전월세금지법 시행.."시장영향 제한적" vs "전세난 확산 우려"

오늘부터 수도권 상한제 아파트 적용
2~5년 거주 의무화 여파 주목
정부 "2~3년후엔 물량도 충분"
전문가 "정부, 개별·특수성 간과"

19일부터 입주자 모집공고를 내는 수도권 내 분양가상한제 적용 아파트에 의무거주기간(2~5년)이 적용된다. 이른바 ‘전·월세 금지법’으로 불리는 주택법 시행령 개정에 따른 것이다. 전세물량 부족 속에 전세시장에 미칠 영향에도 관심이 쏠리고 있다. 정부는 “전·월세 총량에는 변화가 없다”며 영향이 크지 않을 것으로 봤지만, 시장에선 전세대란의 원인이 된 임대차3법 도입 당시에도 내놨던 설명이라며 우려의 시선을 거두지 못하고 있다.

▶전세난 우려에…정부 “장·단기적 영향 크지 않아”=정부는 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 주택을 공급하기 위한 방안의 일환로 이번 법을 시행했다.

이로 인해 민간택지에서 정비사업을 거쳐 분양되는 아파트에선 조합원분을 제외하고 2~3년간, 공공이 분양한 택지에 공급되는 아파트에선 3~5년간 전·월세 물량이 나올 수 없다. 이 같은 내용을 담은 ‘주택법’ 시행령 개정안이 ‘전·월세금지법’으로 불리는 것도 이런 이유가 있다.

통상 새 아파트가 준공되면 일시적으로 전·월세 물량이 쏟아져 나오면서 인근 지역의 임대차시장이 안정세를 보인다. 하지만 수분양자가 거주의무를 이행하느라 집을 세 놓지 못하면 이런 효과를 기대하기 어렵다. 이는 전세난 확산 우려로 번지고 있다.

국토부는 최근 설명자료를 통해 “분양가상한제 주택을 분양받은 무주택자가 거주하던 기존 임대주택이 다시 시장에 공급되기 때문에 전체 임대주택의 총량에는 변화가 없다”면서 “전세시장이 장·단기적으로 큰 영향을 받지 않을 것”이라고 했다.

또 수분양자가 본격적으로 입주하는 2024~2025년은 공급확대 정책에 따라 충분한 물량이 공급되는 시기라는 점도 강조했다. 3기 신도시를 포함한 수도권 30만가구, 5·6대책과 8·4대책의 수도권 127만가구, 2·4대책의 서울 32만가구 등이 정부가 계획한 물량이다.

▶임대차3법 도입 당시에도 ‘총량’ 거론…결과는 전세난?=시장에서는 ‘어디선가 본 듯한 해명’이라는 반응이 나온다. 정부는 지난해 7월 말 임대차3법를 도입할 당시에도 같은 설명을 내놨다.

국토부는 지난해 8월 2일 설명자료를 통해 “계약갱신청구권제 시행과 실거주 요건 확대로 전세주택 공급이 줄 것이라는 주장이 있다”면서 “집주인이 실거주를 목적으로 해당 주택에 입주하면 기존에 거주하던 주택은 다른 임차인에게 임대되므로 전세주택 총량에는 변함이 없다”고 했다. 향후 공급될 물량을 근거로 전세난이 심화하지 않을 것이라고 본 점도 같다.

하지만, 국토부는 약 7개월 만에 최근 전세난이 임대차3법 도입의 영향이라는 점을 공식 인정했다. 올해 업무계획 자료에는 “그동안 안정세를 유지하던 전셋값이 금리 인하와 가구수 증가, 임대차 3법 등의 영향으로 지난해 하반기부터 상승했다”는 내용이 담겼다.

▶전문가 “총량만으론 설명 안 돼”=전문가들은 2·4대책과 실거주의무 강화 등은 전세시장을 불안케 할 수 있는 요인이라고 봤다. 2·4대책에 따른 개발 과정에서 대규모 이주수요가 발생할 수 있고, 이번 대책에 청약제도 개편이 포함된 만큼 청약 대기수요 역시 생길 수 있다는 시각이다.

국토부는 총량을 거론했으나, 이는 지역별 개별성과 특수성을 간과한 것이라는 지적도 나온다. 업계의 한 관계자는 “강남 신축 입주단지에 평소 100가구의 전세가 나오다가 10가구로 줄었다면 다른 지역에 물량이 있더라도 이곳에선 90%가 줄어든 것이나 마찬가지”라며 “신축 단지의 전세물량이 해당 지역의 전체적인 전셋값 안정을 자연스럽게 유도해왔는데, 그 반대일 경우 상승은 불을 보듯 뻔하다”고 전했다.

전문가들의 진단도 다르지 않다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “실거주 요건 강화가 전셋값 상승압박 요인이 된다는 점은 부인할 수 없다”면서 “수요가 몰리는 지역이 있는데 여기에 적절한 공급이 이뤄지는 것이 아니라면 전·월세 총량은 무의미하다”고 봤다. 고준석 동국대학교 법무대학 겸임교수는 “무주택자가 거주하던 주택이 다시 시장에 임대물량으로 풀릴 것이라고 천편일률적으로 볼 수 없다”면서 “정부가 계획한 물량 역시 실제 공급이 되는 것이 중요하다”고 말했다.

이미 실거주 의무 강화 정책과 임대차3법 등의 영향으로 시장에는 유통될 수 있는 매물 자체가 줄어든 상황이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “현재 양도소득세를 감면받으려면 2년 동안 실거주해야 하고, 모든 규제지역에서 주택담보대출을 받아 주택을 사면 6개월 안에 전입해야 한다”면서 “여기에 분양가상한제 아파트 의무거주기간도 더해지면서 전세시장에 나오는 신축 물량의 희소성은 더 부각될 것”이라고 봤다.

양영경 기자