분상제아파트, 최대 5년 의무 거주

일명 '전월세금지법' 19일부터 적용.. 로또분양 노린 투기차단 목적에도
서민 내집마련 수단 줄어들고 심해진 전세난 가중시킬 우려

이달 19일부터 수도권에서 분양가상한제(분상제)를 적용받은 아파트 청약에 당첨되면 준공 이후 세를 놓지 못하고 최소 2년 이상 거주해야 한다. 일명 ‘전월세금지법’으로 ‘로또 분양’을 노린 투기 수요를 막기 위한 취지다. 하지만 신축 아파트의 전월세 공급을 줄여 전세난을 심화시키고 ‘현금부자’만 분양받을 수 있게 돼 청약 문턱을 높인다는 우려가 나온다.

○ 수도권 분상제 단지 당첨자, 2년 이상 거주해야

국토교통부는 16일 국무회의에서 수도권의 분상제 적용 주택에 2∼5년간 거주의무 기간을 부여하는 내용의 ‘주택법 시행령 개정안’이 의결됐다고 밝혔다. 지금까지 공공분양 주택에만 있던 거주의무 기간을 민간과 공공을 구분하지 않고 수도권의 모든 분상제 주택으로 확대한 것이다. 분양가가 시세보다 낮아 당첨 시 차익을 누릴 수 있는 ‘로또 분양’을 노린 투기 수요를 차단해 실수요자 청약 기회를 넓혀 주겠다는 취지다.

개정안은 19일 이후 입주자 모집 신청을 하는 단지부터 적용된다. 공공택지에서 분양하는 아파트는 분양가가 인근 시세의 80% 미만이면 5년, 분양가가 인근 시세의 80% 이상이면 3년을 거주해야 한다. 민간택지의 거주의무 기간은 분양가가 시세의 80% 미만은 3년, 시세의 80% 이상은 2년이다.

거주의무는 기존 조합원을 제외한 특별공급 및 일반공급 청약 당첨자에게 모두 적용된다. 이들은 준공 직후 입주해 거주의무 기간을 다 채울 때까지 이사해선 안 된다. 만약 이를 어길 경우 최장 1년의 징역, 최고 1000만 원의 벌금이 부과된다. 거주의무 기간 내에 집을 팔고 싶다면 LH에 매도해야 한다.

○ 전세난 심화시키고 ‘흙수저’ 청약 더 어려워져

전문가들은 거주의무가 생기면서 지난해 7월 말 시행된 ‘임대차2법’이 촉발한 전세난을 더욱 심화시킬 것이라고 우려한다. 그간 신축 아파트 입주가 시작되면 전월세 물량이 쏟아지면서 가격을 안정시키는 효과가 있었다. 하지만 앞으로 신규 분양 단지에서는 조합원을 제외하면 입주 직후 전월세를 놓을 수 없어 전월세 공급이 줄어든다. 단군 이래 최대 재건축 사업인 강동구 둔촌주공 아파트(1만2032채)가 분양하더라도 일반분양 4786채 중 전월세는 단 한 채도 나올 수 없는 셈이다.

현금 자산이 적은 젊은층의 청약 진입 문턱을 높였다는 지적도 나온다. 청약에 당첨된 뒤 입주 때 전세를 놓아 보증금으로 중도금과 잔금을 메우는 실수요자들이 적지 않다. 정부의 대출 규제가 강화되면서 전세보증금이 그나마 돈 나올 ‘구멍’으로 여겨졌는데 이마저도 막히면서 부모에게 물려받은 자산이 많거나 고소득 무주택자만 사실상 청약이 가능해졌다.

현재 수도권 대다수 지역에선 분양가의 40%까지만 중도금 대출이 가능하다. 이마저도 분양가가 9억 원을 초과하면 대출이 한 푼도 나오지 않는다. 여기에 거주의무까지 신설되면서 적게는 분양가의 60%, 많게는 전액을 오롯이 현금으로 갖고 있어야 청약을 노릴 수 있게 된 셈이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “투기수요가 차단되면서 청약경쟁률이 낮아지는 효과는 있지만 자금 부담이 커져 여력이 되는 사람들만 청약할 수 있게 됐다”고 말했다.

김호경 기자 kimhk@donga.com