"집값 안정에 명운" 2·4 대책 힘싣기..시장 분위기는?

■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 아침&'을 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 아침& / 진행 : 이정헌

[앵커]

문재인 대통령이 어제(16일) 청와대에서 국토교통부의 업무보고를 받았습니다. 문 대통령은 지금의 부동산 정책에 더해 주택 공급에 획기적인 확대가 필요한 상황이라고 말했습니다. 그러면서 변창흠표 정책을 반드시 성공시켜야 한다며 집값 안정에 국토부의 명운이 걸려 있다고 덧붙였습니다. 심교언 건국대 부동산학과 교수 자리 함께했습니다. 어서 오십시오.

[심교언/건국대 부동산학과 교수: 안녕하세요.]

[앵커]

국토교통부의 명운이 걸려 있다. 집값을 안정시키는 것이 말이죠. 이렇게 얘기를 했습니다. 명운이라는 말이 귀에 쏙 들어오는데 일단 2.4부동산정책에 대해서 평가를 좀 해 봐야 될 것 같습니다. 한 보름 가까이 지났는데. 교수님께서는 2.4부동산대책 어떻게 생각하십니까?

[심교언/건국대 부동산학과 교수: 일단 몇 가지 특이한 점이 있습니다. 첫 번째는 기존 정부도 그렇고 역대 정부가 공급대책이다 그러면 공공택지를 얼마에 직접 하겠다. 또는 공공청사 부지를 어떻게 하겠다 이런 식으로 발표했거든요. 이번에는 공공 주도의 그런 작은 말이 있었는데 그 말이 뭔가 자세히 보면 민간이 하는 사업의 몇 퍼센터를 가져오면 이만큼 공급이 될 것이다 하는 공급추산계획에 가깝습니다. 실제 80만 호 이상 공급을 하겠다고 돼 있지만 실질적으로 정부가 바로 할 수 있는 건 26만 호 내외 공공택지를 할 수 있는 거고 나머지는 전부 재개발, 재건축 그 물량을 받아가게 돼 있습니다. 그리고 두 번째 그래서 공급 추상계획이라는 거고. 두 번째로 좀 짚어볼 거는 뭔가 하면 요즘 유행하는 단어가 공로민불이라는 단어가 있습니다. 공공이 하면 로맨스고 민간이 하면 불륜이다. 민간이 하면 많이 뺏어 가는데 공공이 하면 적게 뺏어가니까 이번에 다 줄을 서라 이렇게 하는 것들이죠. 보통의 경우에는 공공하고 똑같은 공공성하고 이런 걸 부여하는 대신에 민간이 당신들이 하고 못할 경우에 공공이 가져가는 겁니다. 그런데 이번에는 특이한 거는 민간이 하는 건 최대한 억제하고 공공이 할 경우에는 용적률, 층수, 인허가 이런 인센티브를 주는 게 되겠죠. 그리고 마지막으로 소유권에 대해서 굉장히 침해하는 측면이 있습니다. 90명의 소유주가 있다. 그러면 60명이 모여서 나머지 30명을 뺏어갈 수 있다는 거예요. 그것도 공공이. 그래서 굉장히 좀 위험한 발상입니다. 그래서 2.4대책하고 조금은 결을 달리하지만 공공주택 특별법이라고 있는데 그거에 따라서 지금 이제 영등포 쪽방촌하고 그다음에 이제 동자동 서울역 앞에 그쪽을 재개발을 하고 있습니다. 그 재개발 방식은 전 세계에서 아마 유일합니다. 주민들한테 묻지도 않고 뺏어가는 법이에요. 소유권 동의도 필요 없습니다. 그래서 이제 이번에 고위관료가 어떤 얘기까지 했는가 하면 올해는 그 법에 따르면 묻지도 않고 뺏어갈 수 없는데 3분의 2 동의나 요구를 했다. 그래서 우리는 많이 주민을 생각해주는 거다 이런 식으로 얘기를 했거든요. 그래서 사실 공중법이라는 게 신도시 만들 때 주인한테 묻지 않고 뺏어가는 우리나라에만 있는 독특한 법인데 이것들이 서울시내까지 침범했다 이런 측면으로 볼 수가 있겠습니다.]

[앵커]

변창흠 장관은 그런데 3분의 2 이상의 동의만 얻으면 되도록 됐지만 90% 이상의 동의를 얻어야 사업을 추진할 수 있지 않겠느냐 이런 얘기도 또 어제 한 언론과 인터뷰에서 했습니다.

