변창흠, 서울 땅 9000만평 활용? 개발가능한 땅, 전체의 14% 불과

卞, 역세권-저층주거지-준공업지역
단순 합산해 언급.. 도로-하천 포함
국토부 밝힌 개발 가능한 땅 83km²
그마저도 실현 가능성 의문 제기돼.. 업계 "땅주인-주민, 쉽게 안나설것"

변창흠 국토교통부 장관이 17일 “역세권, 저층주거지, 유휴부지를 합하면 (서울에 활용 가능한 땅이) 9000만 평이 넘는다”고 말했다. 친문(친문재인)계 국회의원들의 모임인 민주주의4.0연구원 비공개 세미나에서다. 9000만 평은 약 297km²로 서울 전체 면적(605km²)의 절반에 이른다.

변 장관의 발언이 알려지면서 서울에 개발 가능 용지가 그렇게 많다는 뜻인지 의문이라는 지적이 나오고 있다. 변 장관 발언의 취지를 팩트 체크 형식으로 알아본다.

○ 개발 검토할 만한 전체 땅이 9000만 평

18일 국토부에 따르면 변 장관이 말한 9000만 평은 서울의 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 단순 합산한 면적이다. 서울에 역세권은 174.26km², 준공업지역은 20.45km², 저층주거지는 약 111km²가 있다. 이를 모두 더하면 300km²가 넘는다.

여기에는 도로, 하천 등이어서 개발할 수 없는 땅이 포함돼 있다. 또 신축 건물이 들어서 노후도 기준을 충족하지 못하는 땅도 있다. 결국 9000만 평은 실제 개발 가능한 용지가 아니라 검토 대상이라는 의미다. 이 때문에 변 장관도 “9000만 평이 넘는 부지를 ‘잘 활용하면’ 다양한 고밀 주택이 가능하다”고 했다.

국토부는 2·4공급대책에서 9000만 평 중 개발 가능한 ‘개발가용지’를 추려냈다. 역세권은 21.58km², 준공업지역 4.68km², 저층주거지 28.5km² 등 총 83.22km², 약 2517만 평으로 줄어든다. 이 중 사업에 따라 면적 기준을 넘어서는 넓은 땅은 총 39.46km²로 공공주도 복합사업 용지로 분류된다. 나머지는 민간 단독 개발이 가능한 소규모 정비사업 용지다.

○ 서울 면적 7분의 1을 개발가용지로 분류

국토부는 개발가용지에 용적률, 사업별 기대참여율(서울 3∼10%)을 적용해 실제 공급 주택 수를 산출했다. 여기에 공공주도 정비사업 등으로 나올 물량까지 더해 서울에서 32만 채가 공급된다고 했다.

예를 들어 역세권 사업의 경우 가용지 면적에 용적률 400%를 적용했다. 2·4대책에서는 용적률을 최대 700%까지 허용하겠다고 했지만 모든 부지 용적률을 올려줄 수 없다고 보고 평균 400%를 적용했다. 여기에 주거지 비율 90%, 1채를 짓는 데 필요한 땅을 100m²로 봤다. 그 결과 나온 물량이 총 77만7000채다. 여기에 10채 중 1채, 즉 10%만 실제 사업이 성사될 것으로 가정해 공공주도 역세권 개발사업으로 주택 총 7만8000채가 공급될 것이라고 발표했다.

국토부가 개발 가능하다고 예상한 땅(83.22km²)은 서울 전체 면적의 약 14%에 이른다. 한 부동산 개발회사 임원은 “정비사업은 토지주, 주민이 나서야 하는데 공공이 개발이익을 환수한다는 정부 방침을 보고 이들이 쉽게 사업에 뛰어들지 의문”이라며 “정책이 어떻게 추진될지 불확실해 섣불리 사업에 뛰어들기 어렵다”고 지적했다. 물량 자체가 탁상에서 계산해 산출한 정부의 희망사항이라는 것이다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 “지금은 현장에서 토지주들에게 어떤 인센티브를 어떻게 주고, 어떤 식으로 사업을 추진할지 구체적인 그림을 보여줘야 할 때”라며 “실현 가능성에 의문이 제기되는 상황에서 단순히 ‘앞으로 물량이 많이 나온다’고만 하면 시장이 정책을 신뢰하기 어렵다”고 지적했다.

이새샘 기자 iamsam@donga.com