[절세미남 절세미녀] 부모님 모시고 살다가 2주택자? "다주택자 예외 가능"

■ 경제현장 오늘 '절세미남 절세미녀' - 강병훈 공인회계사

공인회계사회가 추천하는 각 분야 전문 공인회계사들이 전해드립니다. 세금 줄여주는 솔루션 코너 <절세미남 절세미녀> 강병훈 회계사 나오셨습니다. 오늘은 다주택자의 절세방법 알려주신다고요? 주제 함께 보시죠. 

Q. 부모님을 모시고 살려다 보니 집이 두 채가 되었는데, 이럴 땐 어떻게 해야 양도소득세를 줄일 수 있을까요?

다주택자라고 하더라도 상황에 따라서 중과세율을 적용하지 않기도 하고, 아예 1세대 1주택자처럼 비과세가 적용되는 경우도 있습니다. 

Q. 요즘엔 집이 두 채 이상이 되면 세금부터 걱정하게 되는데, 부모님을 모신다면 특별히 예외를 둔다는 겁니까? 

그렇습니다. 부모님을 모시려고 2주택자가 된 경우에는 세대를 합친 날로부터 둘 중 어느 한 주택을 10년 내에만 처분한다면 다주택자로 보지 않습니다. 비슷한 사례로, 결혼하면서 2주택이 된 경우도 다주택으로 보지 않는데요. 각자 1주택을 보유한 남녀가 결혼으로 세대를 합침으로써 1세대 2주택자가 된 경우에는 혼인신고일로부터 5년 내에 한 채를 처분하면 다주택자 규정을 적용하지 않습니다. 이런 경우 세법에서는 1주택자로 보고 있습니다. 

Q. 보유세의 경우엔 어떻게 적용합니까?

보유세에 해당하는 종합부동산세법에도 비슷한 규정을 명시하고 있는데요. 마찬가지로 부모님을 모시는 경우 10년간, 혼인의 경우 5년간은 세대를 합치기 이전처럼 각각을 1세대로 보고 종합부동산세를 계산하기 때문에 다주택자의 세율을 적용하지 않게 됩니다. 

Q. 그렇군요. 이사를 할 때 일시적으로 2주택자가 되기도 하는데, 이 때도 다주택자 세금을 줄일 수 있는 겁니까?

새로운 집을 구입해서 이사를 할 때, 기존 집과 맞물려 일시적으로 2주택자가 되는 경우가 있습니다. 이런 일시적 2주택자가 다주택자 세금을 피하기 위해서는 최소한 두 가지 조건을 만족하셔야 합니다. 첫 번째는 기존주택을 구입한 뒤로 최소 1년이 지난 이후에 신규주택을 매입해야 한다는 점이고, 두 번째는 신규주택을 구입하면서 2주택자가 된 이후에 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 한다는 점입니다.  

Q. 그런데 기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있으면 요건이 조금 더 까다롭다고요?

네, 기존 주택도 조정대상지역 내에 있고, 신규 취득 주택도 조정대상지역 내에 있는 경우라면, 예를 들어서 서울에 집을 가지신 분이 서울 내에서 이사를 가시려고 한다면, 1주택자로 인정받기 위한 요건이 조금 더 까다롭습니다. 일단 기존 주택을 취득하고 1년 뒤에 신규주택을 취득해야 하는 조건은 동일합니다. 다만 기존 주택을 처분해야 하는 기간이 3년이 아니라 1년으로 줄어들게 되고, 동시에 1년 이내에 새 집으로 이사를 완료하고 전입신고까지 마치셔야 합니다. 집을 새로 사고 나서 1년 이내에 기존 집은 완전히 처분하라는 의미입니다. 

Q. 앞서 특별한 경우를 제외하고, 예를 들면 수도권에 한 채, 지방에 한 채, 이렇게 본인이 직접 다주택자가 된 경우에도 양도소득세를 적게 낼 수 있는 방법이 있을까요?

그렇습니다. 보유한 주택 중에서 어떤 집을 먼저 양도할지 그 순서만 잘 정하더라도 세금을 많이 줄일 수 있습니다. 우선은 조정대상지역 외에 있는 주택을 먼저 파는 것이 유리합니다. 예를 들어서 서울시와 세종시, 그리고 제주시 이렇게 총 3채의 주택을 보유한 다주택자가 서울에 있는 집만 남기고 나머지 두 채를 처분한다면, 조정대상지역이 아닌 제주시에 있는 집을 가장 먼저 파시는 것이 좋습니다. 일단 세종시는 조정대상지역에 해당하고요. 제주도는 조정대상지역이 아닙니다.

그런데 세종시에 있는 집을 가장 먼저 판다면 약 2억 4천 7백만원의 양도소득세를 부담하게 될 것으로 예상 되지만, 만약 제주도에 있는 집을 가장 먼저 팔면 2억 1천 7백만원의 양도소득세를 부담하게 됩니다. 따라서 주택 양도 순서를 바꾸기만 해도 약 3천만원의 세금을 줄일 수 있습니다. 조정대상지역 외에 있는 주택에 대해서는 다주택자라고 하더라도 중과세율을 적용하지 않기 때문입니다.         

