점유취득시효 주장하는 무단점유 토지, 어떻게 대응해야 할까?

20년 점유요건 채우면 무조건 내 땅?.. 자주점유인지 타주점유인지 판단여부 중요

법무법인 명경 서울 김재윤 대표변호사

[헤럴드경제] 얼마 전, A공사가 '무단점유재산 변상금 소송'을 내 걸었던 일이 있었다. 사건의 계기를 보면, 최근 10년간 무단점유자의 점유취득시효 완성으로 소유권이 이전된 국유지가 2만여평에 달해 국유지 방치에 관한 논란이 일었는데 이에 따라 무단점유자가 변상금을 내지 않거나 토지, 건물 등을 비워주지 않아 소송으로 이어졌던 것이다.

결과는 A공사의 완승이라는 예상과는 달리, 소송의 40%정도가 패소해 패소비용이 발생했다. 이유는 국유지를 무단으로 20년 이상 소유의 의사로 평온∙공연하게 점유해왔다면 민법상 ‘점유취득시효’의 완성을 주장해 국가로부터 소유권을 이전받을 수도 있었기 때문이다.

여기서 말하는 점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온/공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로서 소유권을 취득 할 수 있는 제도를 말한다. 또한 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득할 수 있다.

하지만 20년 이상 사용했다고 해서 무조건 소유권이 넘어가는 것은 아니다. 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 ‘자주점유’인지, 아니면 소유의 의사 없는 ‘타주점유’인지의 여부를 따져보아야 하기 때문. 이는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되어야 하는 것이다.

이에 대해 법무법인 명경(서울) 김재윤 대표변호사는 “자주점유와 타주점유는 점유취득시효 소송의 핵심 쟁점”이라며 “취득시효 주장에 있어서 ‘소유의 의사’인 자주점유는 아주 중요한 요건으로, 자주점유의 여부는 민법 제197조 제1항에 따라 점유자가 적극적으로 자주점유임을 입증해야 하는 것이 아니라 등기부상 토지 소유자가 점유자의 점유가 타주점유라는 것을 증명해야 하는 것이다. 즉, 특별한 경우를 제외하면 점유자는 권원을 주장하면 자주점유가 인정된다”고 설명했다.

이어 “반대로, 남의 땅인 것을 뻔히 알면서도 점유하는 악의의 무단점유일 경우, 자주점유의 추정은 깨진다. 따라서 20년 이상 점유기간을 가졌다 하더라도 시효 취득을 할 수 없으며, 원소유자가 불분명 할 때도 토지점유자는 소유권을 인정받지 못한다”면서 “간혹 위의 사정처럼 20년의 점유요건만 채우면 자신의 땅이 되는 것이라고 혼동하는 이들이 있는데, 부동산분쟁은 사안마다 다르기 때문에 개인의 잘못된 법리해석으로 재산상 손해를 입게되는 경우가 많으니 확실하게 대응하기 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋다”고 조언했다.
 

법무법인 명경 서울 김재윤 대표변호사

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