기회의 땅일까.. 영등포 등 준공업지역 경매서 고가 낙찰 잇따라

2·4 대책으로 현금청산 우려가 커진 와중에서도 경매시장에서 준공업지역 물건의 고가(高價) 낙찰이 관측되고 있다. 준공업지역에서 공공 주도로 ‘도심 공공주택 복합사업’을 추진하면 2월 4일 이후 매수자는 현금청산 대상이 되는데, 토지주를 중심으로 ‘소규모 정비사업’을 추진하면 2월 4일 이후 매수자도 개발이익을 노려볼 수 있다. 위기와 기회가 공존하는 셈이다.

지난 17일 감정가 238%에 낙찰된 서울 영등포구 영등포동6가 대지 34㎡ 토지. /지지옥션 제공

27일 부동산 업계에 따르면 일반적으로 준공업지역은 주거·공장 등이 혼재한 지역으로 준주거나 상업지역 대비 용적률이 낮아 고밀개발을 하기 어렵다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 준공업지역 용적률을 최대 400%로 규정하고 있다. 서울시는 조례를 통해 준공업지역 용적률을 기본 250%, 공공임대나 공공지원 민간임대 등을 지으면 300%까지로 묶어 왔다. 그간 고밀개발을 하기 어려웠던 셈이다.

정부가 지난해부터 서울시내 주택 공급을 추진하기 위해 준공업지역 활용방안을 하나씩 꺼내 들며 준공업지역은 ‘기회의 땅’이라는 대접을 받기 시작했다. 그러나 2·4 대책으로 현금청산 리스크(위험)가 급부상하며 현재는 기회와 위기가 공존하는 땅이 됐다.

준공업지역에서 추진할 수 있는 사업은 ▲지난해 5·6 대책에서 밝힌 ‘준공업지역 순환정비 시범사업’(3000㎡ 이상 공장부지, 공공단독 또는 공동사업) ▲공공재개발 ▲2·4 대책의 핵심인 ‘도심 공공주택 복합사업’(5000㎡ 이상 구역, 공공단독 또는 공동사업) ▲2·4 대책의 또다른 핵심인 ‘공공 직접시행 재개발’(공공단독) ▲2·4 대책에서 새롭게 도입된 ‘소규모 재개발’(5000㎡ 미만 구역, 토지주 시행) 등 크게 다섯 가지다.

이 중 준공업지역 순환정비 시범사업은 3000㎡ 이상 공장부지가 대상이어서 개인이 추진하기 어렵다. ‘도심 공공주택 복합사업’과 ‘공공 직접시행 재개발’은 논란이 컸던 현금청산 대상 사업이어서 위 사업이 추진되면 2월 4일 이후 매수자는 이른바 ‘물딱지(입주권 없는 현금청산 대상)’를 받아야 한다. 반면 공공재개발과 소규모 재개발은 2월 4일 이후에 매입했더라도 토지주로 사업에 참여가 가능하다. 셈법이 복잡해진 셈이다.

이런 와중에서도 경매시장에선 준공업지역 물건이 고가로 낙찰돼 눈길을 끌었다. 현금청산 위험이 있는 빌라 거래가 ‘뚝’ 끊긴 상황에서 낙찰가가 낮아지지 않았다.

지지옥션에 따르면 지난 17일 서울남부지법에서 경매가 이뤄진 서울 영등포구 영등포동6가 준공업지역 대지 34㎡는 감정가 1억8870만원의 2배가 넘는 4억5000만원에 낙찰됐다. 이 물건은 토지만 경매에 부쳐졌고 지상 2층 규모 건물은 경매로 부쳐지지 않아 법정지상권이 성립할 수 있는 특수물건이었다. 매수인은 최악의 경우 개발을 위해 건물 소유자를 상대로 철거 소송을 제기해야 하는 상황인데, 이런 물건에도 응찰자 관심이 쏠렸다.

지난 24일 서울남부지법에서 경매가 이뤄진 영등포구 양평동1가 준공업지역 토지 33㎡와 지상 3층 주택·근린생활시설도 감정가의 129%인 2억9367만원에 낙찰됐다. 영등포구 당산동3가 준공업지역 토지 203㎡와 지상 5층 주택·근린생활시설도 감정가 약 18억5000만원의 161%인 30억원에 낙찰됐다. 빌라 거래가 끊긴 와중에서도 나온 고가 낙찰이다.

2·4 대책의 공공주도 정비사업(도심 공공주택 복합사업·공공 직접시행 정비사업)이 실패한다는 데 베팅한 공격적인 투자자가 있었던 영향으로 풀이된다. 김제경 투미부동산 소장은 "현금청산 가능성이 있는 사업과 그렇지 않은 사업 등 여러 선택지가 놓여 리스크가 높고 거래가 뚝 끊긴 것이 분명한데, 그래도 매수하는 투자자가 일부 존재한다"면서 "이들은 공공주도 정비사업은 현실성이 없어 사업이 추진될 리 없다고 보는 것"이라고 했다.

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