[일문일답] 변창흠 "2·4 도심 주택 공급방안, 이익이 되니 안할 이유 없죠"

연합뉴스와 인터뷰서 밝혀.."공공 직접시행 재건축, 기존 조합장과 같이 할 것"
"수도권 신규택지 면적은 3기 신도시 규모"

(서울=연합뉴스) 윤종석 기자 = 서울 도심에 32만호 넘는 신규 주택을 공급하는 내용의 2·4 공급 대책을 내놓은 변창흠 국토교통부 장관은 "조합 등에 이익이 되는 사업이니 선택하지 않을 이유가 없다"며 사업 추진에 강한 자신감을 내비쳤다.

변 장관은 16일 서울 종로구 연합뉴스빌딩에서 가진 연합뉴스와의 인터뷰에서 이같이 밝히고 "공공 주도 개발사업의 주민 동의율을 3분의 2로 완화했지만 결국 기존 주민 90% 이상이 동의해야 사업이 추진될 수 있을 것"이라며 "동의하지 않고 남은 분들이 결국 설득될 수 있도록 다양한 방안을 마련했다"고 말했다.

다음은 변 장관과의 일문일답.

연합뉴스와 인터뷰하는 변창흠 국토교통부 장관 (서울=연합뉴스) 류영석 기자 = 변창흠 국토교통부 장관이 서울 종로구 연합뉴스빌딩에서 연합뉴스와 인터뷰를 하고 있다. 2021.2.17 ondol@yna.co.kr

-- 서울 도심에 32만호 이상의 주택을 공급하는 내용의 2·4 공급 대책을 내놓았는데, 문재인 대통령도 국토부 업무보고에서 기대감을 보였다. 대책이 성공할 것이라 자신하나.

▲ 그렇다. 서울시와 서울주택도시공사(SH), 한국토지주택공사(LH)에도 있었는데, LH에 처음 가서 보니 서울에선 1년에 주택 건설 계획 물량이 1천200호더라. 깜짝 놀랐다. 서울에 이렇게 넓은 데가 많은데 왜 이렇게 공급을 안할까 싶었다. 그래서 제가 열심히 설득도 하고 사업모델도 만들고 해서 공공 주도 재개발·재건축, 재생사업 등 실효성 있는 사업을 여러가지 만들었다.

도심에선 주택을 지을 부지 확보가 중요한데, 부지를 강제로 얻을 수는 없으니 결국 인센티브를 줘야 한다. 그러나 개인에게 인센티브를 주면 특혜가 되고, 개인이 마땅히 할 수 있는 것도 없어 결국 집단적 정비가 필요하다.

개발 사업에서 인센티브를 주면서 이익의 배분 원칙만 정하면 충분히 가능하다고 본다. 결정권을 가진 이가 어떻게 할지 계산할 것 아니냐. 이들에게 이익이 되게 만들어 주면 된다. 사업을 신속하게 할 수 있고, 이익이 되고, 믿을 수 있고, 전문성이 있고, 품질이 떨어지지 않는다면 안 할 이유가 없다.

혼자 하는 것보다 같이 하는 것이 훨씬 좋다. 역세권의 경우 개발하려면 합필(여러 필지의 땅을 합치는 일)을 해야 하는데 혼자서 어떻게 하느냐. 그래서 몇십년째 그대로인 곳이 많다.

이번에는 역대 한 번도 안 해본 강력한 인센티브를 넣었고, 강제할 수 있는 수단까지 넣었고, 총체적 지원을 할 수 있는 제도적 시스템도 마련했기에 상당 부분 실효성이 있다고 생각한다.

다만 문제가 사업에 100% 동의하느냐다. 이번에 사업 동의요건을 3분의 2로 줄였는데(기존 정비사업은 4분의 3), 결국 마지막에는 수용권을 발동할 수밖에 없을 것이다.

서울의 부동산 중개사무소 [연합뉴스 자료사진]

-- 결국 3분의 1의 반대가 문제가 될 수 있을 것인데.

▲ 실제론 90%, 95%가 동의해야 사업이 가능할 것이다. 결국 지자체와 조합 등 주체들이 설득을 해야 하고, 그 설득을 결국 해낼 것이다.

마지막으로 남은 사람들에게 줄 수 있는 것들이 많다. 일례로 이번 대책에서 리츠 방식으로 월 생활비를 안정적으로 받을 수 있게 하는 내용도 넣었다. 세입자를 위해선 순환재개발 방식을 도입했다.

나중에 실제 사업모델을 만들 때 필요하면 지분까지 공유할 수 있게 할 생각이다. 상업지역 같은 경우에는 출자를 할 수 있게 해서 이익이 생기면 공유하게 하자는 것이다.

-- 지자체의 반응은 어떤가.

▲ 자치단체장들을 만나면 너무 반응이 좋다. 오늘도 구청장 몇 분과 통화했는데 너무 분위기가 좋다.

