'2차 공공재개발' 절반 퇴짜..'바늘구멍' 기준에 발목

신월 7동 1구역·대림 3구역 등
노후도 미달로 심사대상서 제외
56곳 중 20여 곳만 최종 심사

[서울경제]

신규 및 해제 지역을 대상으로 진행 중인 공공 재개발 2차 공모에 신청한 56개 구역 가운데 절반가량이 노후도 기준 미달 등의 이유로 무더기 탈락했다. 기준을 통과한 나머지 구역들도 최종 심사를 남겨놓고 있어 공모를 통과하는 구역은 더욱 줄어들 것으로 보인다.

19일 각 지자체에 따르면 공공 재개발 2차 공모에 신청한 56개 구역 중 서울 양천구 신월7동 1구역과 영등포구 대림 3구역, 성북구 성북 5구역 등 절반가량이 심사 대상에서 제외된 것으로 확인됐다. 심사 제외 구역 대부분은 노후도 기준인 ‘주거정비지수’ 점수를 맞추지 못해 탈락했으며 일부 구역은 역사문화환경보존지구에 위치해 있는 등 입지 문제로 제외된 것으로 알려졌다. 현재 후보지 기준을 충족해 최종 심사를 기다리고 있는 구역은 30곳 미만으로, 양천구 신월7동 2구역과 용산구 한남 1구역, 성북구 성북 1구역, 노원구 상계 3구역, 영등포구 신길 1구역 등이다.

정부는 앞서 공공 재개발 사업 공모를 발표하면서 정비구역 지정에 준하는 노후도 기준을 적용하겠다고 밝힌 바 있다. 탈락 지역이 무더기로 나오게 된 것은 노후도 산정에 최소한 한 달 이상이 걸리기 때문이다. 공공 재개발 사업이 워낙 급박하게 추진돼 후보지 신청부터 해놓고 추후 노후도를 정확히 산정하다 보니 이 같은 결과가 나온 것이다. 한편 공공 재개발은 공공 재건축과 달리 서울 강북 지역을 중심으로 큰 호응을 얻고 있다. 정부는 지난달 기존 정비구역 8곳을 1차 사업지로 선정한 데 이어 오는 3월 2차로 신규 사업지를 공개한다는 계획이다.

<용산 1곳 통과·은평과 종로는 모두 제외···노후도 기준 뭐냐 반발>

오는 3월 중 발표되는 ‘공공 재개발 2차’ 공모에 신청했으나 탈락한 성북 5구역 조합 관계자는 서울경제와의 통화에서 이해할 수 없다며 반발했다. 이뿐만이 아니다. 성북 5구역뿐 아니라 2차 공모에 참여한 56곳 가운데 절반가량이 심사 대상에서 제외되면서 평가 기준이 너무 까다롭다는 불만이 나오고 있다. 서울시 각 지방자치단체에 따르면 신규 및 해제지역을 대상으로 진행 중인 공공 재개발 2차 공모에 신청한 56개 구역 중 절반가량이 노후도 기준 미달 등의 이유로 무더기 탈락했다. 최종 심사에 올라간 지역은 30곳 미만이다.

지자체와 정비 업계에 따르면 공공 재개발 2차 공모에서 서울시 양천구 신월7동 1구역과 성북구 성북 5구역, 영등포구 대림 3구역 등이 기준 미달로 심사 대상에서 제외됐다. 용산구에서는 4개 구역이 신청했지만 한남 1구역만이 유일하게 최종 심사에 올라가게 됐고 8개 구역이 신청한 은평구와 3개 구역이 신청한 종로구는 모두 제외돼 단 한 곳도 최종심까지 가지 못했다.

기준 미달로 제외된 곳은 전체 56곳의 절반에 달한다. 역사문화환경보존지구에 위치해 있거나 도시재생 사업이 진행되는 등의 이유로 제외된 곳도 있지만 대부분은 노후도 기준, 그중에서도 ‘연면적 기준’을 맞추지 못해 탈락한 것으로 알려졌다.

연면적 기준은 지난 2015년 서울시의 ‘주거정비지수’에 새롭게 포함된 노후도 기준이다. 정비구역 지정의 기준이 되는 주거정비지수는 주민 동의율과 노후도 등을 점수로 환산하는 제도로 총점 70점이 넘어야 정비구역으로 지정될 수 있다. 2015년 이전까지만 해도 노후도 기준은 준공 30년 이상 노후 건물이 전체 건물의 3분의 2 이상을 차지하면 충족하는 것으로 봤다. 하지만 서울시가 노후도 기준을 대폭 강화하면서 노후 건물이 연면적의 60% 이상을 차지해야 한다는 기준이 새로 생겼다. 성북 5구역의 모현숙 위원장은 “주거정비지수 기준 바뀌지 않는 한 우리 구역은 재개발구역 지정이 될 수 없다”며 “기준 변경이 없다면 앞으로 공공 재개발에 지원할 이유가 없다”고 말했다.

탈락 지역과 최종 심의에 진출한 지역 간에 형평성 논란도 쟁점이 되고 있다. 이번에 심사 대상에서 제외된 성북 5구역은 2015년에 강화된 노후도 기준을 적용받은 반면 같은 2차 대상지인 성북 1구역은 2015년 이전의 노후도 기준을 적용받았다. 정비구역은 아니지만 성북 1구역은 ‘정비예정구역’으로 지정돼 있었기 때문이다. 이에 새로운 기준이 아닌 정비예정구역으로 지정될 당시의 과거 노후도 기준을 적용받은 것이다. 이런 차이로 인해 노후가 심한 구역이 오히려 후보지에서 떨어지는 ‘역전 현상’이 일어나고 있다는 지적이다. 이는 도심 노후 지역의 주거 환경을 개선하고 주택을 공급한다는 정부의 방침에도 어긋나는 결과다.

/박윤선 기자 sepys@sedaily.com