두 달 앞당긴 전·월세 신고제 시행, 투명화 기대 속 '과세 포석' 우려도

전·월세 신고제가 오는 4월부터 시범 적용된다는 소식에 부동산 시장에서 시장 투명화에 대한 기대감과 우려의 목소리를 동시에 나오고 있다.

18일 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 지난 16일 진행한 새해 업무보고에서 문재인 대통령에게 6월 시행으로 예정했던 전·월세 신고제 시행을 두 달 앞당겨 시행하겠다고 보고했다. 국토부는 다만 구체적인 시범적용 대상지역은 밝히지 않았다.

전·월세 신고제가 시행되면 임대인은 임대차 계약 후 30일 안에 임대보증금, 임대료, 임대 기간, 신규·갱신 여부 등을 관할 지방자치단체에 신고해야 한다. 시범 기간에는 신고 의무가 부여되지 않아 과태료 등 벌칙 규정도 적용되지 않지만, 6월부터는 신고 의무가 부여된다. 정부는 다음달 중 시행령을 마련한 후 지방자치단체와 협의해 시범지역을 선정할 예정이다.

경기도 광주 남한산성에서 바라본 서울 시내 아파트촌/연합뉴스

부동산 시장 전문가들은 대체적으로 "진작 도입했어야 할 선진적 제도"라며 전·월세 신고제의 순기능에 주목하고 있다.

전·월세 신고제 도입을 통해 시장의 정보가 투명하게 공개될 것이란 점에 대해서는 이견이 없다. 임대인·임차인·공인중개사 등 시장 참여자들이 정보의 비대칭으로 피해를 보거나 불필요한 갈등이 유발되지 않고 안정적으로 거래가 이뤄질 수 있다는 것이다. 또 시장동향을 더욱 정밀하게 파악할 수 있다는 기대감도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전·월세 시장 전수조사가 가능하기 때문에 거래 패턴·가격 수준·거래 특징 등을 파악해 시장 흐름을 보다 명확하게 해석하는 것이 가능해질 것"이라고 했다. 이어 그는 "지금까지는 세입자가 전세금을 보장하기 위해 확정일자를 별도로 신고했어야 하지만, 앞으로는 의무 신고만으로도 같은 효과를 보기 때문에 전세금을 보호받기 쉬워질 것"이라고 덧붙였다.

정책 당국으로서도 그동안 정밀한 파악이 힘들었던 임대 소득이나 중개 보수료가 양성화돼 세원(稅源) 파악이 용이해지는 것은 물론, 섬세하고 유연한 임대시장 정책을 추진할 수 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "전·월세 신고제를 통해 지난해 8월부터 시행 중인 전·월세 상한제가 현장에서 지켜지고 있는지 즉각적인 확인이 가능할뿐더러, 향후 지자체별로 데이터가 축적되면 유연한 상한제 차등 적용이 가능해 제도의 현실성을 높일 것"이라고 했다.

하지만 한편으로는 전·월세 신고제의 부작용을 우려하는 목소리도 나온다. 함영진 랩장은 "세원이 드러나는 것에 부담을 느끼는 계층이 있을 수밖에 없다"면서 "세원 노출을 피하기 위해 ▲임대료 하향 신고 ▲보증금과 월세를 반대로 신고 ▲임차인에게 각종 비용을 전가(轉嫁)하는 등의 행태가 나타날 가능성이 있다"고 말했다. 이어 그는 "왜곡된 신고가 많아질 경우 통계도 오류가 발생하는 만큼 검증하는 절차가 필요할 것"이라고 덧붙였다.

전월세 시장 안정이라는 정책 목표와는 거리가 있는 제도라는 분석도 있었다. 임대소득에 세금을 부과하기 위한 사전 정지(整地)작업이라는 시각이다. 현재 연 2000만원 이상의 임대소득은 종합소득세 과세 대상이고, 2000만원 이하인 경우 분리과세 대상이다. 지금까진 임대소득을 누락하는 사례가 빈번했는데, 전·월세 신고제 도입 이후부터는 과세망을 피해가기 어려울 것으로 보인다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "제도의 표면적 명분은 전·월세 시장의 안정이지만, 궁극적으로는 과세 문제를 빼고 생각하기 어렵다"면서 "이런 맥락에서 시범 시행도 강남 등 전·월세 급등 지역부터 먼저 시행할 것"이라고 예상했다.

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