세입자 한숨 키운 새 임대차법..시행 후 '반전세' 늘었다

서울 아파트 임대차 계약의 33%
법 개정전 6개월간보다 4.7%P↑
전세값 급등에 월세 전환 촉진

[서울경제]

지난해 정부와 여당이 임대차법 개정을 강행한 이후 월세를 낀 임대차 거래가 대폭 늘어난 것으로 조사됐다. 전셋값이 크게 오르면서 전세 보증금 가운데 일부가 월세로 전환되며 나타난 현상으로 풀이된다. 전문가들은 사회적 약자를 보호하려는 정책이 오히려 부정적 영향을 미친 이른바 ‘규제의 역설’이 발생했다고 평가했다.

14일 서울부동산정보광장에 따르면 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 도입을 골자로 한 개정 임대차보호 2법 시행 후인 지난해 8월부터 지난달까지 서울 아파트 전월세 거래는 총 7만 5,684건 체결됐다. 이 가운데 흔히 반전세라 일컫는 월세를 낀 거래는 2만 4,887건으로 전체 임대차 거래 중 32.9%를 차지했다. 임대차법 개정 전 6개월(지난해 2~7월) 간 28.2%였던 점을 고려하면 4.7%포인트 늘어난 것이다.

월세를 낀 거래는 전세 계약을 제외하고, 월세(보증금이 월세의 12개월치 이하)와 준월세(보증금이 월세의 12∼240개월 치), 준전세(보증금이 월세의 240개월치 초과)를 모두 더한 계약을 말한다. 월별로 보면 반전세 비율은 지난해 8월 30.6%에서 9월 32.6%로 늘었고, 11월에는 40.1%로 최고치를 기록했다. 이후 12월 32.7%, 올해 1월 31.8% 등으로 조금씩 감소했다.

지역별로 보면 서울 강남권에서 반전세 증가세가 뚜렷하게 나타났다. 서초구에서는 새 임대차법 시행 직전인 작년 7월 반전세 비율이 28.5%였지만 8월 33.8%로 올라갔고, 11월에는 50.5%로 절반을 넘겼다. 12월에도 43.2%로 높은 수준을 기록했다. 송파구 역시 30% 아래였던 반전세 비율이 지난해 8월 45.7%까지 상승했다. 그밖에 구로구에서도 지난해 11월 51.5%, 은평구에서도 지난달 38.8%를 기록하는 등 높은 수준을 나타냈다.

전셋값이 큰 폭으로 상승하면서 반전세 임대료도 오르는 추세다. 서울 송파구 헬리오시티 전용 84㎡ 반전세의 경우, 지난해 상반기까지만 해도 보증금 1억원 월세 250만원에 시세가 형성됐었다. 하지만 새 임대차법 시행 이후인 지난해 10월에는 보증금 1억원·월세 300만원 수준으로 상승했다. 지난달 이뤄진 거래를 보면 보증금 1억원 월세 330만원까지 올랐다. 구로구 동아3차 전용 84㎡ 또한 실거래 내역을 보면 지난해 5월 보증금 4억원 월세 40만원에서 지난 8일 보증금 5억원 월세 80만원으로 보증금과 월세 모두 껑충 뛰었다.

전문가들은 이와 관련 정부의 부동산 규제 만능주의가 양산한 ‘규제의 역설’이라고 평가하고 있다. 임대차 계약 기간이 사실상 4년으로 늘어나고 보증금 인상폭은 제한되면서 ‘전세의 월세화’는 가속화하고 월 임대료 부담은 더욱 커졌다는 분석이다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “시장 여건을 고려하지 않고 임대차 법을 강행하면서 전세 매물이 급감하고 월세 전환이 촉진돼 신규 전세 수요자가 곤란한 상황을 맞았다”며 “여기에 각종 부동산 세부담이 확산되면서 집주인은 세입자에게 조세부담을 전가하는 현상들이 여기저기서 발견되고 있다”고 평가했다.

/진동영 기자 jin@sedaily.com