[신규택지] 전문가 "땅값 많이 오른 광명, 토지보상이 최대 관건"

두성규(왼쪽부터) 한국건설산업연구원 선임연구위원, 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원, 함영직 직방 빅데이터랩장, 장재현 리얼투데이 리서치본부장.

[디지털타임스 박상길 기자] 부동산 전문가들은 24일 현 정부 6번째 3기 신도시인 경기도 광명 시흥 신도시가 성공적으로 조성되느냐의 관건은 주민들이 얼마나 만족할 만한 보상대책을 내는지에 달렸다고 분석했다. 광명의 경우 문재인 정부 들어 집값 못지않게 땅값이 많이 올랐기 때문에 적절한 보상이 이뤄지지 않을 경우 기존 3기 신도시처럼 주민들의 큰 반발에 부딪힐 것으로 우려했다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "광명 시흥지구는 예전에 보금자리지구 지정 인연도 있고 작년 3기 신도시 발표 때마다 유력 후보지로 꼽혔다"며 "이번 발표에 대해서는 시장에서도 충분히 예상했을 것이고 따라서 큰 반향도 없을 것으로 예상된다"고 말했다.

이어 "토지 보상과 관련해서는 기존 3기 신도시와 비슷한 과정을 겪지 않을까 예상한다"며 "기존 3기 신도시 곳곳에서 지자체장과 주민들이 반대하고 있고, 3기 신도시 토지 보상이 진행되고 있는 곳도 이해관계의 충돌로 진척이 생각보다는 지지부진하다"고 설명했다.

그러면서 "변창흠 국토부 장관이 이번 2·4 대책에서 밝힌 계획과 관련해 따로 공급 목표는 없다고 했고 오늘 발표한 내용에서도 예정 지구 지정을 올해 하반기로 미뤘다. 다시 말하면 계획만 있지 추진 동력은 급격하게 떨어져 있지 않을까 생각한다"고 부연했다.

그는 "3기 신도시 공급 대책이 정부 말미에 지정됨으로써 과연 의미있고 부동산 시장이 환영하는 방식으로 실행될 지 의문"이라며 "3기 신도시도 전체적으로는 2기 신도시보다 낫다고는 하지만 2기 신도시의 전철을 밟는 수순이 될 것으로 예상된다"고 덧붙였다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "광명 시흥에 토지 보상이 예정된 땅들이 대부분 농지이기 때문에 아마 그게 실거래가로 보상받는 건 큰 의미가 없을 것"이라며 "관건은 정부가 주민들에게 대토보상을 얼마나 잘해주느냐에 달려 있다"고 말했다.

이어 "농지 보상을 받으면 양도세가 40∼50%인데 대토보상을 받으면 양도세를 내지 않기 때문"이라며 "땅으로 보상을 받고 남은 금액에 대해서는 아파트나 상가로 보상해주는 등 보상책을 잘 마련해야 할 것"이라고 설명했다.

그러면서 "신도시를 조성하는 데에는 큰 무리가 없겠지만 도심 내부에서 재건축·재개발 사업을 추진하는 데 있어 주민과의 협상 과정에서 난관에 부딪힐 것"이라고 덧붙였다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "3기 신도시는 2·4 대책에서 같이 나온건데 역세권 재건축·재개발은 주민의 뜻에 따라 계획 대비 실제 공급 물량 수가 유동적"이라며 "그런데 한국토지주택공사(LH)가 직접 땅을 확보하고 시행하기 때문에 속도의 문제일 뿐 확정된 물량이라 시장에 가시적인 공급 신호를 보낸 것"이라고 말했다.

그러면서 "다른 신도시와 유기적 연계 개발로 보면 될 것 같다"며 "보상 갈등을 최소화하는 문제, 경기도 판교신도시처럼은 아니더라도 지역 맞춤형 업무지구를 확충하는 것, 도로나 교통망 특히 광역교통망을 어떻게 끌어올 것인지가 성공의 3대 요소"라고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "예전에 경기 광명 시흥이 보금자리지구 지정이 안 됐던 이유는 글로벌 금융위기가 터지기도 했고 주변에 공급 과잉 리스크를 생각해서 주민과 지자체의 반대가 컸던 것으로 보인다"며 "최근 광명 집값이 많이 올랐기 때문에 보상 가격 부분에 있어서 내홍이 있을 순 있다"고 말했다.

전문가들은 경기 광명 시흥의 경우 현재 특별관리지역으로 지정돼 있고 이명박 정부 시절 보금자리지구 지정에 따른 토지이용계획도 대략 만들어진 상황이어서 지자체와 협의가 잘 이뤄진다면 공급에 큰 문제가 없을 것으로 전망했다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr