[복덕방기자들]"집값 강남부터 빠진다..이젠 팔아야 할 때"

이광수 미래에셋대우 수석연구위원 인터뷰
"무주택자 매수 비추천..다주택자 매도는 추천"

[이데일리 김나리 기자] “올해 집값은 하락으로 전망합니다. 많이 오른 곳일수록 많이 빠지는데, 대표적인 곳이 강남입니다. 지금 다주택자는 팔아야 하고 무주택자는 불안 심리에 쫓겨 사선 안됩니다.”

부동산시장 분석 전문가인 이광수 미래에셋대우 수석연구위원은 17일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 복덕방기자들과의 인터뷰에서 이 같은 의견을 밝혔다. 종부세 강화 및 양도세 중과 등으로 세 부담이 가중되는 올해 6월 이후 다주택자들의 물량 출회가 이뤄지면서 하락 전환이 나타날 수 있다는 것이다.

부동산 시장은 이미 고점을 찍었다고 판단했다. 지난해 서울 노원구가 급등했기 때문이다. 그는 “최근 약 20년 간을 살펴보면 2007년 서울에서 노원구가 가장 많이 오른 이후부터 집값이 빠지기 시작했다”며 “시장에 변곡점이 나타날 때 이처럼 중저가나 외곽 아파트가 오르곤 하는데, 지난해 서울에서 또 다시 노원구가 가장 많이 오르는 ‘데자뷔’ 현상이 발생했다”고 진단했다. 시간 범위에만 조금 차이가 있을 뿐 그때와 지금이 유사하다는 게 그의 설명이다.

집값이 빠질 대표적인 지역으로는 강남을 거론했다. 그는 “강남은 실거주 비율이 40%밖에 안될 정도로 투자자가 훨씬 많은 지역”이라며 “이제 강남에 집을 사면 취득세를 2억 정도는 내고 시작해야 한다. 이처럼 기대수익률이 현저하게 떨어진 탓에 세금 부담과 집값 상승 기대감 저하로 투자 목적의 수요가 줄면서 매도 물량이 증가할 가능성이 크다”고 분석했다.

또한 그는 장기적으로 봤을 때도 집값이 내릴 것으로 전망했다. 그는 “장기 집값을 예측하기는 힘들지만, 인구가 감소하고 경제성장률이 둔화되고 있는데다 지금의 저금리 상황이 계속되는 건 아니기 때문에 일부 변동성은 있더라도 과거처럼 집값이 크게 상승하기는 힘들 것”으로 내다봤다.

이에 따라 다주택자에게는 지금이라도 집을 팔 것을, 1주택자에게는 ‘갈아타기’를 자제할 것을 추천했다. 그는 “특히 다주택자 중에는 노후계층이 많아 안정적인 현금 흐름을 확보해야 하는데, 지금 집을 여러채 가지고 있다면 세금 증가로 현금 나가는 일만 더 많아질 것”이라며 “냉철한 고민이 필요한 시점”이라고 했다.

무주택자에게는 불안감에 쫓겨 무작정 매수하지 말 것을 권했다. 그는 “최근 서울 아파트 거래량이 급감하고 있다”며 “거래량 감소가 가격 변호의 첫번째 신호인 만큼 유의할 필요가 있다”고 했다. 이어 “지금 GTX 노선을 따라 집값이 오르고 있는데 GTX가 들어선다는 건 다들 진작부터 알고 있던 사실”이라며 “자산시장은 이처럼 계획이나 이성에 따라 움직이지 않는다. 우리가 좋다고 하는 지금 시점이 나만 아는 시점인지, 모두가 다 아는 시점인지에 대해 고민해야 한다. 불안 심리에 쫓겨 사는 것은 절대 좋은 방법이 아니다”라고 덧붙였다.

그래도 매수에 나설 계획이 있다면 값이 많이 내린 집을 사라고 조언했다. 그는 “10억이었던 집 두 채가 각각 9억, 7억으로 하락했을 때 대부분 조금 내린 게 더 안전하다고 생각하고 산다”며 “그러나 집값은 서로 쫓아가는 경향이 있기 때문에 많이 빠진 것과 적게 빠진 게 있을 때는 오히려 많이 빠진 게 더 안전하다”고 강조했다. 그러면서 “부동산 시장의 리스크는 철저하게 가격에서 온다”며 “많이 빠질수록 안전한 내 집 마련 부동산 투자가 된다는 점을 명심해야 한다”고 덧붙였다.

※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.

김나리 (lord@edaily.co.kr)