'2·4 대책' 후 사들인 사업 후보지 땅·주택, '우선분양권' 못 받아요

[경향신문]

정부, 부동산 폭등 대비 강력 대책
거래량 20% 상승 땐 사업서 제외
기존 소유주 권리 변동 등도 규제

정부가 ‘2·4 공급대책’을 통해 서울에만 32만여가구 규모의 새 주택을 공급하기로 했다. 대책에서는 한시적으로 새로 도입한 ‘도심 공공주택 복합사업’부터 기존 도시재생, 신규 택지개발에 이르기까지 다양한 공급 방식도 제시했다. 부동산 업계의 관심은 대상 지역이 어디가 될지에 집중되고 있다. 도심 복합사업의 경우 기존 정비구역 지정요건이 아니더라도 사업을 추진할 수 있기 때문에 부동산 소유주라면 해당 지역의 사업 가능 여부에 대해서도 관심을 가질 만하다.

정부는 목표로 한 공급물량을 채우기 위해 민간 참여를 독려한다는 계획이지만, 공급 방식별로 사업지 선정 등에 제한사항이 분명 존재한다. 14일 국토교통부 등에 따르면 특히 대책 발표일(4일) 이후에 취득한 부동산의 경우 우선분양권을 아예 받지 못하기 때문에 신규 분양권 취득을 바라고 부동산을 구매하는 데 신중해야 한다.

■ 실거래가 급등지역은 사업 ‘제외’

사업 요건 충족된 저층주거지 등
주민 동의 후 복합개발 추진 가능

이번 대책은 사실상 서울 전역이 잠재적 사업 후보지가 되기 때문에 ‘제2의 뉴타운’이라는 평가가 나온다. 뉴타운 사업 당시 부동산 가격 폭등이라는 부작용을 목격한 정부는 나름 ‘강력한’ 대비책을 들고나왔다.

대책에서 제시된 공급 방식은 △도심 공공주택 복합사업 △공공 직접시행 정비사업 △도시재생 △소규모 정비 △공공택지 등 5가지인데 서울은 일단 공공택지 대상지는 아니다. 나머지 도심 복합사업 등 4가지 방식은 모두 서울에서 추진이 가능한데, 사업 추진의 전제요건이 ‘4일 이후 취득한 부동산은 우선분양권 제외’다.

이른바 ‘알박기’를 노리고 취득한다 해도 분양권을 받을 가능성은 낮다. 일정 부분 다른 토지소유주들의 동의가 충족되면 토지수용권이 강제로 발동되기 때문이다. 이를 놓고 “사유재산 침해”라는 지적이 제기되지만 정부는 “민간사업도 수용권이 인정되는데, 공공사업이 왜 안 되는가”라며 강행하겠다는 의지를 내비쳤다. 서울 용산의 한 공인중개사는 “분양권을 못 받으면 결국 현금청산을 받아야 하는데 감정평가에서 취득 시 가격보다 훨씬 낮은 가격에 청산받을 수 있다”며 “분양권을 바라고 부동산을 사지 말라는 뜻”이라고 말했다.

정부는 또 대책 발표 이후 실거래 내역을 점검한 뒤 최근 거래 가격 또는 거래량이 예전보다 10~20% 상승하는 경우에는 대상지역에서 아예 제외하기로 했다. ‘떴다방’ 출몰이나 부동산 유튜버, 일부 언론 등을 통해 조성되는 소문으로 가격이 상승하는 걸 막겠다는 것이다. 사업 유력 후보지로 거론되는 게 오히려 기존 주민들에게 피해가 될 수도 있다. 국토부는 “언론·업계·지자체 등이 사업 예정지로 거론하는 지역들은 가격 동향을 면밀히 살피겠다”고 경고한 상태다.

