장재훈 JLL 대표 "물류센터는 이제 안전자산.. 옥석가리기 진행될 것"

"물류센터 수익률이 자꾸 내려간다고요? 안전자산으로 자리 잡아 가고 있다는 뜻이죠. 외국에선 이미 물류센터가 프라임급 오피스에 준하는 안전 자산으로 인정받고 있습니다. 앞으로 물류센터 등급화도 진행될 거고요."

지난 24일 서울 영등포구 서울국제금융센터(IFC) 존스랑라살(JLL) 사무실에서 장재훈 JLL 대표가 본지와 인터뷰를 하고 있다. /장련성 기자

장재훈(52) 존스랑라살(JLL) 대표는 지난 24일 서울 영등포구 서울국제금융센터(IFC)에 위치한 JLL 사무실에서 본지와 만나 이같이 말했다. JLL은 전세계 80여개국에 지사를 둔 세계 최대 글로벌 부동산 종합 기업 중 하나다. 오피스나 호텔, 리테일 등 부동산 자산에 대한 매입매각 자문과 임대차 대행, 자산관리 등 서비스를 맡고 있다.

물류센터는 오피스나 호텔, 리테일과 달리 산업 자산의 특성을 갖는다. 3~4년 전부터 오피스보다 높은 수익률이 장점으로 인식되며 대체 투자처로 꼽혔는데, 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 이후 주류 투자상품으로 급부상했다. 노후 물류센터를 사들여 대형 물류센터로 개발하는 것이 자산운용사들의 최근 투자 공식이다.

장 대표는 물류센터의 성장세가 필연이라고 봤다. 코로나가 기폭제가 됐지만 팬데믹이 없었더라도 수요 증가에 따라 물류시장이 커졌으리라는 분석이다. 장 대표는 "백화점이나 마트에서 진열대에 물건이 없으면 못 파는 것처럼, 이커머스(e-커머스) 기업들은 물류센터에 재고가 없으면 판매를 하지 못한다"면서 "물류센터가 과거 창고 역할만 했다면, 이커머스 시대에선 진열대 역할을 함께 하는 것"이라고 했다.

주류로 떠오르는 반작용일까. 수익률은 점차 낮아지는 추세다. 국내 물류센터 수익률은 2014년 8%대에서 지난해 5%대로 감소했다. 그러나 장 대표는 "이상한 일이 아니다"고 했다.

그는 "외국에선 우량 임차인이 장기 임차할 경우 물류 자산이 웬만한 프라임 오피스보다 수익률이 낮게 형성된다"면서 "수익률이 낮은 건 그만큼 물류센터가 안전자산으로 받아들여진다는 의미"라고 했다. 이어 "국내에서도 좋은 입지에 안정된 임차인을 갖춘 프라임급 물류 시설은 프라임급 오피스에 준하는 안전자산으로 인정받을 것"이라고 했다.

다만 그는 단기적인 공급 과잉은 우려했다. 물류센터 개발붐으로 향후 2년여 동안 수요보다 공급이 많다는 전망에서다. 장 대표는 "옥석 가리기가 본격화할 것"이라고 했다.

장 대표는 이런 현상은 물류센터 시장이 커지는 과정에서 당연히 겪는 일이라고 봤다. 그는 "10년 전만 해도 서울에 현대적인 오피스 빌딩이 서울파이낸스센터(SFC) 말고는 별로 없었는데, IFC를 비롯해 현대적인 오피스 빌딩이 대거 들어서며 공실 문제를 겪다가 현재는 안정화 단계로 진입하는 상황"이라면서 "부동산 개발의 사이클"이라고 표현했다.

이어 그는 "물류센터 역시 공급과잉을 겪는 사이클에 들어서고 있는데, 앞으로 시장이 더 커지면 오피스처럼 프라임급, A급, B급 등으로 고도화·차별화가 이뤄질 것"이라고 내다봤다.

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