거래세 높은데 보유세 급격히 올려.. "퇴로 막혀 시장 왜곡"

한국 부동산 세금 OECD 상위권
기형적 부동산 세제 그대로 유지
2018년 OECD 평균의 두 배 달해
패닉바잉 등 거래세 급증도 영향
양도세 등 높아 매물 출회 막아
부동산 지니계수도 지속 상승
자산 불평등 정도 갈수록 악화

15일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 송파·강동구 일대 아파트 단지의 모습. 남제현 선임기자

“크게 보면 보유세는 강화하고, 거래세는 낮추는 것이 맞는 방향이라 본다.”

문재인 대통령이 지난해 1월 신년 기자회견에서 부동산정책에 대해 한 말이다. 문 대통령은 다만 “거래세를 완화하는 부분은 길게 보면 맞는 방향이지만 당장은 취득세, 등록세가 지방재정, 지방정부의 재원이기 때문에 그 부분은 당장 낮추기가 어렵다”고 단서를 달았다.

보유세가 높아지는데 높은 거래세는 유지되는 한국의 기형적 부동산 세제가 문 대통령의 말에서도 고스란히 드러난다. 거래세와 보유세가 함께 늘면서 시장에는 부담으로 작용할 수밖에 없다.

15일 국민의힘 유경준 의원이 발표한 ‘2020 한국의 국내총생산(GDP) 대비 부동산 보유세 추계 보고서’를 보면 한국은 GDP 대비 거래세 비중이 경제협력개발기구(OECD) 회원국 가운데 가장 높고, 보유세 비중도 회원국 중 상위권에 속하는 것으로 나타났다.

문재인정부가 종합부동산세 등 보유세를 강화하는 동시에 거래세는 유지하면서 OECD 회원국 가운데 GDP에서 부동산 관련 세금이 차지하는 비중이 영국에 이어 두 번째로 높았다.

보고서에 따르면 2020년 기준 한국의 GDP 대비 부동산 관련 세금 비중은 부동산재산세, 자산거래세, 순자산세, 상속증여세를 포함하는 자산세가 3.48%, 개인 양도소득세 비중 0.95%를 더한 4.43%로 집계됐다. 2018년 4.05%보다 0.38%포인트나 늘었다. 2018년 OECD 회원국의 평균 GDP 대비 부동산 관련 세금 비중이 1.96%였는데 한국은 2018년에 이미 회원국의 부동산 세금 평균치를 2배 이상 뛰어넘은 셈이다. 2018년 기준으로 GDP 대비 부동산 관련 세금 비중은 프랑스가 4.13%로 한국에 이어 세 번째로 높았고, 미국 3.97%, 룩셈부르크 3.85%, 캐나다 3.45% 등 순이었다. 일본은 2.59%를 기록했다.

부동산 관련 세금 비중이 높아진 데는 거래세 비중이 높은 상황에서 보유세가 급격히 상승한 영향이 컸다.

2018년 기준 한국의 자산거래세 규모는 GDP 대비 1.89%로 OECD 37개국 가운데 압도적인 1위를 기록했다. 전체 평균 0.45%의 4배가 넘는 수준이다. 부동산 거래세는 자산거래세 중에서 가장 큰 비중을 차지한다.

여기에 종부세를 포함한 보유세 부담이 늘어나면서 부동산세 부담이 급증했다.

전문가들은 보유세와 거래세가 모두 높아 부동산시장 왜곡이 불가피하다고 지적한다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “문재인정부가 보유세 강화 기준으로 OECD 평균 수준인 GDP 대비 보유세 비중 1% 수준을 목표로 했는데, 지난해 OECD 평균보다 높아졌다는 것은 개편 속도와 수준을 적절하게 통제하지 못한 결과”라고 지적했다. 김 교수는 “보유세를 정상화하면 거래세를 낮추겠다는 당초 약속도 지키지 못하면서 보유세도 양도세도 높은 비정상적인 부동산 세제가 됐다”며 “지난해는 이른바 ‘패닉 바잉’ 등의 영향으로 부동산 거래가 있었지만 현재와 같은 규제적인 세제에서는 당분간 매물 출회 등을 기대하기는 어려워 보인다”고 말했다.

홍기용 인천대 경영학과 교수는 “보유세가 오르면 세금을 내기 위해 팔고 떠나야 하는데, 양도세를 올리면서 발목을 잡은 상황”이라며 “토끼몰이식도 아니고, 올가미 작전처럼 아예 퇴로를 막으면서 증여가 늘어나는 부동산시장 왜곡이 심각하다”고 지적했다. 홍 교수는 “조세가 시장의 수요와 공급을 발목 잡고, 집이 있는 사람과 없는 사람을 다 같이 힘들게 하는 상황”이라며 “보유세를 올린다고 한다면 거래세는 낮춰야 한다”고 말했다.

유 의원은 이날 부동산자산의 불평등도를 보여주는 부동산자산 지니계수도 급격히 악화했다고 밝혔다.

총자산에서 부채를 제외한 순자산 지니계수는 2017년 0.584에서 매년 증가해 2020년에는 0.602로 악화했고, 부채를 포함한 총자산 지니계수 역시 2017년 0.531에서 2020년 0.544로 점차 양극화가 심해졌다.

특히, 부동산자산의 불평등도를 보여주는 부동산자산 지니계수 2017년 0.491에서 2020년 0.513으로 급격하게 나빠졌다고 밝혔다.

세종=박영준 기자 yjp@segye.com