[똑똑한 부동산]전월세 금지법, 조합원 물량에도 적용할까?

김예림 변호사의 부동산 법률·상식
분양가상한제 적용 단지는 반드시 실거주
일반분양분 아닌 조합원 분양분은 실거주 예외 허용
조합원 물량 더 귀해질 듯

[김예림 변호사 이데일리 황현규 기자] ‘전월세 금지법’이 시행된다. 이번 달 19일 이후 입주자모집공고를 하고 분양가 상한제가 적용되는 단지라면, 아파트를 분양 받은 후 일정 기간 반드시 실거주해야 한다. 실거주 기간은 주변 집값보다 얼마나 싸게 분양받았는지에 따라 달라진다. 최소 2년에서 5년이다.

분양가 상한제란 일정 금액 이상으로 분양을 하지 못하도록 하는 제도라고 보면 된다. 보통은 건축비와 택지비를 합한 값으로 분양가격이 정해진다고 봐도 된다. 분양가격이 기존보다 6~70% 수준이니, 분양받는 입장에서는 기회인데 거꾸로 분양을 하는 입장에서는 손해일 수 있다.

지난 2019년경 민간택지에도 분양가 상한제를 적용하기 시작하면서, 총 495동이 분양가 상한제 적용 지역으로 정해졌다. 분양가 상한제는 투기과열지구로서 가격상승률이 물가상승률보다 높은 지역 즉, 주택가격상승이 가파른 지역을 지정하여 적용한다.

[이데일리 이영훈 기자]

다만, 이번 새로 시행되는 실거주 의무는 조합원 분양에는 적용되지 않고, 일반 분양에만 적용된다는 점을 알아두자. 조합원 분양분의 경우에는 여전히 전월세 물량이 공급될 수 있다는 것이다.

참고로 도시 및 주거환경정비법에서는 투기과열지구에서 ①재건축은 조합설립인가 후부터 ②재개발은 관리처분인가 후부터 소유권이전등기시까지 전매를 금지하고 있다. 다시 말해 소유권이전등기 이후 시점에서는 얼마든지 전매가 가능하다는 의미다.

그러나 조합원 물량엔 여전히 전월세가 가능하다해도, 일반 분양 물량에 적용되는 전월세 금지법으로 전세시장에 여파가 작지 않을 것으로 보인다.

종전에는 새 아파트 입주시기에 잔금 등을 납부하기 위한 목적으로 소유자가 비교적 싼값에 전월세 물량을 내놓는 경우도 많았다. 그 덕분에 세입자도 싼값에 새 아파트에 입주할 수 있었다.

그러나 이번 전월세 금지법이 시행되게 되면 좋은 입지의 새 아파트의 전월세 물량이 필연적으로 감소할 수밖에 없기 때문이다.

오히려 이번 전월세 금지법으로 조합원 물량이 더 귀해지는 풍선효과가 나타날 여지도 크다. 이번 전월세 금지법이 기존 무주택자에게는 불리하고, 유주택자에겐 유리하다는 이야기가 나오는 이유도 여기에 있다.

황현규 (hhkyu@edaily.co.kr)