경매 초보자를 위한 '시세보다 싸게 내집마련' 하는 법

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 2월 16일 (화요일)

□ 진행 : 최형진 아나운서

□ 출연 : 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 슬기로운 라디오생활 2부는 부동산 상담 준비돼 있습니다. 집값 상승이 계속되면서 법원 경매시장으로 눈을 돌리는 수요자가 늘고 있습니다. 지난달 수도권의 아파트 낙찰가율이 역대 최고치를 기록했는데요. 시세보다 저렴하게 내 집 마련하는 방법으로 주목받고 있는 부동산 경매, 하지만 용어부터 절차까지 낯설고 어렵게만 보이기도 하는데요. 오늘 부동산 경매 초보들을 위한 총 정리 시간 마련했습니다. 함께 말씀 나눌 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수 전화 연결돼 있습니다. 안녕하세요?

◆ 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수 (이하 고준석): 네 안녕하세요.

◇ 최형진: 지난달 수도권의 아파트 낙찰가율이 역대 최고치를 기록했습니다. 이게 어떤 의미를 가지는 건가요?

◆ 고준석: 네 그렇습니다. 신한은행 신한옥션SA에 따르면 지난달 서울지역 아파트 평균 매각가율은 104.6%로 나타났습니다. 수도권지역 아파트 평균 매각가율은 106.14%로 나타났는데요. 굉장히 높은 경쟁률이죠. 이렇게 경쟁률이 높다는 것은 일반적으로 아파트 시장에서 가격이 상승하는 경우에 경매시장에서도 아파트 매각가율이 동반상승하게 됩니다. 즉 주택시장 가격이 상승하고 있다는 뜻이 되겠죠. 그런데 이게 지난해 2020년과 비교해보면 서울지역 아파트 1년 평균 매각가율입니다. 평균 매각가율이 103.3%에서 지난 1월 달에 104.6%로 지난해에 비해서 1개월 비교지만 1.3% 증가한 추세로 나타나고 있거든요. 이러한 현상은 당분간 계속될 것 같습니다. 그런데 중요한 것은 주택에 아파트뿐만 있는 게 아니잖아요. 다른 것들도 있는데 단독주택이나 다가구 원룸이죠. 이런 것도 매각가율이 굉장히 많이 올라가고 있다는 거죠. 지난 1월 달 평균 매각가율을 보면 단독주택은 무려 146.64%를 기록했고요. 다가구는 114.9%를 기록했습니다. 굉장히 높은 경쟁률을 보이죠. 이러한 현상은 당분간 지속될 것 같습니다.

◇ 최형진: 지금 공급대책이 발표됐잖아요. 집값이 좀 떨어질까요?

◆ 고준석: 주택공급은 단기간에 비탄력적이기 때문에 당장 공급되는 게 아닙니다. 장기적으로 볼 때는 탄력적으로 보이죠. 그런데 단기보다는 중장기적으로 분명히 가격안정에는 도움이 될 것으로 보입니다. 공급대책이지 공급이 즉각적으로 이루어지는 게 아니기 때문에 시장에서는 그 공급대책 발표로 인한 가격이나 효과는 일시적, 심리적 효과의 일부분에 기인할 뿐이지 전체시장가격안정에 도움이 되는 건 아니라는 뜻입니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 그럼 집을 지금 사야겠습니까?

◆ 고준석: 무주택자인 경우에는 내 집 마련에 나서는 게 좋을 것 같습니다. 투자자는 시장 상황을 보고 주택을 매수하기에는 굉장히 부담스러운 상황입니다. 그래서 지향을 해야 할 것 같죠. 왜냐하면 강력한 세금 규제가 따르고 있기 때문에 취득하는데, 보유하는데, 처분하는데, 세금을 간과하면 안 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 상업시설보다는 아파트 경매 시장에 많은 사람들이 모이고 있다고요?