우리가 이렇게 하고 싶은 것을 다 해 놨다. 메뉴가 너무 많은 것이다. 종류가 십여개는 된다. 자자체 입맛대로 할 수 있다.

-- 2·4 대책에서 계획만 언급된 수도권 신규택지는 면적으로만 따지면 어느 정도인가.

▲ 수도권에 약 18만호를 공급할 수 있는 신규 택지를 공급할 계획인데, 면적을 합하면 3기 신도시와 비슷한 규모다.

신규택지 후보지는 거의 확정됐고, 지자체 협의가 완료되는 대로 상반기 중 세부 입지와 물량을 2~3차례 나눠 공개할 계획이다.

구체적인 발표 시기는 지자체 협의 결과에 따라 유동적이지만 이른 시일 내에 일부 입지와 물량을 공개할 수 있을 것으로 예상한다.

-- 역세권과 준공업지역, 저층주거지 등에서 진행될 도심 공공주택 복합개발의 노후도 기준은 어떻게 정할 예정인가.

▲ 이 사업은 기존 정비사업과 목적이나 취지가 다른 새로운 사업이기에 노후도 등을 포함한 입지요건을 기존과 달리 규정할 필요가 있는 것 같다. 세부 사항은 입법과정에서 구체화할 예정이다.

수도권의 아파트 단지 [연합뉴스 자료사진]

-- 2·4대책 등을 통해 도심에 양질의 부담 가능한 주택(Affordable Housing)을 공급하겠다고 했다. 어떻게 가능한 것이며, 어느 수준으로 저렴한 분양가로 공급될 수 있나.

▲ 도심에 주택을 공급한다는 것은 결국 재건축이나 재개발을 통해 가능하지만 시간이 워낙 오래 걸린다. 강남 재건축은 워낙 지역 자체가 비싼 지역이라 주택 자체도 고분양가가 책정될 수밖에 없다. 분양가상한제를 적용한다고 해도 비싼 땅값이 분양가에 반영되기도 한다. 강북의 경우 재개발이 평균 13년으로 오래 걸리고 대단위로 하다 보니 비용도 많이 든다.

(기존 방식은) 분양가격 자체가 너무 높아서 주변 시세보다 낮은 게 아니라 오히려 주변 시세를 끌어올리는 문제가 있다. 이는 조합이 전문성도 부족하고 시공사와 컨설팅사 등의 지원을 받아야 하는데, 그것이 다 원가에 반영될 수밖에 없다. 공공 주도 개발사업은 비용을 낮출 수 있는 것은 물론 사업 속도를 높이고 여러 인센티브도 받을 수 있다. 토지 소유자에게는 기존보다 10~30%포인트 더 높은 이익을 보장해줄 수 있다.

이와 같은 구조로 돼 있기에 상당히 저렴한 가격에 주택을 공급할 수 있을 것으로 생각한다. 분양가는 지역마다 형편이 달라 주변 시세 대비 몇 % 저렴할 것이라고 말하긴 어렵다.

서울의 한 재개발지구 [연합뉴스 자료사진]

-- 앞서 서울 종로구 창신동이나 숭인동은 도시재생을 했지만 결과적으로 잘 되지 않았다. 이들 지역도 개발할 방법이 있나.

▲ 기존 재생지역은 사업을 실행할 수 있는 주택 공급 수단이 없다는 점이 문제다. 집은 그대로 놔두고 도로나 골목, 공원, 국공유지만 손보니 집은 그대로였다.

이번에 도시재생활성화구역 내에서 집단적 정비를 할 수 있게 하는 수단을 넣었다. 주거재생 혁신지구와 사업인정제도 등이 그것이다. 사업인정제도는 원래 지구 밖에서 가능했으나 이번에 지구 안에서도 할 수 있도록 했다. 이렇게 사업을 가능하게 하는 수단들을 넣었다.

서울시는 도시재생활성화구역 전체를 밀어서 재개발하는 것에 대해 반대하는데, 그런 방식은 나도 반대한다. 그런데 집에 투자한 적은 없지 않나. 집단적으로 노후화된 곳 중 일부 구역을 정해서 정비하자는 것이 주거재생 혁신지구의 개념이다. 이곳에 가로주택사업이나 자율주택 정비사업 등을 할 수 있을 것이다.

-- 공공 직접시행 정비사업의 경우 기존 조합장이 기득권을 놓고 싶어 하지 않을 것인데.

▲ 조합장들은 전문성이 있고 사업에 대한 애착도 있고 책임감도 있고 (조합과) 언론 소통의 중심이기도 하다. 이분들을 잘 활용해야 한다고 생각한다. 중요한 사업 파트너로 삼아야 할 것이다. 이분들에게 적절한 대우를 해드리고 필요하면 급여도 드릴 수 있다고 본다. 사업이 끝날 때까지 제 역할을 하게 해야 한다.

