업 단계를 대폭 줄여 사업 추진이 가속화될 것으로 전망된다.

최근 국회 국토교통위원회 소속 강준현 더불어민주당 의원이 국토부에서 제출받은 ‘재건축 사업방식별 수익률 분석자료’에 따르면 시세 15억원의 아파트(전체 부지면적 5만㎡, 조합원 1000가구)를 공공직접시행 정비사업 방식으로 재건축할 경우 개발종료 후 시세가 30억2700만원이 될 때 가구당 개발이익은 공공직접시행 정비사업 방식이 약 98%(14억4400만원)에 달하는 반면 민간 재건축으로 시행할 경우엔 78%(11억4800만원)의 이익을 얻을 수 있는 것으로 분석됐다. 물론 분석자료는 많은 가정이 전제되고 공공의 정비사업 시행능력과 품질에 대한 가치가 시장에서 민간아파트와 같은 수준으로 평가될지 지금으로서는 단언하기 어렵다. 그동안 재정비사업을 주도해온 민간의 경험에 비해 최근 10여년간 공공의 참여가 제한적이었기 때문에 공공의 노하우에 대한 기대가 낮은 것도 현실이다.

공공사업에서 참여자들의 인식을 바꾸고 지속적인 설득을 통한 사업의 타당성을 부여받는 과정은 공공사업의 가장 중요한 요소 중 하나이다. 도시재생의 성공사례로 꼽히는 일본 도쿄의 롯폰기힐스 개발은 500여명이 넘는 소유자의 설득을 위해 14년간 1000번이 넘는 회의를 거쳤던 것으로 알려졌다. 롯폰기힐스의 교훈은 이해관계가 얽힌 개발사업일수록 참여자들을 설득하고 이해시키는 믿음의 시간이 필요하다는 것을 방증하고 있다. 건승을 기대한다.

안명숙 | 우리은행 부동산투자지원센터 부장