[심교언/건국대 부동산학과 교수: 선진국에 보면 3분의 2 동의만 얻고 진행하는 경우는 거의 없다라고 보시면 됩니다. 대부분 90% 동의를 얻거든요. 그리고 이번 정부에서 도시 재생 뉴딜이라고 그렇게 강조하는 것들도 보게 되면 거기에 소수지만 살고 있는 개발을 하게 되면 밀려나는 그분들을 보호하기 위해서 굉장히 제도를 강화했거든요. 철거를 못하게 하고 그거를 할 때는 그 사람을 보호해야겠다는 명분을 내세우다가 3분의 2, 90명 중에 60명이 동의를 하면 30명을 쫓아낼 수 있다. 이런 법을 만든 건 아마 난센스에 가깝다보고 보시면 됩니다. 선진국에서 그런 제도가 거의 없다고 보시면 됩니다.]

[앵커]

서울 도심에 32만 호가 넘는 신규주택을 공급하겠다, 이런 계획도 2.4부동산대책에 포함이 됐는데 이 32만 호라고 하는 것들도 구체성이 떨어지는 허수라고 보시는 겁니까?

[심교언/건국대 부동산학과 교수: 그냥 공급추산이라고 보시면 되겠습니다. 지금 장관도 얘기했듯이 좀 민간의 참여가 많으면 50만 호, 60만 호 될 수도 있는 거고. 지금 예를 들었습니다. 지금 재건축 물량이 전체적으로 이만큼 있는데 공공 직접시행으로 오는 물량은 몇 퍼센트다 이렇게 가정을 한 거예요. 그렇게 봤을 때 그렇게 움직일 것도 있지만 안 움직일 것도 많다. 그래서 경우에 따라서는 민간이 참여를 하지 않으면 확 줄어들게 되고 민간이 많이 참여하게 되면 확 늘어나는 아주 불확정적인 숫자다. 그리고 지금 서울 같은 경우에는 공공택지라든가 공공이 직접 할 수 있는 물량은 거의 없습니다. 대부분이 민간의 그런 동의를 구해야지만 할 수 있는 사업들로 구성돼 있습니다.]

[앵커]

임대차 3법에 대해서 얘기를 좀 해 보도록 하겠습니다. 지난해 7월부터 계약갱신청구권제 그리고 전월세상한제는 이미 시행이 됐고요. 이제 4월부터 임대차신고제. 이 부분을 시범 실시한다는 것 아니겠습니까? 이건 어떻게 생각하세요?

[심교언/건국대 부동산학과 교수: 그 자체가 부동산 시장에 미치는 영향은 그리 크지는 않습니다. 다만 우려하는 것은 뭔가하면 첫 번째로는 내가 얼마를 받고 있구나 국가에서 다 알게 되는 거예요. 집주인이 꺼려하게 됩니다. 집주인이 꺼려하게 되면 앞으로 임대사업은 별로 좋은 게 아니구나. 그럼 투자 물량이 줄고 공급이 줄게 되는 그런 효과가 있고. 또 하나는 이 제도를 모두 파악하는 이유는 뭔가하면 나중에 전월세 상한제를 하든 그 동네에서 임대료를 그 이상 못 받게 한다 이런 목적이 큽니다. 사실 그런 목적으로 쓰일 가능성이 높기 때문에 결과적으로 보면 이제 투자위축으로 연결되고 공급위축으로 연결되면 서민들이 좀 피해를 볼 가능성이 높다라는 게 일반적인 연구 결과들입니다.]

[앵커]

그렇다면 과세정보가 노출되는 것을 꺼려하는 집주인들이 전셋집을 내놓는 것을 주저하고 그래서 물량이 크게 줄어들 것이다 이렇게 예상하시는 겁니까?

[심교언/건국대 부동산학과 교수: 지금 현재는 물량이 줄거나 그러지 않습니다. 그런데 몇 년 지나면서 이 물량이 사라지기 시작하는 것들이죠. 주택이라는 건 현재 집들이 계속 영구적으로 존재하는 게 아니고 계속 없어지고 있고 또 한쪽에 계속 생겨나야 하거든요. 이 생겨나는 부분이 2%, 3% 전세 주택. 그것들이 필요한데. 그런 물량이 줄기 시작하면서 결국은 장기적으로 봤을 때는 서민들한테 피해가 간다 이것들이 보통 공통된 연구 결과입니다.]

[앵커]

임대차 신고제를 4월부터 시범실시하고 6월부터는 전면실시하는데 관련 데이터들은 또 11월부터나 공개를 한다고 합니다. 이렇게 상당기간 또 미루기도 했었는데 이 부분은 어떻게 평가하세요?

[심교언/건국대 부동산학과 교수: 굉장히 좀 문제가 있는 것들인데 정보라는 것들은 아까 전에 말씀드렸던 그런 정부에서 악용할 수단도 된다가 있지만 가장 중요한 건 소비자들이 그 정보를 빨리 파악하는 게 중요합니다. 내가 임대차 계약을 해서 들어가겠다 그러면 주변 시세가 얼마인데 나는 얼마에 들어가는구나. 이게 소비자한테 정보를 전달하는 게 가장 중요하거든요. 세원파악이라든가 이런 것들은 나중 문제고요. 그것들은 아마 정부에서 어떤 생각이 있는지 모르겠지만 지금부터라도 빨리 준비를 해서 그때그때 바로바로 실시간으로 정부가 소비자들한테 가서 시세를 파악하고 피해를 입지 않는 그런 수단으로 되도록 노력을 해야 될 것입니다.]