기존 토지소유주들에 대한 규제도 강화됐다. 4일 이후 소유 부동산의 분할·분리소유 등 권리 변동이 있는 경우 우선분양권을 받을 수 없다. 집을 새로 짓는 방식으로 지분을 분할해도 마찬가지다. 예컨대 토지소유주가 4일 이후 지분을 8개로 분할해 빌라를 짓는다 해도 우선분양권은 1개만 나온다. 사업지역에 여러 채를 소유하고 있더라도 ‘1가구 1주택’ 원칙에 따라 1개 분양권만 받을 수 있다. 소유주가 여러 명인 공유지분의 경우 대표 1명에게만 분양권이 지급된다.

국토부 관계자는 “현 부동산거래분석기획단을 20~30명 수준의 정규 조직으로 재편해 특이거래 동향 등 분석을 강화하겠다”고 밝혔다.

■ 입지 및 노후도 등 따져봐야

재건축 단지들 관심 큰 공공정비
부담금 면제 등 당근책 마련에도
“공공시행에 가치하락 우려 많아”

현재 소유 중인 부동산이 정부가 꼽은 잠재적 사업 후보지에 있다면 주민들의 주도로도 사업 진행이 가능하다. 도심 복합사업의 경우 역세권, 저층주거지, 준공업지역이 사업 후보지가 된다. 정부가 꼽은 ‘우선추진’ 검토 사업지는 전국 기준 역세권 189곳, 저층주거지 61곳, 준공업지역 33곳이다. 서울만 놓고 보면 역세권 117곳, 저층주거지 21곳, 준공업지역 17곳이다.

서울의 저층주거지는 상당수가 이미 정비구역으로 지정됐거나 구역으로 지정됐다 해제된 사례가 많다. 저층주거지 중 기존 구역 지정요건을 충족한 곳이라면 주민 동의가 있을 시 사업 추진이 가능하다. 사업제안은 주민(토지주), 민간기업(건설사 등), 지자체 모두 가능하다. 해당 지역 토지주의 10% 동의를 얻어 한국토지주택공사(LH) 등에 사업제안을 넣으면 LH 등은 복합개발이 가능한지 여부를 검토한 뒤 국토부나 지자체에 ‘복합사업 지구지정’ 요청을 하게 된다. 요청이 있을 시 국토부는 지자체와 공동으로 사전검토위원회를 꾸려 심사를 통해 ‘예정지구’로 선정한다. 예정지구로 선정된 지 1년 이내 토지소유주 3분의 2 이상(전체 토지면적의 2분의 1 이상) 동의를 충족하면 사업 추진이 확정된다.

복합사업의 경우 민간 단독으로 사업을 진행하는 게 불가능하다. LH 등 공공에 사업 시행을 전부 맡기거나, LH와 건설사 등이 민관협동으로 사업을 시행하는 건 가능하다.

역세권은 그간 특례를 둬 개발을 추진해보기도 했지만 각종 규제가 걸려 실제로 고밀 개발이 이뤄진 곳은 많지 않다. 이번 대책에선 역세권 189곳을 사업 가능지로 꼽을 정도로 규제를 대폭 완화한 만큼 업계의 관심을 가장 많이 받는 지역이기도 하다. 다만 역세권이라 해도 일정 수준의 노후도를 충족해야 사업 추진이 가능하다. 국토부는 “기존 정비사업보다는 노후도 기준을 완화해 적용하겠다. 세부적인 기준은 사전검토위를 통해 검토하면서 구체적으로 정할 계획”이라고 밝혔다.

재건축 단지들이 관심을 갖는 쪽은 공공정비사업이다. 지난해 정부가 ‘8·4 공급대책’에서 내놓은 ‘공공재건축’의 업그레이드판이다. 당시에는 없던 재건축부담금 면제, 2년 거주요건 면제 등 추가로 당근책을 마련했다. 공공정비사업으로 얻는 추가 개발이익의 30%를 조합원들에게 주겠다는 인센티브도 내놓았다.

공공정비사업의 경우 반드시 LH 등 공공이 단독 시행해야 한다. 서울 잠실의 한 공인중개사는 “주요 재건축 단지의 경우 고급화를 통해 분양가를 올려온 게 최근 추세”라며 “공공 시행의 경우 가치가 하락할 수 있다는 우려가 많다”고 말했다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com