공공분양 낮아진 청약 문턱.. "3040에 기회 더 줄까"

2·4대책으로 새 공공 청약 기준 적용
85㎡ 이하 일반공급 비중 50%로 확대
30%는 추첨제.. 3년 무주택이면 자격
가점·순차제로 밀린 30·40대 겨냥 도입
분양가 9억 넘기면 소득요건도 안 따져
일각 "넓어진 진입 관문.. 되레 과열 우려"

서울 용산구에서 바라본 마포구 일대 아파트 단지의 모습. 남정탁 기자

정부의 2·4 대도시권 주택공급대책은 서울 32만여가구를 포함해 전국 대도시권 83만6000가구를 향후 5년 안에 쏟아붓는 구상이다. 원래 민간택지인 사업지역을 공공 주도로 개발해 만든 ‘물량폭탄’인 만큼 청약제도 일부에도 변화가 생겼다. 정부는 청약저축 가입기간이 짧고, 부양가족 숫자가 적은 30·40세대에게 더 많은 청약 기회가 돌아가게 한다는 방침이지만, 추첨제 물량 등에 수요가 몰려들면서 청약 경쟁률은 더 높아질 것이란 전망이 나온다.

18일 국토교통부에 따르면, 2·4 대책을 통해 추진되는 공급물량 중 도심공공주택 복합사업과 공공 직접시행 정비사업, 공공이 직접 시행하는 소규모 정비사업 등에 한해 새로운 공공분양 청약 기준이 적용된다.

우선 전용면적 85㎡ 이하 공공분양의 일반공급 비중을 50%로 대폭 확대한다. 현재 분양가 9억원 이하 공공분양 중 전용 85㎡ 이하의 경우 특별공급에 85%를 배정하고 일반공급은 15%에 불과하다.

늘어난 일반공급 물량에는 추첨제가 도입된다. 현재는 공공분양의 전용면적 85㎡ 이하 일반공급은 100% 순차제가 적용되는데, 추첨제 30%와 순차제 70%로 당첨자를 선정하기로 했다. 순차제는 3년 이상 무주택자 중에서 저축 총액이 많은 신청자 순으로 등수를 정해 뽑는 방식이다. 경제적으로 여유가 있고, 오랫동안 청약통장을 보유할 수 있는 고령층에 유리한 방식이다. 서울의 경우 일반공급 물량이 극히 제한적인데 수요는 상당히 누적된 상황이라 청약통장 가입기간이 10년을 넘어도 당첨을 기대하기 어렵다.

반면 추첨제는 3년 이상 무주택 가구 구성원 자격만 갖추면 도전할 수 있다. 그간 가점제나 순차제 방식에서 후순위로 밀려났던 30∼40대도 얼마든지 당첨을 노려볼 수 있게 된 것이다.

기존 공공분양이 서민과 취약계층만 타깃으로 했던 것과 달리 고소득 중산층에도 청약 기회가 제공된다. 현재는 전용면적 60㎡ 이하 일반공급에 도시근로자 월평균 소득 100%와 보유자산 일정 규모(부동산 2억1550만원, 자동차 2764만원) 이하 등의 소득 요건이 적용되고 있다. 이번 공급물량에 한해서는 전용 60㎡ 이하도 분양가가 9억원을 넘기면 소득 요건을 따지지 않기로 했다.

정부가 공공분양 제도를 손질한 것은 기존 청약제도에서 소외당하던 30·40세대를 달래기 위한 의도로 분석된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “공공분양에서 일반공급 비중이 늘었고, 추첨제도 도입하면서 청약시장의 진입 관문이 넓어졌다”면서 “특별공급 대상을 제외하면, 사실상 낮은 가점으로 당첨이 불가능했던 젊은층도 기회가 생겼다는 점은 긍정적”이라고 평가했다.

하지만 정부가 꾸준히 청약 문턱을 낮추고 ‘로또 청약’에 대한 기대감을 부추기면서 청약시장 과열을 유도하는 것 아니냐는 비판의 목소리도 나온다. 지난 2일부터 새로 개정된 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’이 시행되면서 신혼부부·생애최초 특별공급의 소득 요건이 완화됐고, 일반공급 비율도 늘어났다. 여기에 더해 이번 2·4 대책의 공공 주도 물량까지 청약 자격을 낮춰서 더 많은 사람이 도전할 수 있게 된 만큼 가뜩이나 고공행진을 이어가고 있는 청약 경쟁률이 한층 더 높아지게 됐다는 것이다.

익명을 요구한 업계 관계자는 “분양가는 주변 시세보다 낮게 규제하고, 누구나 청약을 넣을 수 있게 문을 열어주는 것은 국가가 나서서 사행성 ‘아파트 뽑기’를 하는 것이나 마찬가지”라며 “무주택자들이 청약 당첨을 기다리는 동안은 잠시 민심이 잠잠해질 수 있겠지만, 청약 대기수요가 길어지면서 전세난이 심해지고 몇 년 뒤에는 문제가 터질 수 있다”고 지적했다.

박세준 기자 3jun@segye.com