다주택자, 용도 변경하거나 증여해도..비과세 쉽지 않네 [더 머니이스트-강주배의 절세abc]

한경닷컴 더 머니이스트

최종 1주택의 보유기간 기산일에 대한 규정이 시행되면서 이에 대한 문의가 많습니다.

주택의 보유기간은 해당 주택을 취득한 날로부터 계산하는 게 원칙입니다. 그런데 2021년 1월1일 현재 2주택 이상을 보유했다가(기획재정부는 2021년 1월1일 현재 다주택인 경우에 적용하는 것으로 해석) 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도했다면 어떨까요? 이 경우에는 남은 1주택을 해당 주택의 취득일로부터 따져 보유 기간으로 계산하는게 아니라, ‘1주택 외의 주택을 모두 양도해 1주택을 보유하게 된 날’부터 보유기간을 계산한다는 것이 ‘최종 1주택의 보유기간 기산일’ 규정의 내용입니다.

당초 보유기간을 새롭게 기산하기 위한 전제 조건은 2주택자가 1주택 외의 주택을 모두 ‘양도’하는 경우입니다. 소득세법상 양도란 “그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것”을 말합니다.

그렇다면, 2주택자가 1주택을 다른 세대원에게 증여하는 경우라면 유상이전이 아니니 이 규정을 적용할 수가 없겠죠.

해당 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하는 경우에는 어떨까요? 이 역시 유상으로 이전되는 양도가 아니기 때문에, 최종 1주택의 보유기간은 종전 주택 양도일로부터 보유기간을 기산하는 것이 아닌 해당 주택의 취득일부터 보유기간을 기산하게 됩니다.

다른 주택 증여·용도변경해도…다시 2년 보유해야 '최종 1주택 비과세'

그런데, 지난 2월17일 해당 시행령을 일부 개정했습니다. 증여나 용도변경을 해도 동일하게 최종 1주택이 된 날로부터 보유기간을 기산한다는 내용입니다.

당초 규정에는 ‘양도’하는 경우에만 적용하던 것을 ‘1주택 외의 주택을 모두 처분(양도, 증여 및 용도변경하는 경우)로 개정해 적용범위를 확대한 겁니다. 여기서 말하는 용도변경은 '건축법' 제19조에 따른 용도변경을 말합니다. 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우도 포함됩니다.

최근 2월8일 생산된 법령해석사례를 하나 소개해 드리겠습니다.

이 사례는 주택을 멸실한 사례인데요. 이 사례는 2021년 1월1일 현재 2주택이상을 보유하고 있는 1세대입니다. B주택을 주택 외의 용도로 사용하기 위해 B주택을 멸실을 시켰습니다. B주택이 멸실되므로서 A주택이 최종 1주택이 된 경우인데요. 이 경우에도 B주택을 멸실한 날로부터 A주택을 2년을 보유하고 처분해야 비과세를 받을 수 있는 것인지를 질의했던 사례였습니다.

과세당국의 답변은 무엇이었을까요? B주택의 멸실일이 아닌 A주택의 취득일로부터 기산한다는 것이었습니다. 이 해석은 앞서 언급된 시행령의 개정일인 2월17일보다 앞서 나온 해석이었는데요.

증여, 건축법상의 용도변경, 사실상의 용도변경을 포함하는 것으로 시행령이 개정된 이후에는 해석이 달라지지 않느냐 의문이 있겠죠?

필자는 그렇지 않다고 판단합니다. 앞서의 사례는 멸실 후 신축하는 것이지 기존의 건축물을 용도변경하는 것이 아니기 때문입니다. 개정 시행령에서는 건축법상의 용도변경과 주거용 오피스텔을 업무용으로 사실상의 용도변경을 처분에 포함하는 것으로 규정하고 있을 뿐입니다.

이 글은 안*경님의 문의를 바탕으로 작성했습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 강주배 케이텍스 대표 세무사

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독자 문의 : thepen@hankyung.com

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