'2·4 대책' 83만 가구, 분양가 상한제 적용한다..거주의무 5년

[2021 업무계획]

2·4 대책을 통해 공급되는 83만 가구에 분양가 상한제가 적용된다. 분상제가 적용되면 시세 대비 70~80% 가량 저렴한 가격에 '내집 마련'이 가능해진다. 다만 토지주, 조합원 분양이 아닌 일반분양에 대해선 3~5년의 거주 의무가 부여될 것으로 예상된다.

국토교통부는 이 같은 내용의 '올해 주요 업무계획'을 16일 발표했다.

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전국 83만가구, 분양가 시세의 70~80%로 공급...일반분양엔 거주의무 최장 5년 적용할듯

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정부는 지난 4일 '공공주도 3080+' 공급 대책을 통해 오는 2025년까지 전국 대도시권에 총 83만 가구를 공급하겠다고 밝혔다. 서울에는 32만 가구를 내놓을 예정이다. 정부는 이날 업무계획 발표를 통해 무주택자 부담을 덜어 주기 위해 83만 가구 물량 전체에 분상제를 적용할 방침이다.

김영한 주택정책관은 "2·4대책을 통해 공급되는 아파트는 공공택지로 전환돼 공공분양하기 때문에 분양가 상한제가 적용될 것으로 본다"며 "분상제 수준의 분양가가 적용돼 저렴하게 공급될 것"이라고 밝혔다.

분상제가 적용되면 분양가격이 시세의 70~80% 수준으로 책정된다. 분상제는 기본형 건축비, 택지비 등 원가에 일정 이윤을 얹어 가격을 책정하도록 한 제도다. 현재 공공택지에서 공급되는 아파트엔 모두 분상제가 적용되며 민간택지 가운데는 서울 대부분의 지역과 경기도 광명, 하남, 과천 등 수도권 일부 지역에만 적용하고 있다.

2·4 대책에서 공급되는 아파트는 주택법에서 정한 공공택지에서 공급되는 물량으로 보기 애매한 측면이 있다. 공공택지는 한국토지주택공사(LH)에서 보유한 땅에 전용 85㎡이하 국민주택형으로 공급하는 주택을 말하기 때문이다. 또 아파트가 아닌 다른 유형의 주택은 분상제가 적용되지 않기로 한다. 이에 따라 정부는 주택법이나 다른 법령을 개정해 2·4 대책을 통해 공급되는 주택에 대해선 분상제 적용이 가능하도록 할 방침이다.

이렇게 되면 서울 뿐 아니라 부산, 울산, 대구 등 지방 광역시에도 처음으로 분상제가 적용되는 것으로, 지방에서도 저렴한 아파트 공급이 가능해지는 것이다.

특히 이들 아파트에도 최소 3년에서 최대 5년의 거주의무 기간이 적용될 것으로 보인다. 정부는 주택법 시행령을 개정해 분상제가 적용되는 아파트에 대해서는 오는 19일부터 최대 5년의 거주 의무 기간을 두기로 했다. 민간택지는 2년~3년, 공공택지는 3~5년을 각각 적용한다.

이번 시행령 개정으로 분상제 아파트에 대한 거주의무 기간이 신설되거나 늘어남에 따라 전국 83만 가구에도 동일한 규제가 적용될 가능성이 높다. 물론 83만 가구에 대해 주택법을 적용할지, 공공주택 특별법을 적용할지 등 관련 법령이 확정되지 않은 만큼 구체적인 거주의무 기간은 최종적으로 달라질 수도 있다.

최장 5년의 거주의무 기간은 일반분양 물량에만 적용되고 토지주나 조합원은 적용 대상이 아니다. 이들은 소유권 이전 등기시까지만 전매가 제한된다.

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공공자가주택 첫 도입..'대출 많이 같으면 더 이익' 新수익공유형 주택 공급

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한편 정부는 2·4 공급대책에 나온 아파트는 다양한 방식으로 공급할 예정이라고 밝혔다. 전체 물량의 70~80%는 일반 분양 물량으로 공급하지만 나머지 20~30%는 공공자가주택과 임대주택으로 섞어서 공급한다.

'저렴한 분양가' '시세차익 공유' 원칙을 위해 지분적립형 주택, 이익공유형 환매조건부 주택으로 일정 물량을 공급한다. 아울러 자금마련 지원을 위해 '신(新) 수익공유형 주택'도 새롭게 선보인다고 밝혔다. 이 유형은 부담 능력이 없는 실거주자가 대출을 받아 집을 산 뒤 대출을 많이 갚을수록 더 많은 처분이익을 가져가는 주택 유형이다.

예컨대 기존에 보유한 주택 가치가 6억원이고, 개발에 따라 새로 짓는 아파트의 분양가격이 10억원으로 책정됐다면 4억원을 기금에서 낮은 금리로 대출을 받아 주택을 취득 할 수 있다. 나중에 집을 팔 때 집 주인과 기금이 6대4 비율로 시세 차익을 공유해야 한다.

그런데 집주인이 장기거주하면서 대출을 일정 금액씩 갚아서 대출 평잔이 1억원으로 줄어든다면 9대1 비율로 차익을 나눠 갖는 개념이다. 집주인 입장에선 장기 거주하면서 대출을 많이 갚아 나갈수록 더 많은 이익을 볼 수 있는 셈이다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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