'엇 집값 계속 오르네' 매도인 일방적 계약 파기.."이렇게 대비 하세요"

계약기간 촘촘히 설정·통상 계약금보다 많이 지급
잔금지급일 이전 일부금 입금해야 유리

서울 용산구의 한 중개업소 모습 [사진 = 이충우 기자]

# 아파트를 계약하며 내 집 마련의 꿈을 이룬 김 모씨는 매도인으로부터 걸려온 전화 한 통에 밤잠을 설치고 있다. 주변의 아파트 시세가 무섭게 오르자 매도인이 일방적으로 계약 파기를 통보했기 때문이다. 매도인은 "계약금의 2배를 주면 문제될 게 없다"는 입장이지만, 현재 거주 중인 전셋집에 새로운 새입자가 들어오기로 한 상황이라 길거리에 나앉게된 김씨는 발만 동동 구르고 있다.

치솟는 집값에 매도 계약을 파기하는 집주인이 늘면서 김씨처럼 피해를 호소하는 서민들을 우리 주변에서 어렵지 않게 볼 수 있다. 계약금을 보내고도 안심할 수 없는 상황인 것인데, 매도인의 계약 파기는 민법에 규정된 정당한 권리인 만큼 이를 대응할 방법도 마땅치 않다.

'민법 제565조 제1항'에는 '당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자(매수자)는 이를 포기하고, 수령자(매도자)는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다'고 규정돼 있다. 계약 이후 첫 중도금을 내기 전에 매수자가 계약금의 두 배를 배상금으로 지불하면 계약을 파기할 수 있다는 것이다.

이로 인해 매도인으로부터 일방적인 계약 파기 피해를 매수인들을 중심으로 정상적인 방법으론 거래를 담보할 수 없다는 불안감이 확산되고 있다.

하지만, 부동산 법률 전문가들은 계약 파기를 사전에 차단할 수 있는 몇 가지 방법이 있다고 입을 모은다.

엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 "매도인의 계약 파기는 원칙적으로 계약이행 전에만 할 수 있다. 매도인이 계약 파기를 못하게 하려면 계약이행을 서두르는 것이 좋다"면서 "계약서에 적힌 지급일 이전에 중도금이나 잔금 일부를 미리 보내면 다툼 시 유리한데 미리 지급한 금액을 '계약이행'으로 보기 때문이다"라고 말했다.

계약금·중도금·잔금 지급 시기를 촘촘하게 설정하는 것도 도움이 된다. 엄 변호사는 "요즘 집주인이 계약 파기를 하는 이유는 집값이 무섭게 올라서 인데, 각 시기를 가까이 두고 즉시 시행을 재촉하는 것이 파기에 따른 매수인 피해를 줄일 수 있는 방법이 될 수 있다"고 귀띔했다.

그는 이어 "일반적인 계약금(매매가의 10%)보다 더 많이 지급하는 것도 좋다"면서 "이럴 경우 매도인에게 보다 확실한 매수의사를 보내는 메시지가 될 수 있다"고 덧붙였다.

엄 변호사는 '가계약금', '본계약금' 분쟁에 대해 "특정이 안 된 가계약금일 경우 매도인은 가계약금만 돌려주면 계약 파기가 가능하다"며 "가계약금 지급 이후 본 계약을 체결할 때 계약 내용을 분명히 정할 필요가 있다"고 조언했다.

[조성신 매경닷컴 기자 robgud@mk.co.kr]

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