손본지 얼마나 됐다고..변창흠 "분양가 상한제 개선 검토"

변창흠 "상한제 개선검토"
효과없단 비판 이어지자
부랴부랴 대책마련 나서
택지비 산정방식 변경땐
둔촌주공 분양가 낮아질수도

분양가상한제하에서 분양가 심사를 받게 될 둔촌주공아파트 단지의 모습. [사진 = 매경DB]

국토교통부가 분양가상한제 심사 방식을 또다시 바꿀 전망이다. 구체적인 변경 내용과 적용 시기에 따라 분양을 앞둔 재건축 단지들 희비도 엇갈릴 전망이다.

지난 22일 변창흠 국토부 장관은 국회 국토교통위원회 업무보고에서 "분양가상한제 제도 개선 방안을 검토하겠다"고 밝혔다. 일부 의원들이 "최근 분양가상한제를 적용한 주택 분양가격이 지나치게 높아지고 있다"고 지적한 데 대한 답변이다.

분양가상한제 심사 방식을 바꿔야 한다는 목소리가 높아진 건 지난 1월부터다. 당시 서울 서초구 분양가심사위원회는 반포동 래미안 원베일리 아파트 분양가를 3.3㎡당 5668만원으로 결정했다. 지난해 주택도시보증공사(HUG)가 제시했던 적정 분양가 4892만원보다 약 16% 높고 서울 아파트 분양가 사상 최고액수다. 분양가상한제가 적용되면 서울 핵심지의 주요 재건축 아파트를 주변 시세의 반값 수준에 분양받을 수 있을 것으로 기대했던 청약 대기자들은 이 결과에 분노가 커졌다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "분양가상한제 가격 산정에는 땅값이 큰 비중을 차지하는데, 최근 서울 핵심 지역 땅값이 크게 올라 분양가상한제 가격이 HUG 가격보다 높아질 수밖에 없다"며 "원베일리의 분양가상한제 산정 분양가는 시세의 60% 수준이지만 절대적 가격이 높다 보니 국민 기대를 충족시키지 못했다"고 분석했다.

분양가상한제 심사 방식을 바꾸는 방법으로 유력한 것은 '택지비+건축비+가산비'로 구성된 분양가 산정 방식에서 택지비 계산하는 방법을 손보는 것이다. 한 감정평가사는 "정부가 2019년 분양가상한제 시행에 앞서 감정평가 시 '택지조성 원가'를 기준으로 땅값을 계산하는 것을 검토하라고 했다"며 "정부가 마음만 먹으면 이렇게 간접적인 방식으로도 택지비 평가액을 낮추도록 유도할 수 있다"고 설명했다.

택지 조성에 필요한 각종 비용과 건축비에 추가되는 비용을 더해 결정되는 가산비를 조정할 수도 있다. 다만 비용 항목이라 상대적으로 조정에 부담이 없는 대신 분양가에서 차지하는 비중이 높지 않아 그 효과는 크지 않다.

이럴 바에야 아예 분양가상한제를 폐지하는 게 낫다는 지적도 많다. 한 부동산 전문가는 "분양가상한제는 실제 시장가격에 영향을 미치지는 못한다"며 "몇몇 청약 당첨자들에게만 수억 '로또'를 안겨주는 제도란 측면에서 폐지하는 게 맞는다"고 지적했다.

정부가 분양가상한제 산정 방식을 바꿀 경우 아직 분양을 하지 않은 재건축 아파트들이 어떤 영향을 받게 될지도 관심사다. 대표적인 게 서울 강동구 둔촌주공아파트다. 둔촌주공 재건축 조합은 지난해 HUG가 제시한 분양가가 지나치게 낮다는 이유로 분양을 미루고 분양가상한제를 적용받기로 결정했다. 하지만 국토부가 분양가상한제 심사 방식 수정에 속도를 낸다면 둔촌주공아파트 역시 바뀐 심사 방식을 적용받을 수 있다. 둔촌주공은 현재 분양가 산정을 위한 감정평가 의뢰를 준비 중인 것으로 알려졌다.

한편 분양가상한제 적용 지역을 제외한 지역의 적정 분양가를 제시하는 HUG도 심사 방식을 손질하고 있다. HUG는 분양가를 시세에 맞게 올릴 전망이다. 다만 업계에서는 분양가 상승이 이뤄지더라도 상승폭은 제한적일 것으로 본다. 여경희 부동산114 수석연구원은 "분양가가 상승해도 큰 폭으로 이뤄지지는 않을 것"이라고 밝혔다.

[김동은 기자 / 정석환 기자]

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