불확실성 키운 2·4대책..부동산시장 불안 어쩌나

[설 이후 부동산 전망]부동산 전문가 6인 인터뷰
'서울 32만호 공급' 2·4대책.."당장 입주가능 주택 없어"
"'현금청산' 가능성 주택, 시세차익 기대에 오를 수도"

[이데일리 김미영 기자] 설 이후 봄 이사철을 맞는 부동산시장에도 집값, 전셋값의 동반 상승이 지속될 전망이다. 서울에 32만호를 공급하겠단 2·4대책은 단기효과가 제한적이어서 당장 집값 안정 효과를 낼 수 없다고 전문가들은 입을 모은다. 전세시장도 마찬가지로 불안이 지속될 것이란 관측이다. 금리인상, 다주택자 양도소득세 중과를 비롯한 세제 강화 등이 향후 부동산시장에 영향을 미칠 요인으로 꼽히고 있다.

[이데일리 이동훈 기자]

“2·4대책 개발예정지도 상승여력 있어”

14일 이데일리가 부동산 전문가 6명을 대상으로 조사한 결과 설 연휴 후에도 서울을 포함해 전국적으로 집값 상승세가 계속될 것이란 전망이 압도적이었다.

특히 서울을 보면 입주 물량은 예년보다 적다는 점이 집값 상승세를 부추길 요인으로 지목됐다. 부동산 114 집계에 따르면 서울 민간 아파트 입주 물량은 작년 5만 가구에서 올해 2만8000가구, 내년엔 2만 가구 수준으로 줄어든다.

2025년까지 서울에 32만3000호를 공급하겠다는 정부의 2·4대책은 당장의 수요를 충족시킬 해법이 되지 못한단 지적이 많았다. 권일 부동산인포 팀장은 “2·4대책은 222곳의 사업 대상지가 나오지 않아 불확실성만 키웠을 뿐, 매수 심리를 누그러뜨리지 못했다”며 “단기 입주 가능주택이 늘어날 가능성이 적어 집값이 오름세를 이어갈 것”이라고 봤다.

집값 상승의 주역은 신축, 준신축 아파트가 되리란 전망이다. 희소성이 큰데다 2·4대책에 따른 불확실성이 미치지 않는 안전지대여서다. 2·4대책에 따라 4일부터 새로 매입한 빌라나 다세대 주택, 노후 재건축단지 아파트 등이 공공주도 정비사업 대상에 포함되면 새 아파트분양권을 받지 못하고 현금청산 대상이 된다.

다만 일부 전문가들은 빌라, 다세대 주택 등 ‘잠재적’ 개발대상 주택도 상승 여력이 있단 의견을 내놓고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “2·4대책 영향권에 든 주택들은 이제 새 분양권을 받지 못하는 것일 뿐 집값이 오를 수 없단 얘기는 아니다”라며 “정부가 마지노선으로 정한 10~20%까진 오를 수 있고 이 시세차익을 노리는 수요가 유입될 수 있다”고 말했다.

2·4대책은 서울 외에 5대 광역시 집값을 띄우는 데에도 일조할 것이란 분석이 있다. 작년에 이어 올해 1월에도 지방 집값 상승률은 이미 서울을 웃도는 상황이다. 한국부동산원 조사에서 지난달 서울 집값 상승률은 0.4%인 데 비해 지방은 0.78%로, 5대 광역시는 △울산 1.52% △부산 1.34% △ 대구·대전 각 1.15% △광주 0.57% 등이었다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “올해 잡힌 정부의 SOC(사회간접자본) 예산이 26조원으로 역대급이고 전국적으로 재개발·재건축, 도시재생 등 개발이 진행되면 부동산값이 오르는 건 자명하다”고 했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “정비사업 호재를 맞은 부산과 입주 물량이 부족한 울산, 대전 등 지방 상승이 만만치 않을 것”이라고 말했다.

금리인상·보유세부담 증가 시 추세전환할지 주목

전세시장 역시 새 임대차법으로 인한 매물 품귀, 3기 신도시 등 청약 대기 수요에 2·4대책 후폭풍으로 하반기로 갈수록 불안이 심화할 수 있단 우려다. 이은형 연구원은 “전셋값은 집값 따라 오르고, 2·4대책에 기대감을 가진 이들도 청약 대기 수요로 남으면서 전월세 수요가 상당할 것”이라며 “정부가 2·4대책을 서둘러 진행할수록 주택 멸실로 이주수요가 생겨나 전세난에 부채질을 할 수 있다”고 꼬집었다.

쉼 없이 오르기만 하는 집값·전셋값은 언제쯤 기세가 꺾일까. 전문가들은 오는 6월부터 체감하게 될 다주택자 양도세·종합부동산세 등 세제 강화가 시장 매물을 늘려 집값 상승세를 잡는 효과를 낼 것으로 보고 있다. 정부가 타이밍을 재고 있는 금리인상도 부동산시장에 여파를 줄 요인으로 꼽힌다. 고종완 원장은 “보유세 부담과 금리인상이 이뤄지면 버블(거품)이 큰 곳부터 추세 전환 조짐이 나타날 수 있다”며 “지방부터 변화가 올 것”이라고 했다.

정부의 2·4대책이 속도감 있게 진행될지 여부도 관건으로 꼽힌다. 권일 팀장은 “대책의 일환으로 1~2년 내 공급가능한 물량이 확정된다면 전세난은 더 키울 수 있으나 집값 상승세를 잡는 데엔 도움이 될 것으로 본다”고 전망했다.

김미영 (bomnal@edaily.co.kr)