Q. 만약 조정대상지역 내에서만 다주택을 보유하는 경우는 어떻습니까? 예를 들면 서울에만 두 채를 보유하는 분들도 계실텐데요.

조정대상지역 내에만 다주택을 보유하신 분들은 다른 조건이 동일하다면 양도차익이 적은 주택, 그러니까 이득을 덜 본 집을 먼저 처분하는 것이 유리합니다. 서울에 3억이 오른 집과 1억이 오른 집 두채를 판다고 가정했을 때, 양도차익 3억짜리 주택을 먼저 팔게 되면 양도소득세를 약 1억2천3백만원 정도 부담하게 되지만, 1억짜리 주택을 먼저 팔면 3천2백만원 정도를 부담하게 됩니다. 따라서 차익이 작은 주택을 먼저 파는 방법이 
약 9천 1백만원의 세금을 줄일 수 있습니다.

Q. 그런데 조정대상지역 내에서 다주택자에게 부과하는 세율에 변화가 있다면서요?

그렇습니다. 올해 6월부터 다주택자에게 부과하는 세율이 보다 높아지게 되는데요, 현재 조정대상지역 내에서 2주택자의 경우 양도소득세 기본세율 대비 10%포인트, 3주택자의 경우 20%포인트 더 높은 세율을 적용하고 있습니다. 그런데 보시는 바와 같이 올해 6월부터 중과세율이 10%포인트 더 높아지게 됩니다. 다주택자이면서 주택을 처분하실 계획이 있으시다면, 양도소득세 절세의 목적에서 올해 6월이 되기 이전에 처분하시는 방안을 고려해보실 수 있습니다. 

Q. 이야기를 들어보니까, 양도소득세의 부담 때문에 보유 주택 수를 줄이는 것 같은데요. 혹시 다주택은 유지하면서 양도소득세를 절세할 수 있는 방법은 없을까요?

팔고자하는 주택 이외의 다른 주택을 장기임대주택으로 등록하면 절세가 가능합니다. 장기임대주택 등록을 한 경우와 하지 않은 경우에 본인이 거주하고 있는 집에 대한 양도소득세 차이가 크기 때문입니다. 예를 들어서 서울시 내에 2채를 보유한 다주택자가 한 채는 본인이 거주를 하고 있고, 한 채를 임차인에게 세를 주고 있는 경우, 본인이 거주하는 집을 그냥 팔게 되면 조정대상지역 내 2주택자로서 세금을 많이 부담하게 됩니다. 하지만 세를 주고 있는 집을 임대주택으로 등록을 해 둔 뒤라면 거주 중인 집을 팔더라도 세금 부담이 훨씬 적어지게 됩니다.  

Q. 장기임대사업자로 등록을 하면 임대주택 말고 본인이 거주하는 주택에 대해서 양도소득세를 줄여준다는 말이죠?

그렇습니다. 만약 6억원에 취득해서 8억원이 된 거주주택을 임대주택을 등록하지 않은 상태에서 처분하게되면 약 7천5백만원의 양도소득세를 부담하게 될 것으로 예상됩니다. 하지만 임대주택을 등록한 상태에서 거주주택을 처분하게 되면 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하게 되어서 양도소득세가 과세되지 않으므로, 거주주택 이외에 나머지 주택의 임대주택 등록 여부에 따라 약 7천5백만원의 세금 차이가 발생하게 됩니다.  

Q. 혹시 장기임대주택 등록할 때 주의해야 할 점이 있나요?

네, 혜택이 큰 만큼 조건이 매우 까다롭습니다. 우선 임대주택으로 하는 주택은 임대 개시일 현재 기준시가가 수도권지역이라면 6억원 이하, 수도권 외의 지역이라면 3억원 이하의 주택이여 하며, 10년 이상 장기임대하셔야 합니다. 또, 조정대상지역 내에서 새롭게 취득한 임대주택은 인정되지 않고, 최근에 있었던 부동산대책으로, 아파트는 더 이상 장기임대주택으로 등록할 수 없다는 점 유의하셔야 합니다. 장기임대주택으로 등록한 주택의 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 넘지 않아야 하고, 마지막으로 임대사업자로 등록을 한 이후 시점 기준으로 거주주택으로 하고자 하는 주택에 2년 이상 보유 및 거주하셔야 합니다.         

Q. 마지막으로 다주택자의 절세전략 정리해 주시죠. 

첫번째로 다주택자라고 하더라도 부모님을 모시는 경우에는 10년이내에, 혼인으로 인한 경우에는 5년 이내에, 그리고 이사로 인한 일시적으로 2주택자의 경우에는 3년, 조정대상지역 내에서는 1년 이내에 양도하셔야 세금을 줄일 수 있습니다.

두 번째로 비조정대상지역의 주택을 먼저 처분하시거나, 양도차익이 작은 주택부터 처분하는 등 주택을 처분하는 순서를 잘 설계하시면 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 

마지막으로 거주주택 이외의 주택을 장기임대주택으로 등록하시면, 거주주택을 양도하실 때 양도소득세를 줄일 수 있다는 점 참고하셔서 향후 부동산 처분 계획에 반영하시면 좋을 것 같습니다. 
 
(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.) 

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