빌라 샀다가 현금청산 될라..'공공' 붙은 재개발 뭐길래 [집코노미TV]

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▶윤아영 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 이번 정부 들어서만 수십차례 부동산 정책이 발표되고 있습니다. 도대체 정부가 내놓은 정책이 무슨의미인지, 어떻게 해석을 해야하는지 너무 어렵습니다. 오늘은 이유정 기자와 함께 공공 재개발에 대해 다뤄보려 합니다.

▶윤아영 기자
사실 정부가 2월4일에 또 새로운 재개발을 내놓았어요. 이름도 비슷해서 헷갈렸어요. 공공 재개발과 뭐가 다르냐는 혼란도 나오고 있어요. 뭐가 다른가요. 이름도 공공…

▶이유정 기자
저도 이름이 헷갈리는데요 공공 직접시행 정비사업입니다.

▶윤아영 기자
아, 공공직접시행 정비사업, 이거는 재개발재건축이 다 포함이 되는거죠

▶이유정 기자
네, 가장 많이 다른 점은 우리 3기신도시 보면 토지를 수용해서 아파트를 짓고, 우선공급권, 쉽게 말하면 분양권을 주잖아요. 그거랑 비슷한 방식이 도심서 일어난다고 보시면 되요.

▶윤아영 기자
그러면 토지 수용도 하는거군요

▶이유정 기자
토지 수용도 합니다. 이게 어떻게 조합원들, 땅을 가지신 분 입장에서 어떻게 다르게 다가올 것이냐를, 사실 정부 실무자들도 잘 모르시더라고요.

▶윤아영 기자
공공직접시행 정비사업이 뭐가 좀 공공재개발과 다른 인센티브가 있나요.

▶이유정 기자
그건 조금 어려운데요. 우선은 딱히 크게 다른 인센티브가 있는지 모르겠어요. 오히려 공공재개발에 주어지는 분양가상한제 적용 제외가 주어지는데 이번 나온 공공 직접시행정비사업에는 주어지지 않아요. 크게 봤을 때는 메리트가 적어보이긴 하는데, 자세하게 뜯어보면 공공 직접시행 방식도 분명 공공재개발과 다른 메리트가 있는 거라고 얘기는 하세요.
예를 들면 공공재개발은 늘어난 용적률의 절반 정도를 임대로 내놓아야 하거든요. 근데 공공직접시행방식은 이 부분을 분양으로 내놓아요.

▶윤아영 기자
공공분양으로 내놓는 거군요.

▶이유정 기자
그렇죠 그럼 그만큼의 수익이 생기는 거에요. 이거는 계산을 해보셔야 해요. 각 구역마다 뭐가 더 이익인지는 계산기를 좀 두드려 보셔야 할 것 같아요.
공공재건축에 대한 반응이 짰죠. 시장에서 반응이 안 좋았는데 그렇기 때문에 이런 새로운 제도를 내놓은 것이 아니냐 하는 생각이 개인적으로 들어요. 재건축의 가장 큰 걸림돌이었던 재건축 초과이익환수제와 작년에 새로 생긴 제도인 2년 거주 규제를 적용 받지 않기 때문에, 재건축 하시는 분들 중 사업성이 좀 낮거나, 추진이 지지부진했던 분들은 어느 정도 고민을 해보실 수도 있을만한 제도인 것 같아요.

▶윤아영 기자
공공직접시행정비사업이 논란이 됐던 게 권리산정기준일을 2월4일로 정해버렸어요. 그래서 후보지가 될 가능 지역들은 다 올 스톱이 됐다고 들었거든요. 거래가.

▶이유정 기자
이게 법조계에서도 이게 말이 되느냐 문제를 제기하시는 분들도 있고, 문제가 없다고 하는 분들도 있어요. 심정적으로는 좀 이해가 안되죠. 내가 살 집이 아직은 아무것도 아니고, 어떻게 될지도 알 수 없는데 그런 리스크를 감내해야하는 거니까요. 전문가분들 중에서는 고도의 수를 썼다고 얘기하고 있어요. 집값이 오르지 않게 하기 위해서 투자를 차단하기 위한 굉장히 묘수이잖아요.

