현금부자만 점점 유리해지는 '로또청약'

19일부터 '전월세 금지법' 시행
2~5년 실거주의무 새로 생기고
차익 클수록 의무거주 길어져
전세 못놓으니 현금부담 커져
전문가 "전세난 더 심해질듯"
서울서 고덕제일풍경채 등
전월세 금지법 가까스로 피해

실거주 의무가 더해져 현금 부자들 몫이 된 서울 강남 아파트 전경. [매경DB]

이른바 '로또 청약'이 현금 부자들만 가능한 시대로 접어들게 됐다. 정부가 실거주 의무를 강화하면서 청약에 당첨된 후 전세를 받아 분양대금을 치르는 게 불가능해져 모두 본인 자금만으로 부담해야 하기 때문이다. 이른바 '전월세금지법'으로 불리는 이 법은 19일 이후 입주자 모집을 신청하면 적용되는데 서울 강동구 고덕동 '고덕강일 제일풍경채'와 광진구 자양동 '자양 하늘채 베르'가 아슬아슬하게 비켜갔다. 이 단지들은 규제 하루 전인 18일 입주자 모집 공고를 내서 의무 거주 기간이 없는 서울의 마지막 분양이 됐다.

19일 국토교통부에 따르면 분양가상한제 적용 주택 입주자의 거주 의무기간 등을 규정한 '주택법' 시행령 개정안이 대통령 재가를 거쳐 이날부터 시행됐다. 지금까진 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 공공택지에서 짓는 아파트에 대해서만 거주 의무기간이 있었지만, 이를 수도권 민간택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 주택까지 확대한 것이다.

분양가상한제는 투기과열지구 중 직전 2개월 청약경쟁률이 5대1을 넘거나 직전 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 두 배를 웃도는 등 선택 요건을 충족한 단지에 적용된다. 현재 서울 18개구와 경기도 과천, 하남, 광명 등 3개시 13개동이 적용 대상이다.

민간택지에서 건설·공급되는 주택 가운데 분양가격이 인근 지역 주택 매매가격의 80% 미만이면 3년, 인근 매매가의 80% 이상~100% 미만이면 2년의 거주 의무기간이 부여된다.

작년 6·17 부동산 대책은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 전 규제지역에서 주택담보대출을 받았다면 주택 가격과 상관없이 6개월 내 전입 의무가 부과됐는데 이번 전월세금지법으로 거주 의무가 한층 강화된 것이다. 대출이 꽉 막힌 상황에서 전·월세로 잔금을 치르지 못하고 수분양자가 직접 거주해야 해 결국 현금 부자들만 유리하다는 성토가 나온다. 분양가 전체를 온전히 자기 자본과 주택담보대출비율(LTV) 40% 한도 내에서 마련해야 하기 때문이다. 9억원 아파트의 경우 과거에는 계약금 20%(1억8000만원)만 있으면 중도금 대출과 전·월세 보증금을 동원해 분양받을 수 있었지만, 작년 6·17 대책으로 중도금 대출을 받으면 6개월 내 전입해야 하는 데다 중도금 대출을 받지 않을 경우 분양가의 60%(5억4000만원) 현금이 있어야 한다.

이에 따라 실수요자들은 청약하려는 단지가 거주 의무기간이 있는지, 있다면 몇 년이나 거주해야 하는지 등 모집 공고문을 챙겨 청약해야 한다.

경기도 수원 등 서울과 인접하면서 아직 거주 의무기간이 없는 단지를 노리는 것도 방법이다. 거주 의무기간에 다른 곳에서 살면서 해당 주택에 거주한 것처럼 속였다면 1년 이하 징역형이나 1000만원 이하 벌금형에 처해진다.

시장에서는 우려의 시선을 거두지 못하고 있다. 통상 새 아파트가 준공되면 일시적으로 전·월세 물량이 쏟아져 나오며 주변 지역 임대차 시장이 안정세를 보이지만, 수분양자가 거주 의무를 이행하느라 집을 세놓지 못하면 이런 효과를 기대하기 어렵다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "가점제 도입 등 여러 정책이 도입돼 투기 억제 효과가 충분한 상황에서 거주 의무까지 강화하면 전세난이 더 심화할 수 있다"고 말했다.

[권한울 기자]

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