◆ 고준석: 그렇습니다. 지난달 서울지역 수익형 부동산이라고 하죠? 상가의 매각가율을 보면 주택에 비해서는 그 매각가율은 떨어지고 있습니다. 우리가 근린상가, 상가·꼬마빌딩이라고 하죠. 여기의 매각가율을 보면 56.82%를 기록했고요. 오피스텔도 100%를 넘지 못하고 있습니다. 94.68%를 기록했는데 특히 상가 같은 경우 코로나19 사태에 따른 상권이 굉장히 많이 흔들리고 있잖아요. 그래서 오프라인 상권에 대한 인기가 굉장히 투자자들한테는 매력적이지 않게 보이는 거죠. 그래서 예전의 경우에는 주로 투자 목적으로 경매에 참여하는 경우가 많았는데 최근 들어서는 경매를 내 집 마련의 방법으로 이용하는 무주택자들이 늘어나고 있기 때문에 상가보다는 주택 쪽의 매각가율이 100%를 넘어서고 있고 경쟁률이 치열해지는 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 부동산 경매라고 하면 아는 사람들만 하는 먼 얘기로 느껴지는 분들이 많습니다. '경매'라는 용어도 낯설고, 절차도 어렵게 느껴지는데요. 차근차근 하나씩 살펴보겠습니다. 우선 경매 물건은 어디에서 찾을 수 있는 건가요?

◆ 고준석: 경매 물건은 예전에는 법원에 직접 가서 또는 법원 주변에서 나눠주는 찌라시에 의존을 했는데 요즘에는 대법원 사이트에서도 경매 정보를 쉽게 습득할 수 있고요. 또는 유료 및 무료 사이트에서도 정보를 쉽게 얻을 수 있어요. 참고로 신한옥션SA는 무료 사이트거든요. 여기를 이용하면 모든 정보를 한눈에 이용할 수 있고요. 물건 종류를 물론이고 권리관계, 각종 공부 등 등기부를 비롯해 토지대장, 토지이용계획 확인서, 건축물관리대장 등등 모든 이런 공적 장부들도 그 사이트를 통해서 확인해 볼 수 있습니다. 그래서 경매에 처음으로 도전하는 사람들이 이용하면 좋을 것 같습니다. 사이트 검색을 해서 정보를 확인해야 하고요. 두 번째는 이 정보만 갖고 믿으면 안 되고요. 본인이 법원에 가면 매각기일 7일 전에는 물건에 대한 기록 열람이라고 하죠? 그걸 확인해 볼 수 있으니 최종적으로 그걸 확인해보는 절차도 거쳐야 됩니다.

◇ 최형진: 네. 경매 매물로 나오는 물건은 문제가 있는 물건들인 경우가 많잖아요. 경매에 참가할 때 어떤 점들을 유의해서 봐야 합니까?

◆ 고준석: 경매에 나오는 모든 물건이 문제가 있다고 보면 안 되고요. 경매는 철저하게 매수자 입장, 즉 내 집 마련하는 실수요자 입장으로 본다고 하면 좀 간단해질 수 있다는 얘기에요. 예를 들어 매수인 입장에서 내가 매각대금 이외에 내가 산 금액이 추가로 부담해야 할 금액이 있는지 없는지를 제대로 판단해야 한다는 거예요. 여기에 주의를 해야 하는데 예를 들어 아파트를 매수하는 경우 그 아파트에 보증금 5,000만 원에 살고 있는 임차인이 있다. 그런데 이 임차인이 대항력, 즉 권리관계가 생기기 전에 전입신고를 먼저 한 임차인을 대항력 있는 임차인이라고 하고요. 그 계약서에 확정일자를 받아두면 그 임차인보고 우선 면제권을 갖췄다고 합니다. 이런 임차인이 있는데 이 임차인이 배당요구를 했다고 하면 매수인 입장에서는 굉장히 편해집니다. 예를 들어 아파트를 1억 원에 낙찰 받았어도 추가로 보증금을 부담해야 할 의무는 없다는 겁니다. 왜냐하면 그 임차인은 법원 매각대금에서 배당받아서 보증금을 배당받을 수 있기 때문입니다. 그래서 만약에 그런 요건을 갖추고 있는 임차인인데도 불구하고 배당요구 하지 않았다면 매수인이 인수해야 한다는 겁니다. 보증금을 물어줘야 한다는 얘기이기 때문에 그러한 임차인이 있는지 없는지를 확인해야 한다는 겁니다. 그래서 그런 주택을 사는 경우, 특히 아파트를 매수하는 경우에는 대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 안 하거나, 또는 대항력만 갖춘 임차인이 배당요구를 했거나. 이런 경우가 있는지 제대로 확인해보면 내가 추가로 부담해야 할 금액이 있는지 없는지를 파악할 수 있다는 얘기입니다. 그런데 초보자들 입장에서는 사실 걱정이 많이 되는데 그럼 전문가에게 상담을 구해서 그 권리관계를 제대로 파악한 다음에 경매에 참여하는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 이런 물건은 입찰하면 안 된다, 하는 주의사항도 있을까요?