▶윤아영 기자
투자를 못하게 막아버리면 다른 데로 이 수요가 번져버리는 것 아닌가요.

▶이유정 기자
아 그렇죠. 그래서 가격 차이는 많이 나긴 하지만, 그래서 강남 재건축이나 신축 아파트들 그런 것들은 공공 방식 사업을 할 가능성이 거의 없다, 그렇기 때문에 그쪽으로 수요가 더 몰리는 것 아니냐고 보시는 분들도 많은데, 사실 빌라 투자를 하실 분이 강남 재건축이나 신축을 사시기에는 가격차이가 좀 있지 않나. 그럼에도 불구하고 공공 직접시행을 하는 곳이 가격이 오를 것이라고 보는 분들도 많아요. 현금청산이 되는데도 불구하고. 현금청산도 지금 시점과 추후 시점은 가격이 다르니까요. 일반인 분들은 쉽지 않겠지만 꾼들은 현금청산 따른 시세차익을 노릴 수도 있다. 요런 말씀들도 많이 하세요.

▶윤아영 기자
그래서 또 정부에서 내놓았잖아요. 가격 안정화 방안으로 그 후보지역들이 이후 급등할 경우 구역에서 해제하겠다, 혹은 후보지로 선정 안 하겠다고 초강수를 뒀는데.

▶이유정 기자
사실 곳곳에 강수를 두셨는데, 그거랑 공급을 해야 한다는 압박이 굉장히 커요. 대통령도 여러 번 말씀하셨고,초강수랑 이게 서로 충돌하는 부분이 있거든요. 제 개인적인 생각으로는 공급에 방점을 찍고, 왠만하면 사업이 되게 하지 않겠느냐

▶윤아영 기자
일단 주민들 동의율 넘기는 것도 쉽지 않아 보이는데, 여기다 시세 급등했다고 후보지에서 제외해 버리면 될만한 데가 없을 것 같아요.

▶이유정 기자
예를 들면 공공재개발 1차 후보지 중 가장 핫한 흑석2구역도 이 조건으로 안 하겠다는 반응이 나오고 있어요 정부에서도 여러 차례 협의를 했는데 해당 구역이랑, 얘기를 들어보니까 제시한 것은 마지노선, 최저점이니까, 왠만하면 사업이 잘 되도록 하겠다, 그런 의지가 엿보이더라고요.

▶윤아영 기자
반면 공공 재개발은 인기가 높다는데, 

▶이유정 기자
실제로 정부가 내놓은 수많은 대책들은 시장에서 별반 반응이 없었는데, 이 공공재개발이 가장 핫했어요. 작년 9월에후보지 공모를 받았는데 70여곳이 참여를 했어요.

▶윤아영 기자
2차 후보지가 아직 선정이 안됐는데도 난리가 났다고 들었어요.

▶이유정 기자
2차 후보지들에 있는 지역들, 매수 문의가 뜨겁고 많이 이어지고 있는데요, 그 이유가 2차 후보지는 아직까지 정비구역 지정이 안된 데들이에요. 그만큼 가격이 쌌고, 아파트가 들어설 것이란 기대감이 없었으니까요. 재개발이 되면 그 일대가 격변한다는 기대감, 많은 사람들 매수 문의, 실제 매수도 종종 이뤄지고 있습니다.

▶윤아영 기자
가격이 얼마나 올랐나요.

▶이유정 기자
가격은 실제 2배 정도 올랐어요. 거의 빌라는 많이 오르지 않는데, 두 배 오르면 많이 올랐다고 볼 수 있죠. 불장이기도 했지만 사실 빌라는 가격이 거의 오르지 않거든요. 근데 두 배 오른거면 꽤 많이 올랐다고 할 수 있지요.

