[PB칼럼] 부동산 투자도 내 집 마련도 공부해야 한다

임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원

부동산 투자에 성공하려면 부동산 시장의 흐름부터 이해할 필요가 있다. 코로나19로 인해 경기가 좋지 않지만 부동산 가격이 전반적으로 상승하는 것도 나름의 이유가 있는 것이다.

부동산은 안전 자산이면서 투자성도 높다 보니 재테크 수단으로 인기가 높다. 부동산 투자를 하려면 수요와 공급 여건, 미분양 현황, 입주 물량, 금리, 심리, 유동성 등을 살펴봐야 한다. 이런 지식을 습득하기 위해서는 경제 신문을 구독하거나 부동산 재테크 관련 책을 보는 것이 좋다. 시중에는 아파트, 상가, 재개발·재건축, 건물 등 부동산 유형별로 발행된 책이 많다. 이런 글을 읽음으로써 저자의 노하우와 투자사례를 간접적으로 경험할 수 있어 실전투자 시 도움이 된다.

최근 부동산 시장은 정부 정책의 영향을 많이 받는다. 조정대상지역, 투기과열지구 등이 어디인지 확인하고 규제지역일 경우 대출규제, 세금, 청약제한 등도 공부해야 한다. 2020년 7·10 대책에서 유일하게 경기도 대규모 도시 중 김포와 파주가 조정대상지역에 빠지자 풍선효과가 불면서 주택 가격이 상승한 것은 대표적 사례다.

다음으로 중요한 것이 현장 답사다. 이른바 발품이라고 하는데 실제로 해당 물건이 있는 지역에 가서 거주민의 만족도가 어떤지, 매물이 얼마나 나와 있고 거래가 잘되는지, 매매가와 전세가는 어떤지를 조사해야 한다. 주변에 병원, 학교, 마트 등 편의시설이 잘 갖춰져 있는지, 쓰레기 처리장이나 묘지 등 혐오시설은 없는지도 체크해야 한다. 버스, 지하철 같은 대중교통을 통해 업무 지역과의 접근성을 따지는 건 필수다.

그리고 본인의 자금 상황과 부동산 구입 시 대출 가능 금액과 대출 이자 등을 확인해 얼마까지 부동산 매입이 가능한지, 매월 대출 이자를 얼마까지 부담할 수 있는지 계획을 세워야 한다. 어떤 지역의 부동산을 어떻게 매입할 것인지 목표를 정하고 구체적인 부동산 공부를 완료했다면 발품을 팔 수 있게 된다.

어느 정도 경험이 축적된 사람은 앞으로 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지 나름의 식견을 가질수 있다. 여러 매체를 통해 접하는 부동산 전문가의 말을 참고하되 전적으로 의지하기 보다는 본인 만의 판단기준을 세우는 것이 중요하다.

특히 부동산 첫 투자는 앞으로의 부동산 재테크에 큰 영향을 미치므로 실패하지 않는 것이 좋다. 첫 투자에 성공하면 부동산에 매력을 느껴 더 관심을 갖게 된다. 설령 실패했다하더라도 이를 타산지석으로 삼아 부동산을 공부해서 전화위복이 될 수 있게 하자. 단순히 너무 좋은 지역, 비싼 아파트만 고집하지 말고 투자 대비 수익률이 높은 지역 중심으로 내 집 마련 또는 투자에 나서야 한다. 그렇게 한 단계 한 단계 갈아타기를 하다보면 본인이 목표로 하는 지역에 내 집을 마련할 수 있다.

한번 더 강조할 점은 부동산 정책과 세금을 항상 고려해야 한다는 것이다. 2021년 2월 19일부터 모집 공고가 난 분양가상한제 적용주택은 거주 의무기간이 최대 5년까지 주어진다. 무주택자가 해당 지역 주택을 청약으로 분양 받을 경우 입주 시점에 전·월세로 임대를 놓아 자금을 마련하는 방법을 쓸 수 없다. 즉, 대출 가능 금액과 여유 자금을 더 꼼꼼히 따져봐야 한다. 그리고 내 집 마련을 위한 주택 매매 시 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 부담해야 할 세금 종류가 많기 때문에 필요하다면 전문가와 상담을 하는 것도 좋은 방법이다.