[수지Re:뷰] 목동 재건축 2주 새 5.7억 '↑'.. 잘못 사면 훅 가요

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목동 신시가지 14개 단지 가운데 절반 이상인 8곳(2·3·4·5·6·7·11·13단지)이 1차 안전진단을 통과했다. 이 중 6단지는 지난해 6월 안전진단 통과가 최종 확정됐다. 사진은 3단지 전경. /사진=뉴스1

2월12일 서울 양천구 목동 신시가지 2·3단지가 재건축 1차 정밀안전진단에서 조건부인 D등급 판정을 받았다. D등급은 추후 공공기관(한국건설기술연구원·한국시설안전공단)의 2차 정밀안전진단(적정성 검토)을 통해 최종 통과 여부를 가린다. 이로써 목동 신시가지 14개 단지 가운데 절반 이상인 8곳(2·3·4·5·6·7·11·13단지)이 1차 안전진단을 통과했다. 이 중 6단지는 지난해 6월 안전진단 통과가 최종 확정됐다.

목동 재건축 사업 기대감에 일대 아파트값이 상승세다. KB 부동산에 따르면 지난 1월 양천구 집값 상승률은 3.18%로 서울시내 자치구 가운데 가장 높았다. 목동 신시가지 아파트는 신고가가 속속 나오고 있을 뿐 아니라 호가도 계속 오르고 있다.

이처럼 재건축에 대한 기대감이 날로 커지고 있지만 마냥 축제 분위기는 아니다. 신시가지 전체의 지구단위계획이 수립돼야 하고 아직 초기인 사업단계를 감안하면 첫삽을 뜨기까지는 상당한 시간이 필요하기 때문이다. 정부가 2·4 공급대책에서 신설한 ‘공공직접시행 정비사업’에 대해서도 “참여하지 않겠다”는 주민들의 입장이 우세한 상황. 기본적으로 사업 시점에 따른 투자금의 변동성 리스크 우려도 있다.

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목동 주민 “공공주도? 차라리 재건축 안 해”

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국토교통부는 2·4 공급대책에서 ‘공공직접시행 정비사업’ 방식을 도입했다. 주민들이 희망하는 경우 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 재개발·재건축을 직접 시행하고 공공 주도로 사업-분양 계획을 수립하는 방식이다.

현재 목동 신시가지 대다수 주민은 공공사업에 반대하고 있다. 주민 A씨는 “목동 주민들은 주거환경에 관심이 높다. 과거 행복주택이 들어설 뻔한 것도 막아낸 바 있다. 그렇기 때문에 공공재건축은 절대 이뤄지지 않을 것”이라고 단언했다. 또 다른 주민 B씨는 “공공은 원하지 않는다. 공공으로 할 바엔 재건축을 안 하고 만다”고 고개를 저었다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “목동 신시가지의 재건축이 공공으로 진행될 가능성은 높지 않을 것으로 보인다”며 “고급 주거에 대한 니즈가 있는 곳으로 다수의 주민이 공공 직접시행을 동의하지 않는다”고 설명했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “목동 신시가지의 재건축이 공공으로 진행될 가능성은 높지 않을 것으로 보인다”며 “고급 주거에 대한 니즈가 있는 곳으로 다수의 주민이 공공 직접시행을 동의하지 않는다”고 말했다. 사진은 지난해 10월 목동 신시가지 7단지에 게시된 재건축승인 요구 대형현수막. /사진=뉴스1

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아파트값 들썩… “가격 변동성 유의해야”

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재건축 훈풍에 최근 1차 안전진단을 통과한 2·3·4단지에서 신고가가 속출했다. 윤 수석연구원은 “재건축만 추진된다면 목동 신시가지 전체로는 ‘미니 신도시급’ 개발이 이뤄질 것”이라며 “학군도 좋고 강남이나 여의도와 더불어 유망 지역으로 꼽히는 만큼 기대감이 시세에 반영될 수 있다”고 평가했다.

2단지 65㎡(이하 전용면적)는 1월27일 16억원(7층)에 신고가를 기록했다. 같은 층수의 매물이 지난해 9월 14억9300만원에 거래된 것과 비교하면 4개월 만에 1억700만원이 오른 셈이다. 해당 단지는 1월 한 달간 모든 유형에서 총 4건의 신고가 거래가 있었다.

3단지 145㎡의 경우 1월8일 19억8000만원(7층)에 거래된 데 이어 같은 달 20일에는 25억5000만원(8층)에 거래 신고됐다. 2주도 안돼 5억7000만원이나 오른 것. 4단지 96㎡는 지난달 28일 20억2500만원(1층)에 신고가 거래를 마쳤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “요즘 목동 신시가지 단지는 3.3㎡당 5000만~7000만원대까지 거래되고 최고가 경신도 제법 나오고 있는 상황”이라며 “더 지켜봐야겠지만 그동안 양천구는 신정동이나 신월동 일대를 제외하고 대규모 공급이 없어서 목동 재건축에 대한 기대감이 높은 편”이라고 말했다.

그는 재건축에 따른 분양가 전망에 대해선 “분양시기에 따른 시장 상황을 봐야겠지만 앞으로 투기과열지구에서 해제되지 않고 민간 분양가상한제 적용이 지속된다면 분양가는 3.3㎡당 3000만원 초중반대로 책정되지 않을까 싶다”고 전망했다.

하지만 재건축 아파트의 특성상 투자재 성격이 강해 가격 변동성 리스크에 취약하다는 지적이 나온다. 윤 수석연구원은 “재건축은 안전진단 통과에 따른 기대 수요 유입이 있다”며 “다만 현정부 들어 안전진단 절차를 까다롭게 설정해 놓았기 때문에 2차에서 무산되는 경우도 많다”고 말했다.

정부는 재건축 단지를 중심으로 시장이 과열될 조짐을 보이자 지난해 6·17 대책을 통해 안전진단을 강화하고 투기 수단으로의 변질을 막기 위해 수도권 투기과열지구에선 2년 이상 거주한 조합원에게만 분양신청을 할 수 있도록 하는 등 관련 규제를 내놓았다. 윤 수석연구원은 “재건축·재개발 등 어떤 사업이든 투자금이 오래 묶이는 부작용이 있다”며 “안전진단조차 통과 못할 경우 원래 가격으로 회귀하는 등 변동성 리스크에 취약하다”고 지적했다.

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강수지 기자 joy822@mt.co.kr
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