[단독] 재건축 규제가 오히려 불 질렀다..압구정 재건축 속속 조합설립

압구정2·3구역 곧 조합총회
재건축아파트 분양권 받으려면
2년 실거주해야 하는 법안
與, 상반기 국회 처리 목표
재건축 속도 늦추려던 규제가
오히려 재건축 추진만 자극

15일 오후 서울 남산에서 바라본 압구정 구현대 신현대 아파트 일대. 2021.02.15.이충우기자

# 서울 강남구 압구정 현대아파트는 한때 '손자·손녀대에나 재건축이 가능한 단지'로 불렸다. 집주인이 해외에 많이 거주하기도 하고, 고령인 집주인이 많아 재건축을 이끌 주체가 없었기 때문이다. 주민 대부분이 고소득층이어서 집을 리모델링하는 것만으로도 거주하는 데 불편함이 없었던 점도 컸다. 낡은 아파트의 가장 큰 문제인 주차는 경비원들의 발레파킹으로 해결했다.

이처럼 단기간에는 불가능할 것으로 여겨졌던 압구정 재건축이 무섭게 속도를 내고 있다. 서울 재건축 최대어로 꼽히는 압구정 재건축은 '2년 실거주'라는 규제가 코앞으로 다가오면서 오히려 '규제의 역설'로 재건축 속도가 더욱 빨라졌다는 분석이 나온다.

15일 부동산 업계 등에 따르면 압구정 2구역 재건축 추진위원회와 3구역 재건축 추진위원회는 입주민에게 조합설립총회 일정 공지를 보냈다. 2구역과 3구역은 각각 오는 25일, 28일 조합설립총회를 개최한다는 계획이다. 총회 개최 이후 서울 강남구청에 조합인가 신청을 낼 예정이다.

2구역은 현대9·11·12차 아파트로 이른바 '신현대' 단지 총 1924가구이며, 3구역은 현대1~7차와 10·13·14차, 대림빌라트까지 합해 4065가구로 '구현대'로 불리는 압구정 재건축 중 가장 규모가 큰 구역이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "압구정 재건축은 한강변에 위치한 입지적 장점을 지녔고, 고급 유효 수요들의 밀집지라는 점에서 부동산 시장 트렌드를 주도하는 위치에 있다"며 "압구정 지역은 비슷한 시기에 전부 준공이 됐고 비슷한 시기에 재건축이 가능해 하나의 새로운 주거지로 새롭게 태어날 수 있다. 개포동 재건축 이후 대규모 재건축이 현실화되는 지역으로 매머드급 주거단지로서의 바통을 이어받을 것"이라고 밝혔다.

이 두 구역이 속도를 내면서 압구정 재건축 모두 조합 설립 막바지 단계에 접어들었다는 분석이다. 강남구청은 지난 10일 압구정 4구역 주택 재건축 정비사업 조합 설립 추진위원회가 제출한 조합설립신청서를 인가했다. 압구정동에서 재건축 승인이 난 것은 2002년 6구역(한양7차 아파트만 인가) 이후 약 19년 만이다. 1구역은 주민 동의율이 80%를 넘어섰고, 5구역은 이미 조합인가 신청을 냈다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산 역사에서 이 지역은 강남 아파트 가격을 주도해온 곳"이라며 "재건축이 진행되면 강남 지역 아파트의 역사를 미리 보게 될 수 있을 것"이라고 말했다.

압구정 재건축 상황이 급변한 것은 지난해부터다. 정부의 6·17 부동산대책으로 투기과열지구에서 조합 설립 인가를 신청하지 않은 재건축단지는 조합원이 조합 설립 인가 전에 2년 이상 실거주해야만 분양권을 받을 수 있게 됐기 때문이다. 그러자 압구정에 조합 설립 붐이 일었다. 인근 재건축 관계자는 "실거주 규제를 강제하는 법안이 작년 말 국회에 올라가고, 올해 상반기엔 통과될 것으로 전망되자 미국에 사는 실소유주들까지 한국에 와서 도장을 찍었다"며 "역설적으로 규제 때문에 속도가 붙었다"고 말했다.

부동산 시장에선 실거주 의무 규제가 역설적으로 조합 설립을 도왔다고 평가한다. 관련 법이 상반기 국회를 통과할 것으로 예상되는 만큼 빠르게 조합 설립을 마쳐 규제를 피한다는 계산이다. 권 교수는 "조합 인가를 빠르게 받으면 의무 거주를 피할 수 있으니 속도를 낼 수밖에 없는 '규제의 역설'이 발생한 것"이라고 말했다. 김윤수 압구정 4구역 조합장은 조합 설립 인가 직후 조합원에게 보낸 글에서 "강화되는 조합원 자격 요건을 피하고 재건축 사업의 원활한 진행이 가능하게 됐다"고 밝혔다.

[정석환 기자 / 김태준 기자]

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