서울 32만 가구 공급량 부풀렸나..3년 전 계획과 땅이 겹친다

변창흠 국토교통부 장관이 4일 국회에서 열린 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 당정협의에 참석, 발언하고 있다. /사진제공=뉴시스(공동취재단)

정부가 발표한 2.4 공급대책의 핵심인 '서울 시내 32만 가구' 공급 방안에 서울시가 3년 전부터 추진했으나 부지 확보에 실패한 역세권 고밀개발 물량까지 모두 포함된 것으로 확인됐다. 역세권 부지 중 도로, 하천 등을 제외한 모든 곳에 주택공급이 가능하다고 전제한 까닭이다. '숫자 부풀리기'란 지적이 나온다.

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용적률 완화 등 고밀개발 컨셉 동일, 서울시 "부지 중첩 가능성 크다"

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서울시 관계자는 15일 "2.4 공급대책에 포함된 '도심 공공주택복합사업' 중 역세권 부지에 공급하는 물량은 서울시가 2018년 말 발표한 도심 8만 가구 공급계획 중 역세권 고밀개발을 예상한 부지와 중첩될 가능성이 크다"고 말했다.

정부는 2018년 3기 신도시 발표에 앞서 서울 시내 공급물량 확보를 위해 그린벨트 해제를 검토했으나 박원순 전 서울시장의 강력한 반대로 무산됐다. 서울시는 대신 도심 고밀개발을 골자로 하는 8만 가구 공급을 제안했다.

이 가운데 40%가 넘는 3만4400가구가 '역세권 고밀개발' 방식이었다. 구체적으로 상업‧준주거지역 용적률을 400%에서 각각 500~600%로 완화하고 도심 내 정비사업 주거비율을 최대 90%까지 확대해서 약 1만6800호를 확보하고, 역세권 반경 350m 이내 지역의 용도지역을 상향해서 늘어난 용적률의 50%를 공공주택으로 확보해서 1만7600호를 공급하겠다는 목표를 세웠다.

하지만 실제 공급량은 전무한 수준이다. 지난해 말까지 이런 방식으로 약 4000가구에 대한 인·허가를 접수했으나 실제 착공에 들어간 사업장은 없는 것으로 알려졌다. 서울시 관계자는 "역세권 고밀개발 방식으로 착공한 물량을 따로 분류해서 관리하지 않는다"고 했다.

서울시는 2018년 말 이후 공공주택 1만 가구를 확보했다고 주장한다. 행정 절차를 진행 중인 4000가구에 더해 민간 공급을 통해 6000가구를 공급했다는 설명이다. 하지만 6000가구 중 대부분은 공실 용도변경, 다가구 매입임대 등 역세권 고밀개발과 무관하다.

서울 용산구 KDB생명타워 LH주택공사에서 바라본 국토부 주관 서울역 쪽방촌 정비방안 계획부지 전경. /사진제공=뉴스1(공동취재단)

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3년 전 계획보다 물량 2배 이상 늘려…인센티브 커졌지만 장밋빛 전망 지적

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서울시도 역세권 고밀개발을 위한 인센티브를 줬지만 물량 확보에 실패한 셈이다. 그런데 2·4 대책에선 이 계획의 2배가 넘는 7만8000가구가 역세권 공공주택 개발로 잡혀있다.

준주거지역 최대 용적률을 500%에서 700%로 확대했고, 토지주 10% 동의를 얻어 지구지정이 가능한 '패스트트랙' 도입 등으로 이전보다 높은 실행력을 확보했다는 게 정부 설명이다. 예상 공급량도 기대 참여율 10%를 적용한 '보수적인 숫자'라고 강조한다.

예전보다 사업 환경이 나아졌다는 긍정적 평가도 나온다. 김승배 피데스개발 대표는 "공공주도 패스트트랙을 도입해서 사업 속도를 높인 점은 역세권 고밀개발 확대를 위한 발판을 마련한 것"이라며 "용적률 상향과 기부채납 제한 등도 사업성을 높일 수 있는 긍정적 요인"이라고 말했다.

하지만 '장밋빛 전망'이란 비판도 적지 않다. 서울 주택가격 급등으로 역세권 땅값이 치솟아 개발이익이 보장되지 않는다면 토지주들의 사업 참여를 이끌어내기 어렵다. 최근 정부가 공공주택특별법에 근거해 개발계획을 전격 발표한 서울역 쪽방촌 부지 토지주들도 지정 취소를 요구하며 강력 반발한다.

정부가 소기의 성과를 내려면 공공주도 개발을 사유지가 아닌 국공유지부터 시작해야 한다는 의견이 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "공공주도 개발로 속도를 낼 수 있는 곳은 용산정비창 등 국공유지나 시유지로 제한될 수밖에 없다"며 "이런 곳부터 가시적 성과를 내야 민간 사업장도 관심을 보일 것"이라고 했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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