물론 일부 재건축 단지는 성공보수로 몇십억원을 준다는데, 이런 것은 곤란할 것이다. 하지만 조합장들은 역사적 소명의식이 있다. 이분들이 사업을 잘 마무리 할 수 있도록 도와드린다고 설득해서 그분들에게 역할을 드리는 것이 필요하다고 본다.

공공재건축(PG) [박은주 제작] 일러스트

-- 기존 공공재건축에 대해 조합의 반응이 좋은 편은 아니다. 사업 구조가 용적률 인센티브에 따른 기부채납도 있지만 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 적용도 받아서 참여요인이 부족하다는 의견이 있다. 추가 인센티브를 제공하는 방안을 생각하고 있나.

▲ 인센티브는 더 제공할 것이 없다. 최근 7개 재건축 단지에 대한 컨설팅을 했는데 분담금이 37% 떨어지고 주택 공급은 더 늘어나는 것으로 나왔지 않나. 분명히 사업이 효과가 있다는 것을 모두가 봤다.

그런데 이번에는 더 센 것(공공 직접시행 재건축)을 내놨다. 재초환도 일부 단지에선 몇억원대인데, 그것을 면제한 것이다. 조합들은 선택하면 된다. 기존 재건축과 공공재건축, 공공 직접시행 재건축 등 3개 중에서 어느 것이 좋을지 계산해 보면 될 것이다. 다만, 불어난 이익을 모두 그분들에게 드릴 수는 없다.

-- 부동산 공인중개 수수료 개선과 맞물려 고가주택 기준을 기존 9억원에서 더 올려야 한다는 의견이 제시되는데.

▲ 고가주택 기준은 대출이나 세제 등 다양한 분야에서 활용되고 있어 개선 여부는 대출 확대로 인한 거시건전성 저해, 세 부담 감소로 인한 투기수요 쏠림 우려 등 다양한 측면을 고려할 필요가 있다.

-- 앞서 인사청문회에서 빅데이터를 활용해 부동산 과열지역에 대한 신속한 규제를 가할 수 있는 시스템을 구축하겠다고 밝힌 바 있는데, 구체적인 진행상황을 설명해 달라.

▲ 현재 거시경제 변수 등 빅데이터에 기반해 주택시장 흐름 등을 예측하기 위한 연구개발(R&D) 과제를 진행 중이다. 연말까지 R&D를 끝내고, 연구 결과 등을 토대로 규제 지역을 포함한 주택정책을 수립할 때 활용 방안을 검토할 예정이다.

-- 현재 조정대상지역, 투기과열지구 등 지역 규제의 틀을 개편하는 방안을 검토하고 있지는 않나.

▲ 초저금리와 풍부한 유동성 등 광범위한 불안 요인을 감안했을 때 주택시장 과열확산을 차단하고 실수요자 중심의 시장질서 확립 등을 위해 당분간 규제지역 제도를 기반으로 대출·세제·청약 등 규제를 지속적으로 펼치는 것이 불가피하다고 본다.

연합뉴스와 인터뷰하는 변창흠 국토교통부 장관 (서울=연합뉴스) 류영석 기자 = 변창흠 국토교통부 장관이 서울 종로구 연합뉴스빌딩에서 연합뉴스와 인터뷰를 하고 있다. 2021.2.17 ondol@yna.co.kr

-- 오피스 빌딩 등 비주거용 부동산 가격공시 계획은.

▲ 공시제도가 도입된 토지나 주택과 달리 비주거 부동산은 지자체나 세무당국이 별도로 과세 기준을 정하고 있어 형평성 문제가 발생할 수 있다.

이를 개선하기 위해 주거용 부동산과 비주거용 부동산의 공적 가격을 일원화해 적정성과 형평성을 확보하는 것이 필요하다고 생각한다.

부동산공시법에 비주거용 부동산 가격공시에 대한 법적 근거가 마련돼 있는 만큼, 앞으로 관계부처 간 논의를 통해 도입방안을 마련해보겠다. 내용이 구체화되면 추후 말씀드릴 기회를 얻겠다.

-- 국토부가 앞서 2017년 도로 위아래 공간을 활용해 주택 등을 짓는 입체도로 계획을 추진하다가 안전성이나 법리상 문제 등으로 중단한 상태다. 일례로 올림픽대로를 덮고 주택을 짓거나 경부고속도로 위에 주택을 짓기 위해 입체도로를 다시 검토할 의향은 없나.

▲ 현재 도심 내 유휴부지를 활용한 주택 공급은 계속 추진 중이며, 주택 공급 확대를 위해 가용부지 발굴을 계속해 나갈 예정이다. 그러나 올림픽대로나 경부고속도로 지하화는 이를 통해 확보할 수 있는 부지 규모나 공사 비용, 운영 중단 시 교통 불편 등 다양한 측면을 고려해 신중히 검토할 필요가 있다고 본다.

banana@yna.co.kr

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