돌고 돌아 다시 '서울 아파트'가 주목받을 이유 [더 머니이스트-심형석의 부동산정석]

한경닷컴 더 머니이스트
경기 아파트값 GTX 호재로 급등
서울-경기 집값 차이 2.28배.."좁혀질 가능성 커"
"결국엔 일자리 문제..경기도에 베드타운만 늘어날 것"

중형 아파트의 매매가격이 15억원을 웃도는 경기도 고양시 일산신도시 킨텍스 일대. / 사진=연합뉴스

경기도 아파트의 가격 상승세가 무섭습니다. KB국민은행에 의하면 지난 1년간(2020년 1월~2021년 1월) 서울의 아파트 매매가격은 14.12% 상승했으나, 경기의 경우 15.02%의 상승률로 서울을 넘어섰습니다. 수도권 광역급행철도(GTX) 노선이 통과할 것으로 예정된 단지들을 중심으로 가격 상승이 힘을 받는 모양새입니다. 고양시의 킨텍스 부근과 성남, 용인시의 경우전용 84㎡ 아파트의 매매가격은 서울의 주거 선호지역과 큰 차이가 없습니다. 경기의 핵심 역세권 중심의 아파트 가격 상승세를 서울이 도리어 따라가는 형국입니다. 서울이 경기를 뒤따라가는 듯한 모양새가 계속될까요?

지역별 아파트의 가격은 주거 선호지역과 비 선호지역 간의 가격 차이에 의해 결정됩니다. 가격 차이가 벌어졌다 좁혀졌다 하면서 그 간격을 메꾸는 겁니다. 예를 들면 서울과 광역시 간의 아파트 매매가격 차이는 2배에서 4배 사이에서 움직입니다. 4배가 되면 광역시의 아파트 가격 상승률이 서울과 비교해 상대적으로 높아지고, 2배가 되면 서울의 아파트가 본격적으로 상승하게 됩니다. 주거 선호지역이 일반적으로 먼저 오르지만 항상 그렇지는 않습니다. 특정 개발 이슈로 인해 주거 비(非) 선호지역 앞서 상승하기도 합니다.

KB국민은행에 의하면 2021년 1월 현재 서울과 경기 아파트의 매매가격 차이는 2.28배입니다. 2008년 12월 조사 이후 가장 높았던 2.38배(2020년 2월)에서 그 차이는 줄어드는 중입니다. 아마 그 차이는 수도권의 아파트 가격이 본격적으로 오르기 직전의 가격 차이인 1.77배(2014년) 수준까지 떨어질 가능성이 큽니다. 다시말해 지역 간 아파트 가격 차이를 고려한다면 서울 아파트가 다시 상대적으로 높은 상승률을 기록할 것이라는 의미입니다.

아파트 가격 차이만은 아닙니다. 철도 포퓰리즘(populism)에 현혹된 투자자들이 차가운 현실을 인식하게 될 거라는 사실도 서울 아파트가 다시 주목받을 이유입니다. 현재 정부의 재정 여력과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 세수 부족을 감안한다면 조만간 철도 불쏘시개는 꺼질 가능성이 큽니다.

과거 골드라인이라고 칭송받던 김포도시철도는 이제 공포철과 지옥철로 돌변했습니다. 서울 도시철도는 적자를 견디다 못해 경기로의 연장을 중단한다고 발표했습니다. 현재의 철도노선을 유지하기도 힘든 상황에서 새로운 철도사업을 계속한다는 건 현실성이 떨어집니다.

경기 지역 아파트의 가격을 높이는데 가장 큰 역할을 수행하는 GTX 노선들은 서울 도심과의 접근성을 개선하기 위한 목적으로 계획되었습니다. 그건 일자리 때문입니다. 전국에서 일자리가 가장 많은 곳이 서울의 도심이기 때문입니다. GTX 탑승장까지 이동하는 데 걸리는 시간과 도심과의 접근성을 개선한다고 해도 도심 내에서의 이동은 어떻게 할 수가 없습니다. 경기 외곽이 계속 베드타운(bed town)으로 늘어나는 셈입니다. 어떤 새로운 철도노선도 고급 일자리가 풍부한 서울 도심의 가치를 강화시키는 역할에 그칠 겁니다. 철도노선을 기다리는 희망 고문과 이용의 불편함이 겹쳐진다면 다시 서울로의 회귀 현상은 강해질 겁니다.

정부의 규제 또한 다시 서울을 주목받게 만들겁니다. 거래규제와 세금규제 나아가 대출 규제는 똘똘한 아파트 한 채로 집중하게 됩니다. 만약 다주택자라면 지방과 수도권 외곽의 아파트는 정리하고 서울의 아파트를 남길 수 밖에 없을 겁니다. 2·4부동산대책 또한 이런 경향을 강화할 것으로 판단됩니다.

공공정비사업(재개발․재건축사업)은 필연적으로 아파트의 품질을 떨어뜨릴 겁니다. 700%라는 엄청난 용적율은 둘째치고 자동차가 있으면 입주가 안되는 분양방식도 있다니 도대체 어떤 아파트일지 벌써부터 궁금해집니다. 그나마 공공정비사업을 원하는 지역은 대부분 서울 외곽입니다. 답은 정해져 있는 듯합니다. 서울 도심의 주거선호지역 내에 있는 신축아파트가 바로 정답입니다.

수도권 아파트의 상승주기로 예측해본다면 현재는 서울 외곽이 오르는 시점입니다. 이후 순차적으로 서울 관문지역과 도심이 오를겁니다. 하지만 정부의 중첩된 규제로 인해 서울 관문지역과 도심 아파트의 가격 상승이 앞당겨질 가능성도 큽니다. 최근 마포의 한 아파트 중형 아파트의 분양권이 21억원을 넘어습니다. 이는 경기권 신규 아파트의 급등에 따른 서울 아파트의 갭 벌리기가 다시 시작된 것으로 이해됩니다. 2021년 지역별 아파트 가격 차이의 추이를 유심히 살펴야 하는 이유가 생겼습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장

외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다
<독자 문의 : thepen@hankyung.com>

▶ 경제지 네이버 구독 첫 400만, 한국경제 받아보세요
▶ 국내 최고의 '재테크 전문가'들과 만나는 공간
▶ 한경 고품격 뉴스레터, 원클릭으로 구독하세요