▶윤아영 기자
구체적으로 어떤 지역들이 올랐나요.

▶이유정 기자
예를 들면 후보지 중에 성북1구역이 있는데, 대지지분 기준 9평, 10평 정도 되는 빌라가 6억 정도, 작년 이맘때 3억짜리. 가장 유명한 곳이 한남1구역, 작년 한남3구역 재개발 시공사 선정하면서 이슈가 됐던 지역. 예전에는 정비구역이었다가 해제, 다시 공공재개발 신청을 한건데 10평 정도 되는 빌라가 10억 정도.

▶윤아영 기자
10억이면 비싼거 아닌가요. 평당 1억인데.

▶이유정 기자
한남동이 워낙 유명, 나인원한남, 한남더힐, 강북이지만 강남급이라고 보니까. 다른데보다 좀 비싸요. 작년 하반기까지만 해도 6,7억 하던 빌라거든요. 오름폭이 상당히 크죠.

▶윤아영 기자
작년에 시공사 선정했던 한남3구역 비교해보면 가격대가 어떤가요.

▶이유정 기자
여전히 낮은 감이 있습니다. 그렇기 때문에 사람들이 관심이 많은 거고요. 예를 들면 같은 평수의 빌라가 한남 3구역 16, 17억 정도. 6,7억의 격차가 있는 셈이죠.

▶윤아영 기자
이런 핫한 공공재개발 예상 지역 투자시 주의점은 무엇일까요

▶이유정 기자
우선 재개발 자체가 재건축과 달리 굉장히 많은 리스크를 가지고 있어요. 그런데 공공재개발은 플러스알파로 불확실성이라는 몇가지 리스크가 더 추가된다고 볼 수 있죠. 기본적으로는 1차 후보지가 선정이 됐지만 2차같은 경우는 내가 투자하려는 구역이 선정 될 지가 미지수에요. 선정이 되더라도 실제 사업이 가기 위해서는 동의율 2/3, 67%를 받아야 하거든요. 만만한 동의율이 아니에요. (절반도 쉽지 않을 것 같은데요) 만약에 동의율을 충족 못하면 사업 못 하는거죠. 내가 산 빌라는 빌라일 뿐인거고. 또 제가 사는 빌라가 정비구역 내에 있는 것인지도 주의해야하고요. (정비구역을 벗어나면 의미가 없는 거군요. ) 그렇죠.

권리산정기준일이란 것도 굉장히 중요한데요. 이제 우리 공공재개발에 대해서는 아직까지 구역 지정 안된 곳이 많다 보니까 작년에 정부가 일률적으로 후보지들의 권리산정기준일을 정했어요. (그게 언제죠) 작년 9월21일입니다. 모든은 아니고 1차 후보지들은 각자 권리산정 기준일이 있고 2차 후보지는 그날을 기점으로 명운이 갈린다고 봐야겠죠

▶윤아영 기자
그럼 권리산정 기준일 이후에 사신 분들은 어떻게 되는건가요.

▶이유정 기자
이후에 사신 건 사실 큰 문제는 없고요. 중요한 건 권리산정일 시점에 내가 산 이 집이 소유권이 있었느냐가 중요한 거에요. 이른바 지분 쪼개기라고 한번쯤은 들어보셨을 텐데요. 재개발 구역에서는 단독주택을 부셔서 빌라로 쪼개는 경우가 많아요. 그렇게 하면 하나밖에 없던 분양권이 10개 20개로 늘어나서 이익을 보거든요. 지분쪼개기를 막기 위해 있는 제도가 권리산정기준일입니다.

▶윤아영 기자
네 알겠습니다. 오늘 공공재개발과 공공 직접시행 정비사업에 대해 쪼금 알아보는 시간을 가졌습니다. 이상 집코노미TV였습니다.

기획 집코노미TV
총괄 조성근 건설부동산부장
진행 윤아영 기자·이유정 기자
촬영 김윤화PD·조민경PD
편집 김윤화PD·조민경PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com

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