[앵커]

임대차 3법 가운데 전월세상한제에 대해서는 지난번에 교수님께서 나오셨을 때 반대한다는 입장을 명확하게 밝히셨습니다. 지금도 그렇게 생각하세요?

[심교언/건국대 부동산학과 교수: 그건 교과서에 그렇게 나옵니다. 맨큐경제학이라고 세계적으로 제일 많이 팔린 교과서 서문에도 어떻게 나오는가 하면 임대료 상한제와 같은 나쁜 포퓰리즘 정책이 국민들한테 전파되는 것을 막기 위해 적어졌다라고 할 정도로 그냥 교과서적으로 거의 끝난 논쟁입니다. 그런데 세계적으로 문제가 되는 것들은 몇몇 도시에서 문제가 되거든요. 국가적 차원은 아닙니다. 몇몇 도시에서 문제가 되는데 그 문제가 될 때마다 다 따지고 보면 정치인들이 다 포퓰리즘적으로 부추기는 거예요. 이렇게 하면 될 것 같다. 이 이 법을 만들면 가격이 유지될 것이다. 그런데 그렇게 버블을 만들어서 가격이 유지되는 그런 사례들은 제가 알기로는 없습니다. 인류 역사상. 그러면 들으면 또 법으로 만들어서 하면 될 것 같은 느낌이 들거든요. 그래서 국민들을 현혹시키는 나쁜 정책이라고까지 표현할 정도로. 그건 사실 학계에서는 논쟁의 가치가 없습니다.]

[앵커]

임대차 3법, 이제 임대차신고제까지 시행이 되면 전부 다 시행되는 건데. 그럼 지금 상황에서 이걸 어떻게 수정하거나 손을 봐야 된다고 생각하십니까?

[심교언/건국대 부동산학과 교수: 이번 정부에서는 수정하거나 그럴 가능성은 거의 없고. 사실 계약갱신제가 2년에서 4년 되면서 전세난은 더 심각해질 가능성이 큽니다. 작년 7월에 통과됐으니까 내년 7월까지는 물량이 계속 잠긴 상태거든요. 적어도 그러면 전세 공급을 늘리고 전세 수요를 줄이는 그런 정책은 필요합니다. 전세 공급을 늘린다는 것은 월세를 전세화를 시키는 정책이 필요하고 전세 수요를 줄이는 건 전세가 살고 있는 사람들을 매매로 돌린다라든가 이런 정책이 있어야 하는데 그런 정책들을 지금 정부는 기존에 한 말들이 있어 가지고 못하고 그래서 오로지 그 많다던 공급을 지금은 공급에 올인하고 있거든요. 공급이 많다라고 정부 측에서 계속 얘기했잖아요. 이제는 공급정책에 비해 하나도 없습니다. 나머지 정책이 없어요. 이번에 이제 2.4대책에서도 전세대책이라고 나와 있는 게 매입, 임대 조금해서 뭐 전세난을 완화하겠다, 지금 나온 대책도 보게 되면 빨라도 3년. 길면 5년 지나서 나올 대책입니다. 지금 당장의 전세난을 극복하기에는 지금의 대책으로서는 아주 부족하고 별로 카드가 없다라고 보시면 되겠습니다.]

[앵커]

알겠습니다. 끝으로 한 가지만 더 질문을 드리겠습니다. 짧게 답변하시면 될 것 같고요. 현재 집이 없는 무주택자들이 나는 그럼 언제쯤이나 집을 살 수 있을 것이냐. 여전히 그 부분에 대한 궁금증을 가지고 있거든요. 어떻게 해야 됩니까?

[심교언/건국대 부동산학과 교수: 어떤 통계를 보더라도 앞으로 3년 내지 5년 지나면 어마어마한 물량이 밀려들어옵니다. 변창흠 장관이 공급이 많아질 거라고 예측한 그런 물량도 포함돼 있거든요. 지금 무리해서 사는 것들도 괜찮습니다. 서울이나 이런 지역들은. 그렇기는 하지만 조금 더 싸게 사고 싶다. 그러면 2025년 이때부터는 신도시 그리고 지금 변창흠표 공급 이런 것들이 막 나오기 시작하면 가격은 분명히 조정을 받습니다. 그때까지 기다리셔도 큰 무리는 없을 것으로 보입니다.]

[앵커]

알겠습니다. 오늘 여기까지 듣겠습니다. 심교언 건국대 부동산학과 교수였습니다. 말씀 잘 들었습니다.