"6월 이후에 OO해야 다중주택 수익률 2배 오른다"[더 머니이스트-고상철의 부동산의 맛]

한경닷컴 더 머니이스트
오는 6월 다중주택의 규모 완화 개정 예정
같은 토지에 주택수 2배 늘리기 가능
다가구, 쉐어하우스 등 수익률 상승 전망

다가구 및 다세대주택이 밀집해 있는 지역. / 자료=한경DB

정부가 최근 25번째로 2·4부동산대책을 내놨습니다. 이와 관련 앞으로 공급방향이 어찌될런지를 두고 가늠을 하느라 시장은 분주한 상태입니다. 어떤 대책이든 실행이 되려면 법이 통과되고 시행되는 과정을 거칩니다. 때문에 시장에 실제로 영향을 미치는 건 최근에 나온 2·4대책 보다는 이전에 나온 대책에 의해 시행되는 법들입니다.

정부가 이번 공급대책 전에도 서울 및 수도권에 공급대책을 내놓은 적이 있습니다. 지난해 5월6일에 발표한 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'입니다. 2022년까지 서울 도심에 7만호 부지를 추가 확보하는 게 주요 내용이었습니다. △공공성을 강화한 정비사업 활성화  4만호 △유휴공간 정비 및 재활용 1만5000호 △도심 내 유휴부지 추가 확보 1만5000호 등으로 7만호입니다.

이를 위해 정부는 각종 규제를 완화해 주겠다고 밝혔는데, 이러한 완화책들이 속속 시행을 앞두고 있는 겁니다. 이 중에서 토지나 단독주택, 꼬마빌딩, 다가구주택 등의 소유자들 중에서 리모델링이나 신축을 고려한다면 반드시 알아야 할 개정안이 있습니다. 바로 '다중주택의 규모 완화 개정안'입니다.

도심 내 유휴부지 추가 확보방안에서 1인용 주거공급 활성화를 위해 8000호를 추가하겠다며 나온 개정안입니다. 주요 내용은 공실 오피스나 상가를 LH와 SH가 적극 매입해 1인 주거용 장기 공공임대주택으로 전환한다는 것이었습니다. 공공이 나선다는 주요내용 외에 민간부분에서의 규제완화도 있었습니다. '다중주택에 대한 건축규제를 완화해 공유형 주거공급도 활성화'입니다. 관련 건축법은 12월15일 개정됐고, 오는 6월16일부터 시행될 예정입니다.

리모델링이나 신축을 앞둔 건축주 내지 집주인이라면 오는 6월 이후에 공사를 하는데 훨씬 유리해집니다. 특히나 수익률을 위해 주택을 건설하고자 한다면 더욱 그렇습니다. 일반인들의 꿈은 매달 지속적인 월세를 받으면서 편안한 노후를 보내고 싶어합니다. 이 중에 가장 선호되는 물건이 다가구주택입니다. 일반적으로 꼬마빌딩이라고 불리기도 합니다. 다가구주택의 장점은 1층에 근린생활시설(흔히 말하는 상가)을 구성하고 위에 2층, 3층, 4층은 주택으로 구성할 수 있습니다. 2층에 2세대, 3층에 3세대, 그리고 4층은 건물주가 직접 거주하거나 1세대를 구성하는 식입니다. 전·월세를 두고 매달 일정한 수익을 얻을수 있기 때문에 선호합니다.

다만 고민이 되는 부분이 있습니다. 정북방향의 일조제한을 받는 일반주거지역에 주로 건축을 하다 보니 4층의 규모가 줄어들어 계단식으로 건축되는 경우가 있습니다. 세대수에 따른 주차대수가 필요하다 보니 세대수를 증가시키면 주차장의 대수가 증가됩니다. 건축하고자 하는 세대수가 감소되어 수익성이 떨어집니다.

이번에 규제가 풀리는 다중주택은 다수인이 장기간 거주할 수 있도록 한 거주형태입니다. 흔히 말하는 원룸과 다른 점은 방이나 욕실과 같은 독립공간은 확보하지만, 취사는 공동으로 사용해야 한다는 점입니다. 쉐어하우스나 게스트하우스 등과 같은 형태를 생각하면 됩니다.

다중주택은 1인 가구 등을 위한 구조다보니 주차장 규제에서 다소 자유롭습니다. 주차장 기준이 단독주택과 동일하게 계산해서입니다. 하지만 다가구주택은 공동주택인 다세대주택과 동일하게 주차대수를 산정해왔습니다. 때문에 다중주택은 법이 개정되기 전에는 최대 3대만 확보해도 세대수를 20가구까지도 가능했습니다. 다중주택의 가장 큰 단점이 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330㎡ 이하까지 밖에 건축이 불가능하다는 점이었습니다. 주차장의 제약 때문에 더 건축하고자 해도 건축이 불가능해 수익성이 약간 떨어지는 단점이 있었습니다.

1인가구 이미지 / 사진=게티이미지뱅크

2021년 6월16일 부터는 다중주택도 다가구주택과 똑같이 규모제한이 동일해집니다. 다중주택은 건축법상은 단독주택이 용도이고 법률적인 규제는 개정이 됩니다. 정부는 도심 내에 소형상가 등의 공실에 따라 이를 다중주택으로 용도변경이 쉽도록 규제를 풀어준 겁니다. 다중주택 허용규모를 바닥면적 330㎡→ 660㎡로, 3개층→ 4개층(필로티 구조)로 확대할 수 있도록 한 겁니다. 공유형 주거 공급이 활성화되어야 1인가구를 위한 주택도 늘어난다고 봐서입니다.

개정이 되면 가장 많이 변하는 점은 세대수를 기존의 세대수의 2배까지 건축이 가능합니다. 다중주택을 건축할 때 1층을 필로티구조와 근린생활시설(상가)을 건축하고 위로 3개층을 주거로 활용하는 경우 주차장 6대만 확보하게 됩니다.

따라서 수익률은 최대 2배까지 상승하는 게 가능합니다. 구도심에서 노후주택이 있는 토지는 새로 재건축을 할 경우 다중주택의 장점을 살리게 되면 수익를 기존보다 더 높일 수 있습니다. 일조제한으로 인한 영향을 가장 덜 받을 수 있는 정북방향에 도로를 접하는 토지의 경우의 가치는 더 올라갈 것으로 보입니다. 토지의 가치 또한 급격히 올라갑니다. 그러니 건축을 계획중이라면 지금 보다는 6월 이후가 낫다는 겁니다.

일반인들이 단독주택이나 토지를 매입하면서 다중주택의 규제완화까지 고려하는 경우는 드뭅니다. 그만큼 해당 법령의 개정을 잘 이해하고 있는 투자자들에게는 좋은 기회가 될 것으로 보입니다.

다만 다중주택의 특성이 1인가구를 주 대상으로 하다 보니 1인가구가 많은 지역을 대상으로 하는 것이 좋습니다. 서울특별시의 사례를 들면 현재 관악구가 1인가구가 가장 많은 지역입니다. 해당지역을 위주로 지역분석을 하여 건축을 고려하는 것도 좋은 대안이 될 것입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 고상철 미스터홈즈 대표

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<독자 문의 : thepen@hankyung.com>

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