◆ 고준석: 중요한 것은 매수인은 법원감정가에서 싸게 사는 게 중요한 게 아니라는 겁니다. 물건에 하자가 없어야 하는 건 당연한 얘기고요. 미래가치를 꼼꼼하게 확인해 봐야 합니다. 감정가보다 내가 100%의, 120%의 차를 받았다가 중요한 게 아니라 그 감정가 120%에 산 금액하고 시세하고 비교해서 내가 산 금액이 시세보다 싸다면 그건 경매로 잘 산 거죠. 그래서 시세보다 비싸게 매수하는 걸 경계하는 게 가장 중요합니다.

◇ 최형진: 그렇습니다. 부동산의 경우 재산이 움직이는 규모가 크다 보니 꼼꼼히 살펴볼 것도 많은데요, 현장을 방문해서 매물을 확인할 수도 있는 건가요?

◆ 고준석: 아파트 같은 경우는 현장에 직접 경매로 나온 물건을 집에 방문해서 살펴볼 순 절대 없습니다. 하지만 매수 예정인 아파트 단지는 우리가 확인해볼 수 있죠. 현장탐방을 해보고 주변에 교육 및 교통 환경, 편의시설 등을 확인해 봐야 합니다. 그리고 매매 및 전·월세 시세, 전·월세 대기 수요자, 또 매수 수요자 등을 종합적으로 판단해서 경매에 참여하면 될 것 같습니다. 그런데 주택이 아닌 경매물건은 굉장히 많으니까요. 예를 들어 내가 땅을 경매로 매수한다고 하면 땅은 현장을 직접 가서 볼 수 있겠죠. 땅의 경사도가 높은지 안 높은지도 확인해봐야 할 것이고요, 하천 옆에 붙어있는지 확인해보고 우리가 구별해야 되겠고요. 또 동네에서 너무 외진 곳에 있는지 확인해보고 도로는 있는지, 땅 모양은 제대로 나와 있는 건지 지적도하고 살펴볼 필요가 있을 것 같아요. 그래서 현장 확인을 통해서 살펴봐야 할 것은 굉장히 많은데 주택만은 그게 불가능하다는 거죠.

◇ 최형진: 그러니까 주변 단지라든지 교육 시설 등을 확인해보는 게 좋겠습니다. 한 청취자분이 "부동산 경매로 낙찰받은 주택도 주택담보대출이 되나요?"라는 질문이 들어왔어요.

◆ 고준석: 주택담보대출은 당연히 되는데요. 경매라고 해서 더 많이 되거나 그러진 않습니다. 또 경매물건도 LTV나 DTI, DSR 적용을 전부 다 받기 때문에 거기에 정말 조심해야 하고요. 내가 입찰보증금만 있으면 경매로 내 집 마련하는 거 아닌가? 나머지는 경매대출 받으면 되는 거 아니냐고 생각하시는 분이 많은데 그렇지 않다는 겁니다. 그래서 경매에 참여하기 전에 권리분석이나 미래가치 분석하는 것도 중요하지만 10%만 갖고 경매 입찰에 참여하는 건 정말 경계해야 합니다. 자금계획이 전부 세워지지 않으면 경매에 들어가면 안 됩니다. 왜냐하면 자금계획 준비 없이 경매에 참여했다가 낙찰 받고 나서 대금마련을 하지 못하면 그 입찰보증금은 법원에 날려버릴 수 있다는 겁니다. 이걸 주의해야 할 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 마지막으로 입찰가를 입찰하는 사람이 정해서 작성하는데, 낙찰을 위해 가격을 어느 정도 선에 맞춰야 할까요?

◆ 고준석: 아까도 말씀드렸지만 시세 확인 해보고요. 시세 대비 10%에서 20% 싸게 산다는 생각으로 입찰가를 적어내면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 고준석: 감사합니다.

◇ 최형진: 지금까지 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수와 함께했습니다.

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