공공 주도 재개발 '청구서'..2024년 LH부채 200조원 육박

작년 11.19 전세 대책, 부채 8조원 증가 전망
2.4 대책 신규 택지조성비, 부채 10조원 이상 늘어
공공 직접시행 정비사업 수용 비용 등도 필요

공기업이 직접 도심 재개발 사업 시행자로 나서는 2.4 대책, 공기업이 빌라 등을 매입해서 전세사업을 하는 11.19 대책 등으로 인해 한국토지주택공사(LH)의 부채가 2024년 200조원에 육박할 수 있다는 우려가 나온다. 지난해말 132조원이었던 LH의 부채가 5년 사이 70조원 가량 급증할 수 있다는 전망이다.

LH는 가뜩이나 문재인 정부 출범 후 추진된 주거복지로드맵, 3기 신도시 등 수도권 30만호 공급 등을 추진하느라 연평균 사업비가 2배로 늘어난 상황이다. 각종 신규 택지 조성 계획과 공공임대 주택공급 계획 등이 추가되면서 나타난 결과다. 이런 상황에서 민간 주도의 도심 정비사업을 LH가 주도하게 되면 가파른 부채 증가가 불가피할 것이라는 지적이 나온다.

지난달 18일 오후 서울 종로구 LH 서울중부권주거복지지사에서 어르신들이 전세형 공공임대주택 청약 관련 상담을 받고 있다. /연합뉴스

14일 정부와 국회 등에 따르면, 오는 2024년 LH의 부채는 당초 계획했던 수준인 180조원에서 20조원 가량 더 늘어날 것으로 전망된다. LH는 지난해 발표한 ‘2020~2024년 중장기 재무관리계획’(이하 ‘2020년 계획’)에서 2024년 부채를 180조원 수준으로 발표한 바 있다. 2·4대책 사업비가 3기 신도시 사업비 10조4000억원을 크게 넘어설 것으로 예상되는 데다, 지난해 11.19 전세대책도 8조원 가량 부채를 부담하게 만들 것이라는 분석이 나온다. 이 때문에 2024년 부채 전망치를 크게 상향할 수 밖에 없을 것이라는 전망이 나온다.

2.4 대책 발표 전에도 LH는공공임대주택 및 3기 신도시 등 수도권 주택공급 확대 정책으로 총부채가 가파르게 늘어날 것으로 전망하고 있었다. LH는 당시 "주거복지로드맵, 수도권 주택공급 확대 등을 위해 연평균 약 33조원의 사업비가 투입된다"고 밝힌 바 있다.

2.4대책 이전에 LH부채 증가의 주원인으로는 3기 신도시 등 수도권 주택공급 확대 정책이 지목된 바 있다. 이 대책은 LH부채를 10조원 이상 늘리는 효과가 있었던 것으로 분석된다.

주거복지로드맵은 발표됐지만 수도권 주택공급 확대 정책(9.21 대책)은 나오기 전 주요 내용이 마련된 ‘2018~2022년 중장기 재무관리계획(이하 2018년 계획)’상 2022년 예상 부채는 150조4000억원이었는데, 9.21 대책을 반영한 2022년의 예상 부채는 160조8000억원으로 10조4000억원이 늘었다.

전문가들은 2.4 대책의 사업비가 3기 신도시 사업비보다는 클 수 밖에 없다는 시각이다. 가장 보수적으로 잡아도 10조원은 훌쩍 넘을 것이라는 분석이다. 2.4 대책의 수도권 계획 18만호는 3기 신도시의 17만3000호와 비슷하지만, 5대 광역시 등 지방에도 8만3000호의 신규 택지를 조성할 계획이기 때문이다.

2.4 대책은 5대 광역시 및 지방 신규 택지 계획, 공공 직접시행 정비사업 구상도 포함하고 있어 이에 따른 투자도 필요하다. 공공 직접시행 방식의 경우 정비사업 대상 지역의 토지 보상 비용 등이 포함된 초기 사업비가 얼마나 커질지가 관건이다.

이와 관련 기획재정부는 사업 대상지 등이 확정되지 않아 공공 직접시행 정비사업 등이 LH 재무구조에 미치는 영향은 아직 계산할 수 없다는 입장이다.

이밖에 최근 발표된 11.19 전세대책도 LH의 부채를 8조원 가량 증가시킬 요인으로 지목
된다. 매입임대(4만4000가구) 및 공공전세(1만8000가구) 등 공공임대주택 사업 공급량을 기준으로, LH 직접 사업비와 주택도시기금(HUG) 및 임차인 보증금 등을 반영한 장부상 부채를 합산하면 8조원에 이를 수 있다는 분석이 나온다. 지난해 발표된 ‘2020년 계획’에는 11.19 전세대책이 반영되지 않았다. 이와 관련 작년 10월 공시 기준으로 임대주택 부문의 부채는 70조1000억원으로 전체 부채의 55%에 달한다.

국회 국토교통위원회 관계자는 "공시지가 현실화 등으로 서울 등 수도권에 지출해야 할 토지 보상비가 3기 신도시 계획을 발표한 2019년보다는 더 늘어났을 것이고, 임대주택용으로 사들이 다세대주택 등의 가치가 하락할 경우에는 LH 부채규모가 더 커질 수 있다"면서 "2.4 대책에서 언급된 신규택지 개발에 드는 비용 등으로 LH의 부채가 5년후 200조원에 육박할 것이 확실시된다"고 말했다.

다만, 국토부는 2.4 대책 자료에서 이와 관련 "세입자·상인 보호, 수용 시 보상 등을 위해 초기 사업비가 필요하지만 분양수익 등을 통해 보전할 수 있어 공기업이 지게 되는 부채 부담은 크지 않을 것"이라고 했다.

LH의 중장기 재무관리방안 중 자구노력의 맨 앞자리에 있는 ‘사업방식 다각화’ 구상도 2.4 대책의 유탄을 맞았다. LH는 민간자본을 활용해 사업비 부담을 완화한다는 구상에서 민간과 공동으로 주택을 건설하거나 택지를 개발하는 방안을 추진하고 있었는데, 2.4 대책으로 오히려 그 동안 LH가 담당하지 않았던 민간의 정비사업 영역까지 직접 담당해야 하는 상황이 된 것이다. LH의 부채 감축 계획이 2.4대책으로 무력화된 셈이다.

이에 공공이 임대 사업, 정비 사업 등 민간영역의 사업을 떠 안으면서 결과 부담하지 않아도 되는 감당해야 하는 상황에 직면했다는 지적이 나온다. 국토부 출신 송석준 국민의힘 의원은 "공기업이 직접 시행자가 되면 금융 조달, 토지 보상 등 사업 비용을 대고 분양 수입으로 그것을 채워야 한다"면서 "그 기간 동안 부채가 증가하고 분양 과정에서도 분양 계획에 차질이 생기면 손실이 발생할 수 있고, 금융 부채가 너무 많아지면 금융 조달 비용도 늘어나는 등 공기업 입장에서는 부담스러워진다"고 지적했다.

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